2022-ben a hazai társadalmat nagyságrendileg 4 millió háztartás alkotta, ezek átlagos nagysága 2,32 fő volt, ugyanakkor ezt árnyalja, hogy közel egyharmaduk (31%) egyszemélyes háztartás. A háztartások több mint fele 1945 és 2000 között épült önálló családi házban él, közel egymillió háztartás pedig ’45 után épült társasházban, panelben.

Közel 90% a magántulajdonú ingatlanok aránya, a háztartások 7,6%-a bérel ingatlant, akár piaci, akár kedvezményes áron. Az ingatlanok átlagos nagysága 80 nm, jellemzően 3-4 szobásak.

2022-ben 20 540 új ingatlan épült és került átadásra, az ingatlanpiacon összesen 138 ezer tranzakció történt. Mindez azt jelzi, hogy a hazai ingatlanpiac meglehetősen megmerevedett, a 4 millió ingatlan 3,5%-a kerül piacra, 0,5%-nyi új lakás, ház épül évente.

A Lakhatási jelentés jelen fejezetében a lakhatási szegénység adatait igyekszünk bemutatni. A szegénység egy többdimenziós társadalmi jelenség, amelybe az alacsony jövedelem, az anyagi és szociális depriváció éppúgy beletartozik, mint a lakhatási szegénység.

A lakhatási szegénység fő indikátorainak a következőket tekintjük:

• Lakhatáshoz való hozzáférés (ez alatt elsősorban az alacsony státuszú csoportok lakhatáshoz való hozzáférését értjük, de az utóbbi években a fiatalok lakáshoz jutása is ide sorolható);
• Lakhatás jogi biztonsága (ide tartozik a lakhatás jogviszonyának tisztázatlansága, földhivatali bejegyzések hiányosságai, lakásbérleti szerződések hiányai, kilakoltatási szabályzások rendezetlensége);
• Lakásminőség (ingatlanok műszaki megfelelősége, víz, áram, fűtés elérhetősége);
• Elhelyezkedés (alapvető szolgáltatásokhoz való hozzáférhetőség);
• Megfizethetőség (lakhatási költségek aránya a háztartások bevételéhez viszonyítva);
• Energiaszegénység (energiaforrásokhoz való hozzáférés, ezek költségei a háztartások bevételéhez viszonyítva).

A felsorolt indikátorok természetesen nem függetlenek egymástól, sőt, erősíthetik egymás negatív hatásait – vagyis a lakhatási szegénység sem egy homogén csoportot ír le, különböző fokozatai vannak, amit a későbbiekben jelzünk is.

A lakhatási szegénység indikátorai

Infrastrukturális helyzet, alapinfrastruktúra nélküli, komfort nélküli ingatlanok

Az adatok alapján¹ 2020-ban 90 160 háztartásban nem volt fürdő/zuhany és/vagy WC, ami közel 232 ezer embert jelent. Az alapinfrastruktúra nélküli ingatlanok túlnyomó többsége vályogház (a vályogfalazatú házak közel negyede volt ilyen), jellemzően az alsó jövedelmi tizedbe tartozó lakosokkal. A legalsó jövedelmi tizedbe tartozók 13%-a, a második legalacsonyabb jövedelmű csoport 6%-a tartozott ide, míg az országos átlag 2,2% volt – vagyis minél alacsonyabb jövedelemmel rendelkezett valaki, annál magasabb volt az esélye, hogy még az alapvető ellátottsággal sem rendelkező ingatlanban tud lakni.

A 2022-es évre vonatkozóan nem rendelkezünk fürdőre, WC-re vonatkozó adatokkal az EU SILC adatbázisából, ugyanakkor a népszámlálás során a lakások komfortfokozatáról a KSH gyűjtött adatokat. Eszerint a komfort nélküli és szükséglakásokban élő háztartások száma 88 500 volt (ami nagyságrendileg megegyezik a korábbi éves adattal), vagyis valószínűleg nem változott az ilyen ingatlanokban élő népesség száma sem.

Mindez azt jelenti, hogy közel 90 ezer olyan háztartás van Magyarországon, akik nem rendelkeznek házukon, lakásukon belül vízzel, fürdővel, WC-vel, és alacsony jövedelmi helyzetük miatt ezen a helyzeten önerőből nem tudnak változtatni.

A periférikus helyzet nem csak országos szinten működik: egyes felmérések szerint kb. 150 ezer fő él városok környékén zártkerti, külterületi ingatlanokban. Ezek helyzetét a külterületi besorolás határozza meg – itt az önkormányzatoknak nincs infrastruktúra-fejlesztési kötelezettsége, vagyis az alapvetően anyagi okokból kiszoruló lakók vagy önerőből biztosítják maguknak a vizet, vagy közkútról szállítják. (Arról, hogy ezeken a területeken mennyi a vízzel, WC-vel rendelkező ingatlanok aránya, nincs adat.)

Még finomabb szűrőn keresztül vizsgálva érdemes megnézni az ország 300 legszegényebb települését, mely összesen 304 ezer lakossal és 117 ezer ingatlannal rendelkezik. Ezen települések fejlesztésére létrehozott FETE program keretében 2022-ben az érintett településeken diagnózis készült, mely a települések infrastruktúráját is felmérte. A felmérés eredményei alapján elmondható, hogy 2011-ben ezen településeken 25% volt a WC nélküli házak aránya, míg 2019-ben a közüzemi vízhálózatba kapcsoltak aránya 83,5%.

Rossz állapotú ingatlanok

2023-ban 475 ezer háztartás jelezte, hogy az általa lakott, használt ingatlan komoly problémákkal rendelkezik (jelesül a lakás tetőszerkezete beázik, vagy falazata/padlója/alapja nedvesedik, esetleg a nyílászárók vagy a padló rothad), ami az összes háztartás 11,6%-a, és közel 1,2 millió főt érint. A 2021-es EU SILC adatfelvétel során külön is rákérdeztek a fentebb említett problémák meglétére, a 2023-as adatfelvétel során viszont már összevonták a kérdést. A korábbi felvétel adatai alapján a leggyakoribb probléma a nyílászárók rossz állapota volt, a legkevésbé pedig a beázó plafont, tetőszerkezetet jelölték meg.

A vizsgált műszaki problémákat legnagyobb arányban a községekben élők, az alsó jövedelemi ötödbe tartozók (a legalsó jövedelmi ötödbe tartozók 25%-a, szemben a legfelső ötödbe tartozók 5%-ával), valamint az inaktív háztartások jelezték.

Az infrastrukturális hiányok mellett a nem megfelelő fűtéssel kapcsolatos problémákat is ezen indikátor keretében mutatjuk be. Közel 328 ezer háztartás (az összes 8%-a) jelezte azt, hogy nem engedhetik meg maguknak, hogy megfelelően fűtsék ingatlanukat – ez valamivel több, mint 680 ezer főt jelent. A fűtés elsősorban az alsó két jövedelmi ötödbe tartozó, községekben élő, inaktív háztartások számára jelent problémát, túlnyomó többségük tűzifával fűti helyiségenként a használt szobákat.

Túlzsúfolt ingatlanok

A háztartások 8,6%-a minősült túlzsúfoltnak 2022-ben, ez a lakosság közel 17%-át jelenti. Elsősorban a legalsó jövedelmi ötödbe tartozó, községekben élő, gyerekeket nevelő és nagyobb arányban munkanélküli vagy egyéb inaktív háztartások tartoznak ebbe a csoportba. Az átlagos 2,3 fős háztartásnagysággal szemben itt 4, illetve 5 fős háztartások a jellemzők, átlagosan 76 nm-es lakásokkal. Természetesen minél nagyobb egy háztartás, annál nagyobb az esélye, hogy a szükségesnél kisebb nagyságú ingatlant tudnak használni – a 6 fő feletti háztartások mindegyike a túlzsúfolt kategóriába tartozik (ez 32 ezer háztartást és 260 ezer főt jelent).

Magas lakhatási költségekkel szembesülő háztartások

A lakhatási szegénység meghatározásánál azokat a háztartásokat tekintjük a lakhatási szegénység által érintettnek, ahol a háztartás teljes felhasználható bevételének minimum 40%-át lakhatással kapcsolatos költségekre kell, hogy fordítsák.

Ennél az indikátornál elsőként a hiányzó válaszok magas számát kell kiemelni. Az EU SILC a legutóbbi adatfelvételében már nem gyűjtötte a háztartások részletes kiadási tételeit, ugyanakkor a háztartások teljes és felhasználható bevételéről, valamint a lakhatással kapcsolatos kiadásokról szerepel adat. A 4 millió háztartásból azonban csak közel 800 ezer azok száma, ahol mindkét tétel szerepel, így a lakásfenntartási költségek nagysága és aránya – korlátozottan ugyan, – de ezen háztartásokat tekintve elemezhető.

A háztartások átlagosan bevételeik 24,6%-át költik lakásfenntartási költségekre, a legtöbb háztartás 17,7%-ot (mediánérték), és közel 60% azok aránya, akik bevételeik kevesebb, mint 20%-át kell, hogy erre a célra fordítsák. A lakhatási szegénység vizsgálatakor azokat a háztartásokat vesszük figyelembe, ahol a lakhatási költségek a háztartás által felhasználható bevételek 40%-át, vagy efeletti összeget igényelnek. A hazai háztartások 13%-a sorolható ebbe a kategóriába, ami nagyságrendileg 106 ezer háztartást jelent.

Természetesen azok a háztartások, amelyek lakáshitellel rendelkeznek vagy bérlőként vannak jelen az ingatlanpiacon, sokkal nagyobb valószínűséggel tartoznak ebbe a csoportba (a jelzáloghitelt fizetők 45%-a, a bérlői jogviszonyba tartozók 36-44%-a.) A szegénységben élők ennél a kategóriánál is az átlagos háztartásoknál jóval kitettebbek: a legalsó jövedelmi ötödbe tartozók egyharmada, az inaktív háztartások 30-40%-a fizeti bevételeinek közel a felét lakhatási kiadásokra.

A lakhatási szegénység csoportjai és ezek közös halmazai – Lakhatási szegénység index, hány háztartás és ember tartozik az egyes csoportokba

A következőkben a különböző lakhatási szegénységi indikátorokat egyesítjük, és ezek használatával állítunk össze egy indexet.

Az általunk használt index az eddigiekben bemutatott indikátorokat egyesíti, jelesül:

• a megfelelő lakhatási infrastruktúra hiányát, problémáit,
• a nem megfelelő fűtés lehetőségét,
• a túlzsúfoltságot, illetve
• a 40% feletti lakásfenntartási költségeket.

Mindezeket figyelembe véve egy négyfokozatú indexet hoztunk létre, ahol az egyes problémák megléte egy-egy fokot jelent. Tehát, ha egy indikátort tekintve érintett valaki a lakhatási szegénységben, akkor egyes értéket kap, ha kettővel, akkor kettes értéket, és így tovább. Az index alapján a hazai háztartások megoszlása a következő:

Lakhatási szegénység szempontjából a leghátrányosabb helyzetben a fedél nélküliek vannak – az ő számukat minimum 10 ezer főre lehet becsülni. A következő nagyon súlyos hátrányokkal rendelkező csoportot az a közel 90 ezer háztartás, mintegy 230 ezer ember alkotja, akik alapvető infrastrukturális ellátottság nélküli ingatlanban él. Ők valószínűleg a lakhatási szegénység egyéb indikátorai által is érintettek, de ezt statisztikailag becsülni tudjuk, bizonyítani – a rendelkezésre álló adatok alapján – nem.

Adataink szerint a hazai háztartások közel negyede, a lakosságnak pedig 30%-a érintett a lakhatási szegénység legalább egy jellemzője által (nagyságrendileg 1 millió háztartás, 2 millió 877 ezer fő). A két indikátor szerint is lakhatási szegénynek minősíthető személyek száma fél millió fő felett van, a legalább három szempontból hátrányos helyzetűek pedig több, mint 160 ezer főt számlálnak.

Nem meglepő módon a legalsó jövedelmi ötödbe tartozó, munkanélküli vagy egyéb inaktív háztartásfővel rendelkező háztartások tartoznak a legnagyobb valószínűséggel a lakhatási szegénységben érintettek közé, de – bár a csoport számossága jóval kisebb – a 25 év alatti tagokból álló háztartások is jelentősen veszélyeztettek (32%-uk tartozik ide).

A lakhatást befolyásoló további tényezők

Az EU SILC kutatása során a háztartások jóllétével, pénzügyi helyzetével kapcsolatos további körülményeket is igyekeznek felderíteni, ezek között szerepel olyan is, ami a lakhatást is befolyásolja. Ilyen például a kölcsönök, hitelek törlesztése – a lakáshitellel rendelkező háztartások 90%-a nem késett a törlesztőrészletek befizetésével, 8%-ukkal azonban ez többször is előfordult. A lakhatás kérdésének fontosságát jól jelzi, hogy áruvásárlási kölcsönnel, egyéb, nem lakáscélú hiteltörlesztéssel kapcsolatosan 10%-kal magasabb a késve fizetők aránya, vagyis az ingatlannal kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeket szigorúbban teljesítik a háztartások. (Fontos ugyanakkor megjegyezni azt is, hogy rezsiköltsége, közüzemi számlája szinte minden háztartásnak van, míg áruvásárlási kölcsönről vagy egyéb hitelről közel 870 ezren számoltak be.)

A lakhatásnak egy nagyon fontos szempontja maga a lakókörnyezet. Ennek négy különböző aspektusára is rákérdezett a kutatás.

A legtöbben, a válaszadó háztartások 14,5%-a a szennyezés és egyéb környezeti problémákra panaszkodott (itt érdemes megjegyezni, hogy az adatfelvétel még az akkugyárakkal kapcsolatos, az országban több helyen is élénkké vált környezetvédelmi tiltakozások előtt készült.) A legmagasabb arányban a budapesti válaszadók jelezték, hogy a szennyezés vagy éppen a környezeti problémák lakhatási nehézséget jelentenek számukra.

A háztartások egytizede az utca vagy éppen a szomszédok keltette zajok miatt jelezte elégedetlenségét, itt szintén a fővárosi, elsősorban társasházakban, panelekben élők az érintettek.
Hasonló a helyzet az ingatlan világosságával is, a válaszadók közel 10%-a jelezte, hogy lakásuk kevés természetes fényhez jut hozzá.

A közbiztonság hiánya, vandalizmus szerencsére ennél jóval kisebb arányban mérhető, a válaszadók kevesebb, mint 6%-a jelezte ezt problémaként.

A lakhatási problémák spirálját jól jelzi, hogy minél alacsonyabb jövedelmi csoportba tartozik valaki, annál magasabb valószínűséggel szembesül egyéb lakhatási problémákkal is. A legalsó jövedelmi ötödbe tartozó háztartások minden kérdésben szignifikánsan nagyobb arányban számoltak be a kérdezett problémákról; amennyiben a lakhatási szegénységi index mentén vizsgáltuk mindezt, a különbség még meghatározóbb a szélső csoportok között. Vagyis, aki a lakásszegénységben érintett, az két-háromszor nagyobb eséllyel fog egyéb lakhatási problémákról is beszámolni – holott, ez nem volna törvényszerű: az ingatlanok nem megfelelő műszaki állapota nem kellene, hogy a tágabb lakókörnyezet hátrányait is jelentse.

Az adatfelvétel során arról is gyűjtöttek információkat, hogy az elmúlt 5 évben történt-e az ingatlanon energetikai célú felújítás, javítás. A hazai ingatlanállomány nagyon rossz energetikai állapotáról a 2023-as Lakhatási jelentésben írtunk, bemutatva, hogy ”…épületeink energetikai szempontból is nagyon rossz állapotban vannak: fajlagosan több mint másfélszer annyi energiát használnak fűtésre, mint az uniós átlag, ezzel a második legrosszabbul teljesítő ország vagyunk. A teljes lakóépület-állomány 56%-a GG vagy annál rosszabb energiaosztályba tartozik (…), ezek a korszerű ingatlanoknál több mint két és fél-háromszor annyi energiát használnak.”

Ennek fényében is nagyon alacsony aránynak tekinthető, hogy a háztartások 33%-a tudott bármilyen energetikai felújításba kezdeni az elmúlt 5 évben, ráadásul 22%-uk egy típusú beavatkozást engedhetett meg magának, a tényleges energetikai javulást hozó komplex (több beavatkozást is tartalmazó) felújításról mindössze 192 ezer háztartás számolt be.

Mit kellene tenni a lakhatási szegénység csökkentéséért

A 2012-ben megjelent első Lakhatási jelentés főbb megállapításait érdemes összevetni a mai helyzettel:

• 2011-ben tízezres nagyságrendű volt a hajléktalan emberek száma – ez jelenleg is hasonló nagyságrendű.
• Közel félmillió volt a – különböző okok miatt – üresen álló lakások száma – ez a 2022-es népszámlálás adatai alapján szintén nem változott.
• 2011-ben körülbelül 660 ezer élt WC nélküli, 440 ezer ember pedig zuhany, fürdő nélküli lakásban. Ez a szám jelentősen csökkent, nagyságrendileg 90 ezer az alapvető komfortfokozatot nélkülöző ingatlanok száma, ami nagyjából 230-250 ezer embernek jelenti az otthont.
• 2011-ben a lakosok átlagosan bevételeik 25%-át költötték lakásfenntartási kiadásokra, az alsó decilisbe tartozók egyharmada pedig 40% feletti adatokról számolt be – ez szinte egy az egyben megegyezik a jelenlegi adatokkal.
• A rossz állapotú lakások aránya (beázó tető, penészes falak, rossz nyílászárók) a 2011-es 20%-ról 12% körüli értékre csökkent – igaz, ez a legalsó jövedelmi csoportokat nem érinti, negyedük továbbra is ezekkel a problémákkal küzd.
• 2011-ben a magyarországi lakosok 10,7%-a számolt be arról, hogy nem tudja lakását kellőképpen felfűteni – 2022-ben a háztartások 8%-a válaszolta ugyanezt.

A lakhatási szegénység különböző szegmensei által érintett lakosság számát közel egy évtizede 2 és 3 millió fő közé becsülték a hazai kutatók, jelen statisztikai kimutatások ugyanennyi embert mutatnak ki. Sajnálatos, hogy a lakhatási szegénység lényegében nem csökkent az elmúlt 10 évben.

Jegyzetek:

1. Elemzésünkben az EU SILC 2022-es és 2023-as adatfelvételeit valamint a 2021-es népszámlálás adatait használjuk.