Lakáspolitikák és költségvetési kiadások

Ez a fejezet a kormányzati lakáspolitikák 2024–2025-ös változásait és a lakhatásra fordított költségvetési kiadásokat tekinti át. A cél annak vizsgálata, hogy a 2024 őszén indított gazdaságpolitikai akcióterv és egyéb intézkedések miként segítik a lakhatási szegénységben élőket. A közpolitikai elemzés három fő területre fókuszál: a lakásfinanszírozásra, a szabályozásra és a sérülékeny csoportokat célzó eszközökre. A költségvetési elemzés rámutat arra, hogy a lakáspolitikai eszközrendszerből szinte teljesen hiányoznak a rászorultság alapján célzott támogatások.

Az elmúlt év lakáspolitikai fejleményei alapján a következő javaslatokat tartjuk a legfontosabbaknak:

• Elengedhetetlen egy országos lakhatási stratégia kidolgozása – átfogó problématérképpel, célrendszerrel, a célokhoz igazított közpolitikai eszközökkel és monitoringgal. Az Európai Unió hamarosan elkészülő, megfizethető lakhatásra vonatkozó tervével is szükséges megteremteni az összhangot.
• Szükséges volna definiálni és a közpolitikai eszközrendszerben alkalmazni a megfizethető lakhatás fogalmát. Pusztán a fajlagos lakásárakkal, mint ahogy a kormány jelenleg teszi az Otthon Start kamattámogatott hitel esetében, nem lehet a megfizethető lakhatást definiálni. A megfizethető lakhatás definíciója kiegészítendő a lakásfenntartás és a lakásbérlés megfizethetőségével is.
• A közcélú lakásszolgáltatók jogszabályban rögzített meghatározása elengedhetetlen ahhoz, hogy új szereplők jelenhessenek meg a megfizethető lakhatás kínálati oldalán. A közcélú lakásszolgáltatókat célzottan szükséges támogatni a kínálati oldalon, hogy fel tudjanak építeni egy megfizethető lakásportfóliót.
• A lakhatási szegénységben élőkre célzott támogatási programok kidolgozására van szükség, amely programok az energiaszegénységi szempontokat is figyelembe veszik, hosszú távon elérhetők és kiszámíthatók. A Szociális Klímaalap forrásait az energiaszegénységnek kitett háztartásokra szükséges fordítani. A lakhatási szegénység energiaszegénységen túli kihívásaira további eszközöket kell kidolgozni.
• Növelni szükséges a rászorultsági alapon célzott költségvetési ráfordításokat és azok arányát. Az elértéktelenedett, rossz elérésű eszközök régóta esedékes reformja nem várhat tovább. A rászorultsági alapon nem célzott eszközök súlyát csökkenteni szükséges, a meglévő eszközöket rászorultsági alapon kell átalakítani.
• Az önkormányzatok szerepét növelni szükséges a lakhatási szegénység csökkentésében. Ennek két fő eszköze a köztulajdonú lakásállomány bővítése, valamint a központi költségvetésből normatív alapon finanszírozott lakásfenntartási támogatás és adósságkezelési támogatás volna.

Lakáspolitikai fordulat 2024 végén

2024 októberében a kormány „gazdaságpolitikai akciótervet” hirdetett meg, melynek egyik pillére a megfizethető lakhatás lett. Ez pozitív fordulatot jelentett annyiban, hogy a kormány elkezdett beszélni a lakhatási problémákról, míg korábban tagadta a válság létét.

A 2024 végi és 2025-ös intézkedésektől nem várható a lakhatási szegénység érdemi mérséklése. Az új eszközök nem kínálnak megoldást a súlyos lakásminőségi és megfizethetőségi problémákkal küzdőknek. Ehelyett bizonyos „érdemes” csoportok – fiatalok, hitelképes középosztálybeliek, lakástulajdonosok – számára nyíltak új lakásfinanszírozási lehetőségek. Az intézkedések valódi gazdasági célja a fogyasztás serkentése és az építőipar támogatása volt, a recesszió elkerülése érdekében.

A kormány intenzív kampányt indított a lakástulajdonlás mint „magyar álom” mellett és a bérlakásprogramok ellen. Szakmai szervezetek szerint azonban a lakhatási egyenlőtlenségekhez a lakástulajdon-túlsúlyos rendszer is jelentősen hozzájárul. Erős állami, valamint szabályozott bérlakásszektor nélkül nehezen biztosítható mindenkinek a méltó lakhatás. A kormány érdemben nem foglalkozik a lakhatási szegénység összetett problémáival. A lakáspolitikai eszközök szinte kizárólag a magasabb jövedelműeket érik el, így nem mérséklik, hanem növelik a lakhatási egyenlőtlenségeket.

Közpolitikai változások

Lakásfinanszírozás

2024–2025-ben a kormány átgondolt stratégia nélkül vezetett be új lakásfinanszírozási eszközöket, aminek a fő célja a gazdaságélénkítés volt. Az eszközök elsősorban a keresletet élénkítik, kisebb eséllyel érik el a lakhatási szegénységben élőket, sőt, az ingatlanárak emelkedése miatt ronthatnak is a lakhatási szegénységben élők helyzetén. A főbb új lakásfinanszírozási eszközök a következők voltak:

5%-os kamatplafonú lakáshitel

A bankok „önkéntes vállalásként” vezették be 35 év alattiaknak 2025 áprilisa és októbere közötti igényléssel, energiahatékony lakások vásárlására. A szigorú hitelbírálat miatt a termék nem lett népszerű, és nem segített a lakhatási szegénység problémáján, mivel az érintettek közül sokan nem hitelképesek.

Otthon Start Program

A kormányzati lakáspolitika központi eszköze lett a fix 3%-os, legfeljebb 50 millió Ft-os kamattámogatott hitel, amelyet első lakást vásárlók igényelhetnek. Az első lakást vásárlók körét tágan határozta meg a kormány, valamint a programba nem épített életkori, jövedelmi vagy vagyoni korlátot, sem gyermekvállalási feltételt. A támogatás várhatóan a magasabb jövedelműekhez szivárog el, többek között befektetési célú lakásvásárlásra, növeli az árakat és a területi egyenlőtlenségeket. A fix 3%-os kamat és a piaci kamatok közti különbséget a teljes futamidő alatt az állam fizeti, ami jelentős finanszírozási kockázatot jelent. A rendszerváltás óta már kétszer (a régi OTP-hiteleknél és a 2000-es évek kamattámogatott hiteleinél) vezetett finanszírozhatatlan költségvetési teherhez és súlyos társadalmi károkhoz a kamattámogatott lakáshitelek bővítése.

Lakásfelújítási programok

Több program indult hazai és európai uniós forrásból, de átfogó stratégia nélkül. A Vidéki Otthonfelújítási Program 5000 fő alatti településeken igényelhető, gyermekes családoknak és nyugdíjasoknak, legfeljebb 3 millió Ft vissza nem térítendő támogatásként, 50% önrésszel, 2025 elejétől 2026 közepéig. A program iránti érdeklődés egyelőre csekély. A Vidéki Otthonteremtési Program a lakhatási egyenlőtlenségek és az energiaszegénység csökkentése szempontjából rosszul célzott eszköz. Az Energetikai Otthonfelújítási Program európai uniós forrásból zajlik 2024 júliusától 2027 március végéig, 73 milliárd Ft keretösszeggel. A vissza nem térítendő támogatás és hitel kombinációja (2025 őszétől legfeljebb 5+5 millió Ft) a sérülékeny háztartások számára nehezen elérhető, így a támogatás a tehetősebbekhez szivárog el.

Átmeneti jellegű lakásfinanszírozási források

A gazdaság élénkítésére 2025-ben különböző megtakarításokat lakáscélra is fel lehet használni. A SZÉP-kártya egyenlegének 50%-a lakásfelújításra is költhető. A SZÉP-kártyákon tartott alacsony összegek miatt a lakásminőség javítására gyakorolt hatás elhanyagolható. Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáshitel önrészére, törlesztésre, és lakásvásárlásra vehetők fel 2025-ben. Mivel a pénztári vagyon egyenlőtlenül oszlik el a társadalomban, ez a lehetőség főleg a jobb vagyoni helyzetűeknek segít.

Munkáltatói és munkavállalói támogatások

A munkáltatók havi 150 ezer Ft értékben kedvezményes adózású lakhatási támogatást adhatnak 35 év alatti munkavállalóiknak. A munkáltatók kis része biztosít ilyen béren kívüli juttatást. Bejelentették a közszolgálatban dolgozók évi 1 millió Ft-os otthonteremtési támogatását, amely 2026-ban indul. Ennek költségvetési terhe évi 190 milliárd Ft lehet 2026-ban. A 2025-ben indult munkáshitel egy 17–25 éveseknek szóló, legfeljebb 4 millió Ft-os kamatmentes hitel, amelyet kisebbrészt lakáscélra is használnak a hitelfelvevők.

A kormány megőrizte a korábbi családtámogatási típusú lakástámogatásokat. A CSOK Plusz és a babaváró hitel (utóbbi korhatárát 35 évre emelték) továbbra is elérhető. Ezek a hitelalapú megoldások nem segítik az alacsony jövedelmű, nem hitelképes háztartásokat a lakhatási helyzetük megoldásában.

A kínálatoldali eszközök súlya kisebb volt az elmúlt egy év lakáspolitikai fejleményeiben.

• A Magyar Fejlesztési Bank finanszírozásában Lakhatási Tőkeprogram indult, amelyben 19 alapkezelőhöz helyeznek ki 300 milliárd Ft tőkét. A programban a várakozások szerint 30 ezer lakás épülhet. A felhívás semmilyen megfizethetőségi kritériumot nem tartalmazott, így nincs garancia arra, hogy valóban megfizethető lakások épülnek, és nem csak a fejlesztők profitját növeli az olcsó állami finanszírozás. A megfizethető lakhatási lehetőségek bővülését az önkormányzatoknak és a nonprofit bérlakásfejlesztőknek megfelelő szabályozási környezetben nyújtott finanszírozása jobban szolgálta volna.
• A gazdaságpolitikai akcióterv a felsőoktatási kollégiumi férőhelyek bővítését is előirányozta, amelyben érdemi lépések nem történtek az elmúlt évben a fejlesztések előkészítésében.

Lakáspolitikai szabályozás

A gazdaságpolitikai akcióterv részeként és azon túl számos szabályozási változás történt, rendszerszintű megoldások nélkül.

• Budapesten 2025–2026-ban ideiglenesen korlátozták az új magánszálláshelyek bejegyzését (ezen keresztül a rövid távú lakáskiadás bővülését), és megemelték a szálláskiadás átalányadóját. Ezek az intézkedések nem elegendők a bérleti díjak csökkentésére. A teljes magánbérleti piac átfogó reformjára lenne szükség.
• Az új lakások eladására vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfakulcs 2026 végéig megmarad és 2030-ig alkalmazható. A kedvezményes áfa nem tette érdemben megfizethetőbbé a lakásvásárlást.
• A „helyi önazonosság védelméről” szóló törvény az elmúlt év legvitatottabb lakáspolitikai vonatkozású szabályozása volt. A törvény lehetővé teszi, hogy a települések korlátozzák, kik vásárolhatnak ingatlant és létesíthetnek lakcímet. Az első tapasztalatok szerint az önkormányzatok diszkriminatív módon használják a törvényt, hogy megakadályozzák a szegényebb, alacsonyabb státuszú emberek beköltözését. Tiltják például a büntetett előéletűek, a magyarul nem tudók, vagy a középfokú végzettséggel nem rendelkezők beköltözését, vagy betelepülési hozzájárulás megfizetéséhez kötik a lakcímlétesítést. A törvényt alapjogsértőnek tartják a szakmai szervezetek.
• A zártkerti ingatlanok művelés alól kivett területként is bejegyezhetők, ha helyi rendelet ezt lehetővé teszi. A lakott zártkerti településrészeken ez a változtatás a valós használathoz közelíti a földhivatali nyilvántartást, megkönnyíti a zártkerti ingatlanok adásvételét és növeli az önkormányzat településrendezési mozgásterét.
• A legalább 250 lakásos, 70%-ban Otthon Start-kompatibilis lakásokat tartalmazó beruházások kiemelt beruházássá nyilváníthatók. Ez gyorsíthatja az építkezést, de rosszabb minőségű, városszerkezetileg kedvezőtlen lakóingatlanok megépülését is eredményezheti.
• 2025 végéig meghosszabbították a kamatstopot, amely a változó kamatozású hitelek megemelkedett kamatterheitől mentesíti az adósokat. A kamatstop rosszul célzott eszköz, az eladósodás által veszélyeztetett háztartások helyzetét társadalmilag igazságosabb volna adósságrendezési megoldásokkal rendezni.
• Az Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer (EKR) új szabályai elméletileg segíthetik az épületfelújításokat. Az EKR-ből finanszírozott épületfelújítások nincsenek összehangolva más felújítási támogatásokkal, és nem tudni, hogy elérik-e az energiaszegény háztartásokat.

A sérülékeny csoportokat célzó eszközök

A sérülékeny csoportokat célzó eszközök átalakítása nem történt meg az elmúlt évben. Így például:

• A gyermekvédelemből kikerülő fiatalok lakhatását továbbra sem segíti az állam érdemben, holott a gyermekvédelmi intézményrendszer helyzete az egyik legfontosabb közéleti témává vált az elmúlt másfél évben. Az MR Közösségi Lakásalap által indított, kevésbé sérülékeny háztartásokra célzott 100 lakásos program nem tudja megoldani ennek a sérülékeny célcsoportnak a lakhatási helyzetét.
• Nem történt érdemi előrelépés a tömegintézmények támogatott lakhatással való kiváltásában.
• A negyedik éve tartó háború ellenére sincsenek hosszú távú állami lakhatási programok az ukrajnai menekültek számára. A karitatív programok forráshiánnyal küzdenek, sőt, a kormány 2024-ben szűkítette a lakhatási támogatásra jogosultak körét.
• A hajléktalan emberek lakhatási megoldásainak biztosításában nem történt érdemi előrelépés.

A lakhatás helye a kormányzati struktúrában

A lakhatáshoz kapcsolódó kormányzati felelősségek továbbra is szétszabdaltak. A főosztályi szint alacsony politikai képviseletet jelent a lakáspolitika számára, miközben a lakhatás témája felértékelődött a kormányzati politikákban. A lakhatás olyan súlyú terület, amely önálló államtitkárt érdemelne, a felelősségi körök egyesítésével.

A Nemzetgazdasági Minisztériumon belül 2025-től egy kézbe került a lakáspolitika tervezési és finanszírozási oldala. A szociális lakhatás továbbra is a Belügyminisztériumhoz tartozik, az építésügyi feladatokban az Építési és Közlekedési Minisztérium illetékes, az épületenergetikai kérdésekben az Energiaügyi Minisztérium. A Miniszterelnökségen Otthon Start Programiroda működik a kiemelt beruházások koordinációjára. A családpolitikához kapcsolt lakástámogatások a Kulturális és Innovációs Minisztériumhoz tartoznak.

Költségvetési kiadások

A „lakástámogatások” költségvetési cím

A „lakástámogatások” költségvetési cím tartalmazza a főbb lakáspolitikai kiadásokat. Az akadálymentesítési támogatást kivéve az ide tartozó eszközök egyike sem rászorultsági alapon célzott. 2024-ben a Lakástámogatások kiadásai történelmi mélypontra zuhantak (az 1998–2002-es időszakhoz hasonló értékre), főleg az otthonfelújítási támogatás kivezetése és a CSOK átalakítása miatt. A 2026-os választási évre ismét emelkedést terveznek, főleg a Vidéki Otthonfelújítási Program felfutása miatt. Az ábrán – és a 2026-os elfogadott költségvetésben – még nem szerepel az Otthon Start (becsült kiadási összeg: 50–100 milliárd Ft) és a közszolgálati otthonteremtési támogatás (190 milliárd Ft).

A lakhatási célú költségvetési kiadások részletes elemzése

Az alábbi ábra részletesen bemutatja a lakhatási célú központi költségvetési kiadások összetételét. Az ábra hat csoportra bontva mutatja a kiadásokat. Összesítésünk szerint a 2026-ra tervezett, nagyjából 1000 milliárd Ft-os lakhatási költségvetési kiadás 95%-a rászorultsági alapon nem célzott.

A kiadási csoportok a következők.

• Köztulajdonú lakások bővítésére, fenntartására és felújítására a központi állam lényegében nem költ. Az önkormányzati kiadások 2024-ben folyó áron 19 milliárd Ft-ot tettek ki, amelyhez normatív finanszírozást nem kaptak.
• A lakástulajdonhoz kapcsolódó, szociálisan célzott támogatások az ábrán alig láthatók. Ide tartozik a gyermekvédelmi gondoskodásból kikerülők lakhatásának támogatása (2024-ben folyó áron alig 1 milliárd Ft) és az akadálymentesítési támogatás (109 millió Ft). Egyik eszköz sem segíti érdemben a célcsoport lakhatási problémáinak megoldását.
• A lakástulajdonhoz kapcsolódó, szociálisan nem célzott támogatások 1990 óta a lakhatási kiadások legnagyobb tételét adják. A folyó áras kiadások 2026-ban 965 milliárd Ft-ra emelkednek. 2024-ben a legnagyobb tétel a babaváró támogatás (több mint 200 milliárd Ft) és a családi otthonteremtési kedvezmény (100 milliárd Ft) voltak. 2026-ban a legnagyobb kiadást a babaváró támogatások (269 milliárd Ft), a Vidéki Otthonfelújítási Program (228 milliárd Ft), a közszolgálati otthonteremtési támogatás (190 milliárd Ft) és az Otthon Start (75 milliárd Ft) fogja adni.
• A lakossági energiaköltségek támogatása, amelybe a lakossági fogyasztókhoz közvetlenül eljutó energiatámogatást soroljuk, a 2000-es évek közepétől nem létezik. A „rezsicsökkentés” lakossághoz eljutó kiadásai nehezen azonosíthatók a központi költségvetésben, ezért nem szerepelnek az összesítésben.
• A lakhatási költségek szociálisan célzott támogatásainak két fő eleme van: a települési támogatás és a szociális tüzelőanyag-támogatás. A települési támogatás mértéke (2024-ben 25 milliárd Ft kiadás folyó áron) a települések anyagi helyzetétől és helyi rendeletektől függ. A szociális tüzelőanyag-támogatás (5 milliárd Ft) összegét 2019 óta nem emelték, miközben a tűzifa ára 2019 és 2024 között 1,8-szorosára nőtt. A szociális tüzelőanyag-támogatás elosztási és hozzáférési egyenlőtlenségeit nem orvosolta a kormány.
• A pénzintézetek lakhatási eszközökkel kapcsolatos támogatásai 2024-ben 7 milliárd Ft-ra csökkentek, a jogszabályi változások miatt.

Az ábra nem tartalmaz számos, a fenti kategóriákba nem vagy nehezen besorolható tételt, valamint olyan kiadásokat, ahol a zárszámadásból nem fejthető fel a pontos költségvetési kiadási összeg. Ide tartoznak az önkormányzati szolgálati lakásokra kiírt állami pályázatok (néhány milliárd Ft), a nonprofit szektor által biztosított intézményi lakhatás normatívái, az MR Közösségi Lakásalap finanszírozása (2,7 milliárd Ft 2024-ben), az európai uniós forrásokból megvalósuló programok (pl. a Máltai Szeretetszolgálat 2000 szociális bérlakást létrehozó programja), a for profit fejlesztők támogatása (pl. a 20 milliárd Ft-os munkásszálló-építési program és a 300 milliárdos lakhatási tőkeprogram), a Nemzeti Foglalkoztatási Alapból finanszírozott, az álláskeresők és sérülékeny munkaerőpiaci helyzetűek lakhatási támogatásai, valamint a lakhatáshoz kapcsolódó különféle adó- és illetékkedvezmények (2026-ban 134 milliárd Ft, pl. a CSOK-kal vásárolt lakások illetékmentessége).

A kormányzati lakáspolitika hatása a lakhatási egyenlőtlenségekre

A lakáspolitikai eszköztár összességében növeli a társadalmi egyenlőtlenségeket. Az alábbi ábra egy-egy lakáspolitikai eszközön keresztül mutatja be, mekkora átlagos támogatást folyósítanak egy-egy igénylőnek vagy jogosultnak. Az eszközöket két nagyobb csoportra bontottuk: egyszeri támogatásokra és évente ismétlődően nyújtott támogatásokra.

Az egyszeri támogatások között a lakástulajdonláshoz kapcsolódó eszközöket találunk. Feltűnő, hogy a rászorultsági alapon célzott eszközök (a gyermekvédelmi ellátásból kikerülő fiatalok és a mozgássérült személyek támogatása) jóval alacsonyabb összegűek, mint a rászorultsági alapon nem célzott és a jobb anyagi helyzetűek számára könnyebben hozzáférhető támogatási formák (mint a Vidéki Otthonfelújítási Program vagy a CSOK Plusz kamattámogatott hitel esetében a második gyermek megszületése után történő tartozáselengedés).

Az évente ismétlődő támogatások között a lakástulajdonláshoz kapcsolódó eszközök állnak a lista elején. A közszolgálati otthonteremtési támogatás maximumösszege (1 millió Ft) magasabb lesz, mint a két, szélesebb elérésű eszköz, az Otthon Start és a Babaváró hitel kamattámogatási része. Az Otthon Start a jelenlegi kamatkörnyezetben egy átlagos lakáshitel esetében 700 ezer Ft éves kiadást jelent majd évente az államnak. A lista végén a települési támogatás található, amely többek között a lakhatási költségek kifizetéséhez ad segítséget az arra rászorulók számára, de az évi 30 ezer Ft-os átlagos összeg rendkívül alacsony.

Az aránytalanságokat jól mutatja, hogy egy babaváró hiteles egygyermekes család például minden évben több mint félmillió Ft kamattámogatást kap az államtól, egy gyermekvédelmi ellátásból kikerülő fiatal ennek nagyjából kétszeresét kapja egyszeri összegként. A mozgássérült személyek akadálymentesítésre csak hatodannyi támogatást kaphatnak, mint amennyivel a vidéki otthonfelújítókat támogatja az állam.