2016-11-23

Új megoldásokra van szükség

Új modellek kellenek a bérlakásszektor bővítésére - derült ki a WIENERBERGER zRt., a Habitat for Humanity Magyarország és a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület közös, szerdán tartott konferenciáján. A budapesti rendezvényen civil, vállalati, kormányzati és önkormányzati szakértők együtt keresték a választ arra, hogyan lehetne növelni a megfizethető bérlakások számát, milyen szerepet játszhat a hazai lakásállomány minőségi megújításában a bérlakásszektor.

 

Több megfizethető bérlakás, többféle csoportnak, több szereplővel

Magyarországon adottság a magánlakástulajdon magas aránya. Ugyanakkor alapvető hiba a tulajdonszerzés és a lakásbérlés „hitvita” szerű szembeállítása. Egy egészséges lakáspolitikának célja a magánlakásépítés, a lakásfelújítás és a bérlakásrendszer támogatása is. A megfizethető bérlakások iránti igény többszöröse a rendelkezésre álló bérlakások számának, és egyre növekszik. A lakásbérlet logikus és gazdaságilag indokolt megoldás bizonyos élethelyzetekben. Önkormányzati lakásépítés érdemi volumenben évtizedek óta nincsen, a meglévő önkormányzati bérlakások nagyobb része a legalacsonyabb jövedelmű rétegekre fókuszál.

 

 A megfizethető bérlakás nyújthat megoldást akkor, amikor a háztartás saját forrásaiból képtelen egy megfelelő, munka- és oktatási lehetőségekhez, szolgáltatásokhoz közeli lakást vásárolni (szegény háztartások, pályakezdő fiatalok), illetve amikor a lakástulajdonnál rugalmasabb lakhatási lehetőségre van szükség (például munkavállalás vagy tanulás miatt). Olyan bérlakásszektorra van szükség, amelyben a jelenleginél sokkal több megfizethető bérlakás elérhető, és amelyben a különböző társadalmi csoportok megtalálják a szükségleteiknek megfelelő lakást, ez pedig többféle eszköz egyidejű alkalmazásával érhető el. A bérlakásrendszer bővíthető építéssel, a meglevő közösségi állomány felújításával, vásárlással, valamint magántulajdonú lakásoknak a közösségi bérlakások körébe történő bevonásával is. A konferencia résztvevői szerint egy jól működő bérlakásszektor sokszereplős: egyaránt szerepet vállal benne az állam, az önkormányzatok, a piaci szféra, lakástársaságok, szakmai és civil szervezetek.

 

Bérlakások és munkaerő-mobilitás

Egy újragondolt bérlakásrendszer megfizethető, rugalmas lakhatási lehetőségeket kell hogy kínáljon azoknak a családoknak, akik jobb munkalehetőségek miatt elköltöznének. Napjainkban egyre súlyosbodó probléma az, hogy a több munkahely-lehetőséggel rendelkező városokban nincs elegendő bérlakás, ráadásul az utóbbi időben jelentős mértékben emelkedtek a lakbérek. A megfizethető bérlakások nagyobb kínálata a cégek számára is növelné az elérhető munkaerőt, ezért ezek megteremtésében a munkáltatók is szerepet játszhatnak, például bérlakások létesítésével, lakbértámogatással.

 

A bérlakásépítés építészeti szempontjai

Közösségi lakásépítés Magyarországon érdemi volumenben évek óta nincsen. Az új bérlakások építése mellett szól, hogy ismert minőségben, tervezett üzemeltetési szempontok mellett történik az épületállomány kialakítása. Az ipari centrumokban fellépő bérlakáshiány megoldásában az építésnek kulcsszerepe van. A rövidtávú haszonra koncentráló, piaci preferenciák helyett hosszú távú gondolkozásmód szükséges. Olyan tartós építészeti és társadalmi értékeket képviselő lakóegyütteseket kell létrehozni, amelyek igazodási pontot jelentenek a piaci fejlesztéseknek. Ennek eszköze a „közpénzből csak minőségi és hatékonyan fenntartható lakásokat” elve.

Nagyobb volumenű bérlakásépítéseket elsősorban városi környezetben, ún. barnamezős beruházásban célszerű megvalósítani, oly módon, hogy a közösségi források segítségével előremutató lakástípusok szülessenek, tartós minőséggel, gazdag műszaki tartalommal, kedvező rezsiköltségekkel és élhető környezettel.

 

 

Bérlakásépítés finanszírozása

A magyarországi bérlakásépítés alacsony szintjének alapvetően megfizethetőségi okai vannak. Egy új építésű bérlakás piaci bérleti díját a társadalom túlnyomó része nem tudja megfizetni. A TLE által javasolt közösségi bérlakásépítési modellben a bérlő érdemben hozzájárul a bérleti díjhoz, az állam pedig olyan rendszert alakít ki, amiben olcsón, kedvező finanszírozási költségek mellett, jó minőségű lakások épülnek.

 

A TLE által javasolt közösségi bérlakásépítési modell finanszírozása

 

A bérlői célcsoport a bérből, fizetésből élő, az egzisztenciájuk elején álló, gyermeket vállaló fiatal családok. A javasolt finanszírozási modell kiinduló pontja az 1.000,- Ft/nm/hó bérleti díj. Ez akkor lehetséges, ha a bérlakásépítések támogatást kapnak: a javasolt modellben a beruházási érték 50%-a támogatás, 50%-a 3,5%-os kamatozású hitel, de természetesen számos egyéb finanszírozási arány, modell is felírható. A támogatás EU-s, vagy költségvetési forrásból történhetne, a kedvező kamatozású hitelt EIB, MNB, vagy MFB forrásokból lehetne biztosítani.

 

Egy ilyen modellben ötezer bérlakás felépítése 40 milliárd forint vissza nem térítendő támogatást, és 40 milliárd forintos kedvezményes hitelt igényelne 1.000 forint/nm/hó lakbér mellett. A hitel visszafizetése a bérleti díjból történne, ezt követően jelentős tehermentes bérlakásállomány állna rendelkezésre.

 

 

 

 

Innovatív, költséghatékony megoldások használt lakások bevonásával

Hazai és külföldi tapasztalatok azt mutatják, hogy a bérlakásállomány további innovatív, költséghatékony eszközökkel is bővíthető, akár a meglevő magántulajdonú lakásállomány közösségi bérlakások körébe történő bevonásával is. Az elmúlt években több civil szervezet  teremtett így biztos és fenntartható lakhatási lehetőséget szociálisan nehéz helyzetben lévő, akár hajléktalan emberek számára. Ahhoz azonban, hogy a rászorulók érdemi részét elérjék az ilyen típusú programok, fontos lenne, hogy ezek is beépüljenek a lakáspolitika eszköztárába.

A bérlakásszektor ily módon történő bővítésére a Városkutatás Kft. és a Habitat Magyarország együttműködésében született szakpolitikai javaslat ún. Szociális Lakásügynökségek közvetítésével kapcsolná össze a lakástulajdonosokat és a megfizethető bérlakást kereső bérlőket.

 

A Városkutatás Kft. és a Habitat Magyarország által kidolgozott SZOL-modell

 

A modellben a tulajdonos hosszabb távra, legalább 3 évre átadja lakását egy ún. Szociális Lakásügynökség kezelésébe, amely azt megfizethető bérlakásként működteti. A konstrukció biztos és folyamatos bevételt garantál a lakástulajdonosok számára, illetve elérhetővé tesz olyan kedvezményeket, amelyek más bérbeadókat nem illetnek meg (pl. adókedvezmény, adóelengedés). A SZOL garantálja az ingatlan állapotának megőrzését is. Az előnyökért cserébe a tulajdonosok vállalják, hogy a piaci lakbérnél alacsonyabb áron adják bérbe lakásukat a Szociális Lakásügynökségnek.

 

A bérlők számára a modell azért vonzó, mert kedvező áron, a piaci lakbér alatt, hosszú távra tudják kivenni a lakásokat. A bérlők rászorultságuk mértékében lakbértámogatásra is jogosultak lennének. A legnehezebb helyzetű családok számára a SZOL-ok egyéni szociális munkát is biztosítanának.

 

A szabályozás is újragondolásra szorul

A megfizethető bérlakásállomány jobb működéséhez, érdemi bővítéséhez a bérlakásszektor szabályozásának újragondolására is szükség van. Olyan szabályozási környezet kialakítása a cél, amelyben mind a bérbeadókat, mind a bérlőket megfelelő jogi garanciák védik, és minden szereplő érdekelt a rendszer fenntartásában. Az államnak kulcsszerepe van abban, hogy a szabályozási környezet újragondolásával, és anyagi ösztönzőkkel segítse egy megfizethető bérlakásszektor kialakítását.