A nonprofit lakástársaságok és lakásszövetkezetek olyan, hosszútávú lakhatási formát kínálnak sok országban, mely olcsóbb és kiszámíthatóbb a piaci bérlakásoknál, és akár az államtól függetlenül, önfenntartó módon is tud működni. Hollandiában a lakosság negyede tagja valamelyik lakástársaságnak. A lakástársaságok a lakhatás biztosításán túl olyan közfeladatokat is ellátnak, mint például az idősek gondozása vagy egy városrész rendben tartása.
A magánbérlakás-szektor még a legszigorúbb szabályozás mellett sem válthatja ki a szociális bérlakásokat, melyek azoknak a szociálisan rászoruló háztartásoknak nyújtanak lakhatást, akik nem tudják megfizetni a piaci árú albérleteket. Hagyományosan az állam, illetve az önkormányzatok feladata a szociális bérlakások fenntartása, de az elmúlt évtizedekben több országban is olyan nonprofit lakásszervezetek alakultak meg, amelyek kifejezetten azzal a céllal jönnek létre, hogy rászoruló háztartásoknak adjanak ki önkormányzati vagy magántulajdonú lakásokat. Míg többségük működését állami támogatások segítik, egyes szervezetek önfenntartó módon ki tudják termelni a működésükhöz szükséges költségeket. Lakásaik nagy részét rászorulóknak adják bérbe, ám emellett piaci alapon, gyakran kifejezetten magas áron is kínálnak lakásokat. A kiadásból származó nyereséget működésükre fordítják, így nem függnek az állami támogatásoktól, azonban szigorú szabályok biztosítják, hogy nem tehetnek szert profitra.
Nonprofit lakásszervezetek nemcsak szociális céllal jönnek létre: ide soroljuk például a lakók közös tulajdonában álló lakásszövetkezeteket és közösségi földalapokat is, melyek inkább a valamennyi tőkével rendelkező alsó-középosztályt juttatják hosszú távon megfizethető lakáshoz. Ez úgy működik, hogy a lakók szövetkezeti tagság vásárlása révén jutnak lakhatáshoz. A tagság díja olcsóbb, mint a piaci saját tulajdonú lakás, hiszen a befektető szövetkezet nem törekszik nyereségre, ráadásul gyakran az állami támogatások (például kedvezményes telek) is csökkentik működési költségeiket. Ilyen demokratikus módon működő szervezetek jöttek létre például Hollandiában, Lengyelországban és a skandináv országokban is.
Versenyképes lakástársaságok Hollandiában
Hollandiában a nonprofit lakástársaságok a piac domináns szereplői, a teljes lakásállomány majdnem egyharmadát ők kezelik. Országos szinten 350 lakástársaság működik az államtól független, nonprofit alapon és 4 millió bérlőnek biztosítanak otthont. Ha figyelembe vesszük, hogy nagyjából 17 millióan laknak az országban, látható, hogy nemcsak a legrászorultabb társadalmi réteg veszi igénybe a szolgáltatást, hanem a tehetősebb háztartások közül is sokan emellett döntenek. Erre meg is van a lehetőségük, mivel a lakástársaságok szabadon versenyezhetnek a piaci árú albérletekkel.
A lakástársaságok elsődleges feladata a lakhatás biztosítása, de a törvény további kötelezettségeket is előír számukra. Például felelősek a lakásállomány minőségének megőrzéséért és az új lakások építéséért, biztosítaniuk kell a zavartalan és folytonos gazdasági működést, valamint kötelező érvénnyel be kell vonniuk a bérlőket a szövetkezeti vezetésbe és a fejlesztésbe. A lakástársaságok ezen felül hozzájárulnak a városrész fejlődéséhez is: közösségi eseményeket szerveznek és lehetőségük van közösségi központokat, könyvtárat, iskolát, sportlétesítményt is fenntartani. A feladatok elvégzésére gondnokokat és lakónegyed-menedzsereket nevezhetnek ki, akik a házak fenntartásán kívül a közvetlen környezetet (parkolók, házközök) is rendben tartják. A lakástársaságok törvényileg előírt feladata továbbá, hogy az ott élő rászoruló, fogyatékossággal élő és idős bérlők számára megfelelő (szociális) szolgáltatást nyújtsanak.
A lakástársaság intézménye nem egy új találmány, már a huszadik század elején is működtek hasonló szervezetek Hollandiában. Vezetető pozíciójukat az ötvenes-hatvanas években szerezték meg, amikor az állam nagy összegekkel támogatta megalakulásukat és működésüket, ezzel próbálták ugyanis kezelni a lakhatási nehézségeket. A kilencvenes évekre aztán megszűnt a lakáshiány, és a kormány úgy döntött, megszünteti a lakásépítési támogatásokat, a lakástársaságat pedig egyre nagyobb önfenntartásra kényszerítette. A lakásszervezetek ettől kezdve a bevételeikből és tartalékaikból képzett alap segítségével finanszírozták beruházásaikat. Az állam persze továbbra se engedte el teljesen a kezüket, kedvezményes telket biztosított a szociálisan kiadott lakások építéséhez, megkönnyítette a szervezetek piaci hitelfelvételét és pályázati úton támogatta a lakástársaságok közhasznú projektjeit.
A kilencvenes évek elejére már annyira megerősödtek a lakástársaságok, hogy versenyezni tudtak a piaci szektorral, sőt, a szabad verseny keretei között befolyásolni tudták a piaci árakat is, hiszen a bérlők szabadon dönthettek, hogy a piaci vagy a nonprofit bérlakást veszik igénybe. Az úgy nevezett integrált bérlakásszektor az Európai Bizottság szerint európai közösségi jogba ütközik, mert a hátrányos helyzetű csoportok lakhatásából fakadó többletköltséget az arányon felüli mértékben támogatja az állam. A holland kormány az Európai Bizottsággal kötött egyezség alapján közel tíz éve olyan szabályt hozott, hogy a lakások 90%-át alacsony jövedelmű bérlőknek kötelesek a társaságok kiadni.
A holland integrált bérlakásszektor nagy előnyét pont az jelenti, hogy a lakástársaságok széles társadalmi rétegeknek nyújtanak megfelelő lakhatást. Mivel rászoruló és tehetősebb háztartások is igénybe vehetik a szolgáltatást, nehezebben alakulnak ki szegregált “bérlakás-negyedek”, és kisebb eséllyel romlanak le egyes városrészek. Ugyanakkor az utóbbi években változott a holland lakáspolitika, és sokkal inkább a saját tulajdonú lakhatást támogatják. Habár a támogatásoknak és a lakástársaságok szigorúbb szabályozásának köszönhetően az elmúlt időszakban csökkent a szociális bérlakásokban élők száma, a lakástársaságok még mindig jelentős szerepet töltenek be a holland bérlakásszektorban.
A nonprofit lakástársaságokról bővebben is írtunk a tavaly megjelent A megfizethető albérlet felé című tanulmánykötetünben, amit itt tudsz elérni: https://habitat.hu/ext-files/hfhh_a_megfizetheto_berlakasszektor_fele_2017.pdf