Feketelakás

Olcsóbb, átláthatóbb, biztonságosabb bérlakáspiacot szeretnénk!

A Feketelakás petíciót lezártuk, de a kampányt folytatni fogjuk. Részletek hamarosan!

A petíciót a lezárásig mintegy 6421-en írták alá.

Ha szeretnél értesülni a kampány és szervezetünk híreiről, iratkozz fel leveleinkre!

Feliratkozom

A probléma

Magyarországon a lakosság jelentős része nem rendelkezik megfizethető, méltó lakhatással. A hazai lakásállomány közel 90%-át a tulajdonos lakja1, lakás vásárlására viszont – különösen a munkalehetőséget kínáló településeken - egyáltalán nem vagy nagy nehézségek árán van lehetősége a tőkével vagy elegendő folyamatos jövedelemmel nem rendelkező háztartások számára, még az állami támogatások ellenére is.

Aki korlátozott anyagi forrásai miatt nehezen tud megfelelő helyen saját tulajdonú lakást vásárolni, több módon kerülhet rossz helyzetbe:

  • lakást bérel nagyon drágán, és a jövedelme nagy részét kifizeti albérletre;
  • lakást vesz hitelre, amivel azt a kockázatot vállalja, hogy ha nem fizeti a törlesztőrészleteket, elveszítheti lakhatását;
  • korlátozott anyagi lehetőségei miatt a bérelt illetve megvásárolt lakás rossz állapotú, kisebb ez elvártnál, vagy olyan településen található, ahol olcsók a lakások, de megfelelő munkalehetőség nincs.

Ma Magyarországon

  • 840 ezer ember szembesül súlyos megfizethetőségi problémákkal, olyan háztartásokban, ahol a rendelkezésre álló bevételek több mint 40%-át teszik ki a lakhatási költségek2;
  • 2,5 millió ember él beázó, vizes lakásban, ebből félmillió gyermek3;
  • 4 millióan élnek túlzsúfolt lakásokban4;
  • több százezren élnek leromlott állapotú településrészeken, munkahelytől, megfelelő oktatástól, egészségügyi ellátástól távoli településeken;
  • százezres nagyságrendű azoknak a száma is, akik lakhatásának a biztonságát nem védik megfelelő jogi garanciák, például önkényes kilakoltatás ellen5. Ide tartoznak egyebek között azok, akik szerződés nélkül élnek magánbérlakásokban6.

A bérlakások ügye tehát nemcsak azt a 600 ezer embert érinti, akik jelenleg magánbérlakásban laknak, hanem azokét is, akik helyzetét jelentősen javítaná, ha több megfizethető bérlakás lenne a piacon.


Jegyzetek:

  1. Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei, KSH Budapest 2016
  2. Habitat for Humanity Magyarország: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2015
  3. u.o.
  4. u.o.
  5. Az ENSZ Gazdasági, Szociális és Kulturális Jogok Bizottsága által meghatározott megfelelő lakhatás-fogalom szerint a lakhatás jogi biztonsága azt jelenti, hogy a lakó védve van az önkényes kilakoltatás, zaklatás és egyéb fenyegetések ellen. Számos olyan lakhatási helyzet van Magyarországon, amely ilyen szempontból problémás: például a tisztázatlan lakhatási jogviszony, a hajléktalanság/elfogadhatatlan életkörülményeket kínáló lakhatási lehetőségek alternatívájaként szolgáló szívességi lakáshasználat, a hiányzó, szabálytalan lakcímkártya, a kilakoltatás szabályozásában szereplő bizonyos elemek (ld. továbbá: Habitat for Humanity Magyarország (2012) Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2011).
  6. Habitat for Humanity Magyarország: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2015

A lakásbérlésnek ma Magyarországon két nagy hátránya van: a bizonytalanság és a magas ár. Tulajdonosi oldalról pedig a lakáskiadást sokan kockázatosnak és sok gonddal járó tevékenységnek érzik. A bizonytalanságot és a kockázatot a lakáskiadás elégtelen szabályozása okozza, a magas árak nagyrészt ugyancsak a szabályozatlanság, a gazdasági és demográfiai folyamatok, valamint a mindenkori kormány lakástámogatási politikájának hiánya eredményezi.

Számos nemzetközi példa bizonyítja azonban, hogy bérlakásban élni sokszor népszerűbb és olcsóbb, mint saját tulajdonú lakást vásárolni: Magyarországon a lakosság 9%-a lakik bérlakásban1, addig Németországban a lakosság majdnem fele, Ausztriában több mint 40%-a, Hollandiában pedig több mint 30%-a lakik bérlakásban2.


Jegyzetek:

  1. KSH (2016) Miben élünk? összefoglaló táblázatok.
  2. Eurostat., 2015. Distribution of population by tenure status, type of household and income group - EU-SILC survey [ilc_lvho02]

A lakáskiadás szabályozása jelenleg a lakást bérlők számára nagyon kedvezőtlen, ám a bérbeadók számára sem ideális. A bérlakásszektor törvényi hátterének és intézményrendszerének egyik legfőbb problémája, hogy a bérlő és kiadó jogait csak nagy vonalakban szabályozza, nem ösztönzi a lakástulajdonosokat hosszú távú, megfizethető árú kiadásra, a bíróságon kívüli vitarendezési lehetőségek költségesek, ezért a jogsértésekért jellemzően hosszadalmas és költséges bírósági eljárás keretében tudnak elégtételt venni a felek.

Rövid távú szerződések

A lakáskiadást több törvény szabályozza. Ezek a törvények bonyolultak, ám sok lényeges kérdést (pl. a kaució kérdését és a lakbéremelés mértékét) mégsem szabályoznak kellő részletességgel1. A lakást bérlők és kiadók jogait világosan elmagyarázó, ismertető összefoglalók nem állnak rendelkezésre, ezért a feleknek nem csak az alulszabályozottságból, hanem az információhiányból származó kockázatokkal is számolniuk kell.

A lakáskiadás alapjait szabályozó lakástörvény nem tesz különbséget hosszú és rövid távú bérbeadás között, hanem kizárólag határozott és határozatlan idejű bérbeadást ismer. A határozatlan idejű lakáskiadás esetén másfél hónapon belül bármelyik fél bármikor felmondhatja a szerződést, ezért a felek számára sok kockázattal jár. Ezért alakult ki, hogy a tulajdonos és bérlő inkább határozott idejű, rövid távú (jellemzően egyéves) bérleti szerződést köt egymással. A határozott idejű bérleti szerződések ugyan a határozatlan időre kötöttnél nagyobb biztonságot nyújtanak a bérlőnek, a rövid távú szerződések nagyon kiszámíthatatlanná teszik a lakásbérlést. A szerződés lejárta után ugyanis a lakbér bármilyen mértékben megemelhető, a szerződési feltételek is megváltoztathatók vagy a tulajdonos arról is dönthet, hogy nem köt új szerződést a bérlővel, akinek ezért ki kell költöznie a lakásból. A tulajdonosok gyakran azzal csökkentik még tovább kockázatukat, hogy egyáltalán nem kötnek szerződést a bérlővel, így akár különösebb indok nélkül, bármikor egyik napról a másikra kiköltöztethetik lakásukból.

Jogsérelmek, jogviták

A tulajdonos és a bérlő számára egyaránt kockázatot jelent, hogy ha vitájuk van egymással, azt költséges és akár évekig tartó bírósági eljárás keretében tudják rendezni. Például a lakás karbantartásával, annak költségeivel vagy a kaució visszafizetésével kapcsolatos vitát a felek csak elhúzódó és költséges pereskedés keretében tudják eldönteni. A tulajdonos a felmondott vagy lejárt szerződés ellenére a lakásban maradó és a felmondás jogosságát vitató bérlőt szintén csak elhúzódó bírósági perrel kényszerítheti a lakás elhagyására, és amennyiben a bérlőnek nincs legális jövedelme és vagyona, az anyagi követelést (például a jogtalan használat idejére vonatkozó megemelt bérleti díjat) a bérbeadó nem tudja rajta behajtani2. A pereskedés egyik félnek sem érdeke, viszont az annak lehetőségéből származó kockázatokat a lakásukat kiadó tulajdonosok beárazzák, illetve csökkentik azzal, hogy szerződés nélkül vagy csak jó anyagi helyzetű bérlőknek adják ki a lakásukat.

Kedvezőtlen adózás

A lakáskiadás hatályos adózási szabályai3 szintén nem ösztönzik a tulajdonosokat a legális, megfizethető árú lakáskiadásra. Magánszemélyeknek a lakáskiadásból származó jövedelem után a 15% személyi jövedelemadón túl 1 millió forint lakáskiadásból származó éves jövedelem fölött 14% egészségügyi hozzájárulást is fizetniük kell. Az 1 millió forintos merev határ fölött duplázódó terhek a gyenge adóellenőrzésekkel együtt, különösen a nagyobb, magasabb bérleti díjú lakásoknál adóelkerülésre, vagy nagyon drága lakbérek megállapítására ösztönzik a kiadókat.


Jegyzetek:

  1. A lakáskiadást a törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII., a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V., a végrehajtásről szóló 1994. évi LIII. törvény, valamint több adótörvény szabályozza.
  2. A tulajdonosok kockázatát jelentősen csökkenti, ha közokiratba foglalják a bérleti szerződést. A közokiratba foglalt szerződésnek magas költségei vannak, ugyanakkor a szerződés felbomlása vagy lejárta után a tulajdonos pár hónapon belül bírósági eljárás nélkül is kilakoltathatja a bérlőt.
  3. 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

Magyarországon egy magánlakás lakbére kizárólag a bérbeadó és a bérlő megegyezésétől függ, semmilyen jogszabály nem rendelkezik sem a lakbérek mértékéről, sem az emelés lehetőségeiről.

A magánlakások lakbéreinek mértékéről nincs átfogó, részletes és hosszabb időszakot felölelő statisztika, azonban a Jófogás online piactéren 2011 óta feladott, több mint 800 ezer kiadólakás-hirdetés1 négyzetméterárának segítségével képet kaphatunk a lakbérek emelkedésének mértékéről2. Ennek alapján az látható, hogy az elmúlt öt évben brutális mértékben, országosan3 87%-kal nőttek a lakbérek. Az elmúlt évek áremelkedése tovább erősítette az albérletpiacon korábban is meglevő nagy

Az országban egyértelműen Budapesten emelkedtek legnagyobb mértékben az albérletárak, öt év alatt megduplázódtak (107%-kal emelkedtek). Ezen belül az emelkedés mértéke kerületenként is nagyon eltérő. A belső kerületekben (I., V., VI., VII., VIII., IX.) több mint duplájukra, 130-150%-kal emelkedtek a lakbérek. A belvárostól legtávolabb lévő külső kerületekben ennél lényegesen kisebb mértékű emelkedés történt, bár még a legkisebb mértékű emelkedést produkáló XXII. kerületben is 46%-kal drágábbak lettek a lakbérek. A nagyvárosokra vonatkozóan 2012-től állnak rendelkezésre megfelelő elemszámú adatok. Ezek alapján Budapest után Pécsett (76%-kal) drágultak az albérletek leginkább a vizsgált időszakban, de más nagyvárosokban (Szombathely, Eger, Miskolc, Debrecen, Nyíregyháza, Szeged) is 50% körüli mértékű volt a drágulás 2012-höz képest. A vizsgált nagyvárosok közül a legkisebb emelkedést mutató Győrben is 30% fölötti volt az emelkedés.

A lakások bérleti díjai nemcsak abszolút értékben, hanem a jövedelmekhez viszonyítva is az egekbe szöktek. Noha az utóbbi években a jövedelmek jelentősen, országosan majdnem 22%-kal nőttek 2011 és 2016 között4, az albérletárak 87%-os emelkedése jelentősen meghaladja ezt. Az albérletek árai éppen azokon a területeken nőttek a legnagyobb mértékben a jövedelmekhez képest is, ahol jelentős számú munkahely és felsőoktatási intézmény található. Budapesten még jövedelemarányosan is közel 70%-kal nőttek az albérletek árai.

2016-ban Budapesten az átlagos négyzetméterre számított lakbér már 2859 forint volt, az országosan második legdrágább Győrben 1819 forint, Pécsett 1651 forint, de a nagyvárosok közül még mindig a legolcsóbbnak számító Miskolcon is 1202 forint.

Az albérletárak emelkedésének okai

Az áremelkedés egyik fő oka, hogy a gazdasági tevékenység egyre inkább a nagyvárosokban koncentrálódik, új munkahelyek leginkább itt létesülnek, és az átlagkereset is lényegesen magasabb. Mivel sokan költöznek vagy költöznének olyan városokba, ahol sok a munkalehetőség, az ottani albérletpiac nagy nyomás alatt van, ám állami beavatkozás nélkül a lakáskínálat nem tud jelentősen bővülni.

Azért éppen most emelkedtek a lakbérek, mert az ország gazdasági szempontból vonzó városaiban az utóbbi években az árak szempontjából több negatív hatás egyszerre jelentkezett. Egyrészt megjelent a piacon az a generáció, akik csak a nagyvárosokban találnak munkát, a lakásprivatizáció keretében és a kamattámogatott lakáshitelek időszakában nem jutottak olcsón lakáshoz, viszont alacsony jövedelmük és kevés megtakarításuk miatt nem tudnak (vagy a devizahitelválság után nem mernek) hitelt felvenni és saját lakást vásárolni, ezért az albérlet az egyetlen lehetőségük arra, hogy lakhatásukat biztosítsák.

A városokba koncentrálódó gazdasági tevékenységnek további következménye, hogy sok lakást irodaként hasznosítanak, ami szűkíti a lakások kínálatát. Ezt a trendet pedig még tovább fokozza, hogy néhány nagyvárosban a növekvő nemzetközi mobilitás miatt a külföldi diákok és – elsősorban Budapesten a lakásmegosztó szolgáltatások elterjedése révén – a turisták is egyre nagyobb számban jelennek meg a piacon, akik magasabb bérleti díjakat is ki tudnak fizetni. Ezzel párhuzamosan viszont azokon a területeken, ahol nagy a kereslet, a megfelelő helyen vásárolt ingatlan jó befektetés is azok számára, akiknek van tőkéjük, hiszen az árak nagy mértékben emelkednek, ezért az (akár üresen hagyott) lakások, beépítetlen telkek nagyon jó befektetésnek is számítanak.

Ezen túl az albérletben lakók számának növekedésének demográfiai okai is vannak. Növekszik az egyedülállók, gyermektelen és egy-gyerekes családok száma, akik a gyermekes családoknál magasabb arányban laknak albérletben. A magyar lakosság körében az albérletek növekvő népszerűségét mutatja a KSH 2015-ös felmérése, mely szerint míg az 1996 és 2003 között költöző háztartásoknak csak 11%-a költözött magánbérlakásba, a 2005 és 2015 között költözőknek háromszor akkora aránya, 28%-a költözött magánbérlakásba5. A költözést tervezők között a bérlakásba költözni tervezők aránya még nagyobb mértékben a 2003-as 2%-ról 13%-ra nőtt6.

Ezen kívül változott a bérlakásban lakók társadalmi összetétele is. A KSH adatai szerint 2003-ban leginkább a közepes és közepesnél valamivel magasabb jövedelműek (5-8. jövedelmi tized) tették ki a magánbérlakásban lakók többségét7, 2015-re teljesen átrendeződött ez a megoszlás, és a legnagyobb arányban a lakosság legszegényebb és a leggazdagabb 10%-a lakott magánbérlakásban8.

A fentiekből kiderül, hogy a lakások iránti keresletet egyre nagyobb, a városból még jól megközelíthető, beépíthető telkek száma korlátozott, a nyomás egyre növekvő árak formájában jelentkezik az ingatlanpiacon. Azonban a kínálat érdemi növelése állami szerepvállalás nélkül nem megy. Meg kell határozni, hogy hol és milyen lakások épüljenek, az új lakásokat el kell látni közművekkel, közlekedési infrastruktúrával, a telek- és ingatlanspekulációt pedig korlátozni kell. Máskülönben a kínálat korlátozott, az árak pedig magasak lesznek. Egy olyan piacon, ahol a kereslet nagy, de a kínálat csak korlátozottan növelhető, a lakáskiadók a lakásért legtöbbet fizetni tudó, magasabb jövedelme miatt kisebb kockázatot jelentő bérlőnek vagy turistáknak adják ki a lakást, sokan kiszorulnak a jó állapotú és jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakásokból.

Az sem segít a helyzeten, hogy a viszonylagos monopolhelyzetben lévő magánlakáskiadók mellett csak nagyon kevés non-profit vagy szociális lakásszolgáltató van. Az önkormányzatok a lakásállomány csupán 2,8%-ával gazdálkodnak, ennek egy része ráadásul piaci alapon kiadott lakás9. Az önkormányzati lakások közül sok üresen áll. Ezért a lakásállomány ezen része sem igazán vehető igénybe azok számára, akik kiszorulnak a magánbérlakás-piacról. Az önkormányzatok mellett az utóbbi években fontos szereplővé vált a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) is, amely 2017 végéig a tervek szerint 35 ezer lakást vásárol meg és ad bérbe korábbi tulajdonosainak, a bérlakásszektornak ez a szegmense azonban gyakorlatilag csak egy jól meghatározott ügyfélkör: a jelzáloghiteleiket fizetni képtelen, szociálisan rászoruló háztartások számára elérhető, amennyiben a hitelező is hozzájárul ahhoz, hogy a jelzáloggal terhelt lakást a NET megvásárolja10.

A szociális alapon kiadott bérlakások alacsony száma mellett tovább fokozza az olcsó bérlakások hiányának negatív hatásait, hogy az állam az elmúlt évtizedekben következetesen és egyre inkább a lakástulajdon-szerzést támogatja (többek között lakásépítési és -vásárlási támogatásokkal), miközben a bérlakásban élők számára alig érhető el támogatás.


Jegyzetek:

  1. Az adatokat a jofogas.hu-t üzemeltető Schibsted Classified Media Hungary Kft. bocsátotta a Habitat rendelkezésére.
  2. Az adatbázis a Jófogáson 2011. január 1. és 2016. december 31. között 5 ezer és 1 millió forint közötti havi bérleti díjjal hirdetett lakások négyzetméterre számított hirdetési árait tartalmazza. Mivel a hirdetési árakból adott esetben még alkudtak a bérlők, a tényleges lakbér eltérhet a hirdetési ártól. Az alkut figyelembe véve a lakbérnövekedés minden bizonnyal magasabb is, mivel az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint az utóbbi évek emelkedésével párhuzamosan az alku mértéke is egyre csökkent. A Jófogás adataiból számított négyzetméterenkénti hirdetési árakra az egyszerűség kedvéért a továbbiakban lakbérként vagy albérletárként is hivatkozunk.
  3. Mivel a Jófogás adatbázisában szereplő bérlakások területi megoszlása a bérlakások számának valós területi megoszlásától eltérnek, az egyes megyei átlagokat a KSH 2016-ban publikált „Miben élünk?” címmel megjelent lakásfelmérésében szereplő, a bérlakások számának régiók közötti megoszlását mutató adatokkal súlyoztuk
  4. KSH, 2016. Háztartások életszínvonala, 2015. A még nem elérhető 2016-os adatot úgy helyettesítettük, hogy a 2015-ös adatot az országos nettó átlagkereset 2015 és 2016 közötti változásának mértékével növeltük.
  5. KSH (2016) Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei. 33. old.
  6. uo.: 43. old.
  7. Központi Statisztikai Hivatal (2005) Lakásviszonyok az ezredfordulón. Housing conditions at the turn of the century. KSH, Budapest. 68. old.
  8. KSH (2016) Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei. 11. old.
  9. KSH (2016) Lakásstatisztikai évkönyv 2015.
  10. Habitat for Humanity Magyarország: Éves jelentés a lakhatási szegénységről 2015

Mi a megoldás?

A bérlakásban élők helyzetének javítását szolgáló legfontosabb és legkevésbé költséges lépés, hogy a bérlő és kiadó jobban legyen tájékoztatva jogairól és kötelezettségeiről, helyzetüket jobban tisztázza a jelenlegi törvényi szabályozás, és csökkentse a lakások bérlésével és kiadásával járó, jelenleg magas kockázatot. Fontos, hogy a törvény pontosan tisztázza, a kauciót milyen esetekben tarthatja vissza a tulajdonos a szerződés lejártakor és a visszatartás okát hogyan kell igazolnia.

Fontos garantálni, hogy jogvita esetén a feleknek legyen lehetőségük arra, hogy ne rögtön a költséges és lassú bírósági eljárást kelljen választaniuk, hanem egy olyan testülethez fordulhassanak, amely tájékoztatja a bérlőket és a kiadókat a jogaikról és kötelezettségeiről, a vitában álló felek között közvetít és kisebb ügyekben dönt (pl. szerződésbontás nemfizetés esetén; kaució visszafizetése bérlőnek; karbantartás, javítás előírása). A szerződés megszűnése esetén garantálni kell, hogy a tulajdonos minél előbb hozzájuthasson a tulajdonához. A lakás kiürítése minden esetben a jelenleginél gyorsabb eljárásban valósuljon meg, amennyiben viszont a szerződésbontás mögött a bérlő anyagi problémái állnak, őt az állam segítse lakhatási problémái megoldásában (lakásfenntartási támogatással, szociális bérlakással), hogy ne kerülhessen az utcára vagy hajléktalanszállóra.

Egyszerűbb, kedvezőbb adózási szabályok

A bérlő lakáskiadással kapcsolatos költségeit jelentősen mérsékelné, ha lakbére egésze levonható lenne a bérlő adóalapjából. A lakáskiadók a lakáskiadásból származó jövedelmük után azonos mértékben, de a jelenleginél lényegesen kisebb összegű járulékot fizessenek.

Megfizethető árú és hosszú távú lakáskiadás ösztönzése differenciált adózással a legdrágább nagyvárosokban

Azokban a nagyvárosokban, ahol a lakáspiac nagy nyomás alatt van, a lakástulajdonosok a legmagasabb bérleti díjat fizetni tudó bérlőknek adják ki a lakásukat. Ezekben a városokban a lakástulajdonosok jelenleg nem érdekeltek abban, hogy hosszú távra kössenek szerződést vagy az elkérhető maximumnál alacsonyabb áron adják ki lakásukat, hiszen számukra ez semmilyen előnnyel nem jár. A lakáskiadás szabályozásának ezért ösztönöznie kell a tulajdonosokat arra, hogy amennyiben megtehetik, hosszú távra és a piaci árnál olcsóbban adják ki a lakásukat. Ennek eszköze lehetne egy olyan adórendszer, amely a lakásukat egy bizonyos, a településre vonatkozó jelenlegi lakásárak és az átlagjövedelmek alapján kiszámolt (négyzetméterre számolt) lakbérszint alatt kiadó lakástulajdonosokra kevesebb, az annál magasabb árat kérő tulajdonosokra magasabb adót vetne ki. Az adókulcs tovább csökkenne azok számára, akik hosszú távra (azaz 3 évnél hosszabb időre adják ki lakásukat).

Ezen túl fontos a lakások felújítására is ösztönözni a lakástulajdonosokat. Ennek érdekében a jó állapotú lakást kiadó tulajdonosok további adókedvezményt kapnának. Hogy a meghatározott kedvezményes lakbérszint ne ragadjon le egy irreálisan alacsony szinten, az infláció és a területi átlagjövedelem változásának arányában változna évente.

Az adóösztönzők viszont csak akkor működnének, ha az adózás ellenőrzése a jelenleginél szigorúbb lenne, hiszen jelenleg a lakástulajdonosok közül kevesen fizetnek adót. Összességében azonban a lakástulajdonosok sem járnának feltétlenül rosszabbul az adószabályokkal, hiszen az adót jelenleg nem fizető tulajdonosok lakáskiadásból származó kockázata a legális szerződésekkel lényegesen lecsökkenne és nem kellene vagy csak kevés adót kellene fizetnie, aki pedig korábban fizetett adót, ezentúl lényegesen kevesebbet kellene fizetnie.

Az adózási eszközökkel történő lakbérszabályozás meg tudná fékezni az albérletárak növekedését, azonban nem jelentené azt, hogy ezentúl mindenki megfizethető lakásban lakna. A piaci bérlakások mellett szükség van egy olyan lakásállományra is, amely kifejezetten a piacról kiszorulóknak adna ki lakásokat, nem piaci alapon. A non-profit lakáskezelő szervezetek két típusának létrejöttét kellene elősegítenie, támogatnia az államnak: a non-profit lakástársaságokét, valamint a lakásszövetkezetekét.

A non-profit lakástársaságok legfontosabb tulajdonsága, hogy erős társadalmi misszióval rendelkeznek, pontosan meghatározott alapelvek garantálják, hogy az általuk kezelt lakások nagy részét rászorulóknak adják ki, cserébe viszont különböző támogatásokban, kedvezményekben részesülnek. A szociális alapon kiadott állomány mellett akár piaci alapon vagy költségelven is kiadhatnak lakásokat, azonban gondoskodniuk kell a rászorulók lakáshoz jutásáról is. Nem törekedhetnek viszont profitra, hanem a lakásgazdálkodási tevékenységükből származó hasznot vissza kell forgatniuk új lakások vásárlásába, építésébe, a rosszabb anyagi helyzetű bérlők lakbértámogatásába. Amennyiben a szervezetek megfelelnek a feltételeknek, az állam vissza nem térítendő támogatással, kamatmentes hitelekkel, állami tulajdonú építési telkekkel támogassa a tevékenységüket.

A lakásszövetkezetek nem kifejezetten a leginkább rászoruló háztartások számára, hanem inkább a piaci lakást vásárolni nem tudó alsó-középosztálynak nyújtanak megfizethetőbb lakhatási lehetőséget. A lakásszövetkezetben lakók nem válnak tulajdonosaivá a háznak, amiben laknak, hanem részesedésük van a szövetkezetben és ezen felül bérleti díjat fizetnek. Az egy lakás bérléséhez szükséges részesedés árfolyamát nem befolyásolja az ingatlanárak változása, ezért nem ösztönzi a lakókat arra, hogy a részesedésükkel spekuláljanak, így az új belépők is megfizethető lakáshoz tudnak jutni. A lakásszövetkezeteket az állam használaton kívüli ingatlanokkal, kedvezményes árú építési telkekkel, alacsony kamatozású, hosszú lejáratú hitellel támogathatja.

A szabályozási, adózási eszközökön és a non-profit lakáskezelő szervezetek támogatásán túl azonban a bérlők szociális alapú támogatása is szükséges. Szociális alapon járó kauciótámogatás és lakhatási támogatás tudná javítani a kedvezőtlenebb anyagi helyzetű bérlők megfelelő bérlakásokhoz való hozzáférését.

Adatok, grafikonok

Az alábbi ábrák az egy négyzetméterre eső lakbérek emelkedésének mértékét mutatják a nagyobb magyar városokban, a budapesti kerületekben és a megyékben. Az adatok a Jófogás online piactéren 2011 és 2016 között feladott, összesen 800 ezer hirdetés éves átlagárait mutatják.

A harmadik tableau a lakbérek jövedelmekhez viszonyított növekedését ábrázolja. Konkrétan azt mutatja a Jófogás hirdetési adatainak segítségével, hogy az egyes megyékben az egy főre eső regionális átlagjövedelem hogyan aránylik egy 40 négyzetméteres lakás bérleti díjához. A jövedelemre vonatkozó adatok a KSH „Háztartások életszínvonala” éves kiadványában szereplő regionális átlagok. Mivel 2016-ra vonatkozó regionális jövedelmi adat nem áll még rendelkezésre, ezért a 2015-ös adatot az országos nettó átlagkereset 2015 és 2016 közötti változásának mértékével növeltük.

Kiket érint?

Ismerd meg a jelenlegi magyar bérlakáshelyzet elszenvedőinek néhány valós, személyes történetét!

Személyes történetek

Személyes történetek

A petíció

IGAZSÁGOS ÉS BIZTONSÁGOS BÉRLAKÁS-POLITIKÁT!

Megállíthatatlanul emelkednek az albérletárak Magyarországon, a szektor átláthatatlanul működik.

Hivatalos adatok szerint 600 ezren, valójában ennél sokkal többen élnek ma bérelt magánlakásban hazánkban. A probléma azonban azokat is érinti, akik a jelenlegi árak mellett sem vásárolni, de még bérelni sem tudnak lakást, így nem jutnak méltó lakhatáshoz.

A nagyvárosokban másfélszeresére nőttek, Budapesten pedig megduplázódtak a lakbérek az elmúlt években. Sok ezer ember megélhetése és lakhatása került komoly veszélybe. Ma minden harmadik bérlőnek súlyos anyagi terhet jelent a lakhatási költségek kifizetése. A rosszul szabályozott jogérvényesítési rendszerben pedig elsősorban a bérlő, de a lakástulajdonos is kiszolgáltatott helyzetben van. A jogsérelmekért hosszú és költséges bírósági procedúrát követően kaphat csak elégtételt a kárt szenvedett fél.

Olyan intézkedésekre van tehát szükség, amelyek biztos és megfizethető lakhatási formává teszik a bérlakást. Garantálják, hogy a bérlőnek ne kelljen akár egyik napról a másikra kiköltöznie, a lakbére ne emelkedhessen hirtelen és korlátlan mértékben, a tulajdonos pedig ne érezze kockázatosnak ingatlana bérbeadását.

Ezért arra kérjük a kormányt, alakítsa át a bérlakásrendszer szabályozását a következő három irányelv mentén:

 1. Biztonságot a lakásbérlőknek és -kiadóknak!

  • A törvény pontosan határozza meg a bérlő és a kiadó jogait és kötelezettségeit.
  • Alakuljanak ki a vitarendezés gyors, olcsó és hatékony formái.
  • Ösztönzők szükségesek, hogy bérlőnek és kiadónak egyaránt  megérje szerződést kötni.

2. Megfizethető bérlakásokat adócsökkentéssel!

  • A bérlők lakbérének egésze legyen levonható az adóalapjukból.
  • Az állam ösztönözze adóelengedéssel a hosszú távú megfizethető lakáskiadást.
  • Azokban a nagyvárosokban, ahol nagy a kereslet bérlakásokra, meg kell határozni egy lakbérszintet, ami alatt alacsonyabb, és ami fölött magasabb adót fizetnek a lakáskiadók, ezzel ösztönözve az alacsony árú lakáskiadást.
  • Minél hosszabb távú a lakáskiadás, annál kisebb legyen az adóteher. A hosszú távú (minimum 3 éves), alacsony árú lakáskiadás legyen adómentes a tulajdonosok számára.
  • Legyen elérhető az alacsony jövedelmű bérlők számára lakásfenntartási támogatás és kauciótámogatás.

3. Non-profit lakástársaságokat!

  • Non-profit lakástársaságokra, lakásszövetkezetekre van szükség, amelyek a piacról kiszorulóknak olcsón adnak bérbe lakásokat.
  • Ezeket a szervezeteket az állam segítse támogatásokkal, kedvezményes hosszú lejáratú hitelekkel, építési telkekkel, használaton kívüli ingatlanokkal és adókedvezménnyel.
Kérjük a kormány segítségét egy átlátható és fenntartható rendszer kialakításában és szabályozásában! Mert egy biztonságos és megfizethető magánbérlakás-szektor nemcsak a bérbeadók és bérlők, hanem az egész ország érdeke is!