Bevezető

Az elmúlt években jelentősen megnövekedtek a magyarországi lakásárak és a lakbérek. Ennek következtében a megfizethetőség és a lakhatási szegénység fogalmai egyre gyakrabban jelennek meg a közbeszédben. Ez a fejezet a magyar lakosságot érintő megfizethetőségi problémákat, a szakpolitikai válaszokat, valamint azokat a szakpolitikákat vázolja fel, amelyek rontják a lakhatás megfizethetőségét.

A megfizethetőség fogalmát három aspektusból tárgyalja a jelentés:

• Hozzáférhetőség: Képes-e a háztartás megfizetni a megfelelő lakhatáshoz való hozzáférést (tulajdont vagy bérletet).
• Anyagi teher: A lakhatás költségei veszélyeztetik-e a háztartás alapvető szükségleteinek kielégítését. A UN Habitat szerint ha ezek a költségek meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 30%-át, megfizethetőségi problémáról beszélünk, míg az Eurostat 40%-nál húzza meg ezt a határt.
• Minőség: A háztartás megfelelő minőségű, emberhez méltó életkörülményeket biztosító lakhatáshoz jut hozzá.

A megfizethetőség a lakhatási szegénység egyik fontos indikátora. Akik a lakhatás minőségére, hozzáférésére, elhelyezkedésére, valamint az energiaszegénységre vonatkozó indikátorok közül legalább egyben érintettek, lakhatási szegénységben élőnek tekinthetők. A Habitat for Humanity Magyarország 2024-es jelentése szerint a magyar lakosság 30,3%-át, azaz 2 877 937 főt érintett a lakhatási szegénység legalább egy indikátora.

Hozzáférés a biztos lakástulajdonhoz vagy lakásbérlethez

A lakástulajdonhoz jutás nehézségei

A magyar kormányzati lakáspolitika deklarált célja a lakástulajdonhoz jutás támogatása. Ezek a szakpolitikák nem csupán nem segítik a szociálisan rászorulókat, de a lakástulajdonhoz jutást is megnehezítik, mivel hozzájárulnak az ingatlanárak drasztikus növekedéséhez.

Az egész Európai Unión belül Magyarországon drágult meg a legjobban a lakások vételára (lásd 1. ábra), nominálisan több mint háromszorosára nőttek a lakásárak az elmúlt 15 évben (reálértéken pedig több mint 2,5-szeresére). A KSH adatai alapján 2025. I. negyedévében a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,2 millió forint körül alakult Budapesten, ami 5,7%-os áremelkedés az előző év azonos időszakához képest.

A lakásárak emelkedése meghaladja a nettó reálkeresetek növekedését, amely 2024-ről 2025-re 4,9% volt (lásd 2. ábra). Összességében nem vált elérhetőbbé a lakástulajdon annak ellenére, hogy a kormány sokszáz milliárd forint állami támogatást fordított rá, sőt, a támogatotti körből kiesők számára még kevésbé elérhető lett.

A megfizethetőségi nehézségeken túl a helyi önazonosság védelméről szóló XLVIII. törvény által lehetővé tett diszkrimináció is akadályt jelenthet a lakástulajdonhoz jutásban. Az Utcajogász Egyesület álláspontja szerint sok önkormányzat a törvényt a hátrányos helyzetű háztartások diszkriminálására használja.

Hozzáférés magántulajdonú és önkormányzati bérlakásokhoz

A magántulajdonú bérlakások bérleti díjának emelkedése sem állt meg: a KSH-Ingatlan.com-Lakbérindex alapján 2025. augusztusban a lakbérek országosan 7,5%-kal, Budapesten 7,6%-kal voltak magasabbak az előző év azonos időszakához képest. 10 év alatt az albérletárak országosan 126%-kal, Budapesten 116%-kal nőttek.

Az önkormányzati tulajdonú lakások száma folyamatosan csökken: a KSH 2024-es adatai alapján, 2024-re ezek száma már a 100 ezret sem éri el, és csak egy része kerül kiadásra szociális szempontok alapján. Egyre inkább csökken tehát annak az esélye, hogy a lakástulajdonhoz jutni vagy piaci áron lakást bérelni nem tudók szociális alapon önkormányzati lakáshoz jussanak.

Következmények: a lakástulajdonból és a biztos, formalizált lakásbérletből kiszorulók

A lakástulajdonból, és biztos, formalizált lakásbérletből kiszorulók sokszor megfelelő szerződés nélkül vagy inkorrekt feltételekkel bérelnek, rokonoknál szívességi lakáshasználóként, hajléktalanszállókon, vagy más intézményi formákban élnek. Pontos adatok nincsenek, de több százezer ember szorulhat ki a biztos lakhatásból.

A biztos lakhatásból kiszorulók helyzetére jelenleg nincsenek átfogó válaszok az állami lakáspolitikában. Elsősorban az alábbi intézményekbe kényszerülnek a kiszorulók:

• Családok átmeneti otthona: Gyermekes családok számára elérhető. A KSH 2024-es adatai alapján 2024-ben 7005 gyermek élt ilyen otthonokban. A szociális szakértők szerint egyre több háztartás használja tartós lakhatásként a piaci bérleti lehetőségek hiánya miatt.
• Munkásszállók, hajléktalanellátás intézményei: A KSH adatai szerint 2024-ben 8802 hajléktalan embert szállásoltak el átmeneti szállásokon és éjjeli menedékhelyeken.

A lakhatás megfizethetősége

Mekkora anyagi terhet jelent a lakhatás?

A lakhatás megfizethetősége a vételáron vagy a bérleti díjon túl a lakhatás mindennapi költségeire: a rezsiköltségek és lakáshitel-törlesztőrészletek arányára is vonatkozik a rendelkezésre álló jövedelmen belül.

• Túlzott teher: 2024-ben az Eurostat adatai szerint a háztartások 11,3%-a (városokban) és 7,3%-a (kisebb településeken) számára jelentett túlzottan nagy terhet a lakhatás (jövedelmük több mint 40%-át költötték rá). A legalacsonyabb jövedelmi ötödhöz tartozóknál ez az arány 27,2% volt, míg a medián jövedelem 60%-ánál kevesebbet keresők harmada (33,5%) számára jelentett túlzott terhet.
• Hitel megfizethetősége: Az MNB 2025. májusi Pénzügyi stabilitási jelentése szerint azok számára, akik nem részesülnek állami támogatásokból, érdemben csökkent a lakáshitelek megfizethetősége. A magas jövedelmi kifeszítettség (a hiteltörlesztésre fordított jövedelem meghaladja a 40%-ot) mellett felvett lakáshitelek aránya folyamatosan nőtt.
• Személyi kölcsönök: A lakásszegénységben élők a havi lakhatási költségeket gyakran személyi kölcsönökkel fedezik (lásd 3. ábra). A pénzintézetek által kibocsátott személyi hitelek értéke az MNB adatai alapján 2023-ról 2024-re 55%-kal nőtt.

• Lakásfenntartási támogatások: 2015 márciusa óta az állam nem nyújt központilag szabályozott normatív támogatást a lakásfenntartási költségek mérséklésére. Az önkormányzatok települési támogatás vagy rendkívüli támogatás formájában nyújtanak anyagi segítséget, de ez a támogatási összeg (KSH adatok alapján 2024-ben évi átlagosan 30 234 Ft/fő) nem nyújt érdemi, tartós megfizethetőségi segítséget.

Következmények: eladósodás és lakásvesztés

A lakhatási költségek növekedése fokozza az eladósodás és a lakásvesztés kockázatát. Az MNB szerint 2024-ben Magyarországon az EU-s és régiós átlagot is jóval meghaladta a háztartási hitelállomány éves növekedésének üteme. Bár a nemteljesítő hitelek aránya összességében csökkent, a személyi kölcsönök és folyószámlahitelek esetében 5%-ra nőtt.

A rezsitartozás aránya a teljes népességen belül 7,1% volt 2024-ben, a medián jövedelem 60%-ánál kevesebbet keresőknél viszont már 18,3%, az Eurostat adatai alapján. A legsérülékenyebb háztartásoknál (pl. gyermeküket egyedül nevelők vagy 3-nál több gyermeket nevelők) ez az arány 29,1–30,3% volt.

A hátralékok felhalmozása lakásvesztéshez vezethet. A 2024-es MBVK és KSH adatok alapján 1488 lakásvesztés történt tavaly hivatalos úton: 985 lakást árvereztek el, 503 önkormányzati vagy magántulajdonú lakásból lakoltattak ki háztartásokat. Ezek a statisztikákban szereplő végrehajtási cselekmények azonban csak azokat a helyzeteket mutatják meg, amikor hivatalos úton történik a lakásvesztést, azt nem, amikor végrehajtás nélkül küldi el a lakhatásból az ott élőket a főbérlő vagy a szívességi lakhatás tulajdonosa.

Megfelelő állapotú lakhatás

A megfizethető lakhatás minősége

A megfizethetőség magában foglalja a megfelelő minőségű lakhatást is.

• Túlzsúfoltság: A magyar háztartások 14,6%-a élt túlzsúfolt ingatlanban 2024-ben az Eurostat adatai szerint, a piaci áron lakást bérlők között ez az arány 23,8%, a piaci ár alatt bérlők között 31% volt. A KSH adatai szerint gyermekeket arányaiban nagyobb mértékben érinti: a 0-17 év közöttiek 26%-a élt túlzsúfolt körülmények között 2023-ban.
• Komfortfokozat: A 2022-es népszámlálási adatok alapján több tízezer lakás nem közművesített, és a lakások 30%-a nem összkomfortos (lásd 4. ábra).

• Fizikai állapot és energiaszegénység: Az Eurostat adatai szerint a háztartások 12,6%-a élt olyan lakásban 2023-ban, ahol beázott a tető, és/vagy penészesek voltak a falak. KSH-adatok alapján a háztartások 6,1%-a nem tudta megfelelően fűteni a lakását, 22,7%-a pedig nem tudta lecserélni elhasználódott bútorait.

Következmények

A rossz minőségű, korszerűtlen lakásoknak egészségkárosító hatása van. Különösen a szegénységben élő gyerekek vannak kitéve rossz körülményeknek: 15–20 százalékuk él fürdőszoba vagy melegvíz nélküli lakásban, a felük beltéri légszennyezettségnek kitett helyiségekben lakik.

A megfizethetőségi problémák összefüggései – két rövid esettanulmány

A megfizethetőségi problémák összefüggéseiről az alacsony jövedelmű kistelepüléseken élők körében Durst Judittal, az ELTE Társadalomtudományi Kutatóközpont Kisebbségkutató Intézetének tudományos munkatársával készült szakértői interjú. Az interjú alapján két háztartásról készült esettanulmányon keresztül mutatja be a jelentés, hogy az államilag támogatott lakáshitelek hogyan juttattak lakástulajdonhoz családokat, majd vezettek eladósodáshoz az alacsony jövedelmű, kistelepüléseken élő családoknál.

Az esettanulmányok fő tanulságai:

• Eladósodás: A Babaváró támogatás, Falusi CSOK és piaci alapú hitelek együttes felvétele, valamint a magas rezsidíjak miatt egy rövid betegség miatti táppénzes időszak is krízishelyzetet teremtett a hitelfelvevő háztartásokban, ami további személyi kölcsönök felvételéhez, adósságspirálhoz vezetett.
• Ingatlan állapota: A támogatott hitelekkel megfizethetővé váló, de általában rossz állapotú ingatlanok túlárazottak. A felújításra, fűtésre sokszor már nincs keret.
• Kockázatok: A hitelek kombinálása hosszú évekre adósságcsapdába taszíthatja az alacsony jövedelmű háztartásokat, és csökkenti az esélyt a jobb lakáskörülményekre.

A legfontosabb, lakhatás megfizethetőségét célzó államilag támogatott programok, intézkedések

A Felzárkózó Települések (FETE) lakhatási programja

A FETE program az ország 300 legszegényebb településének felzárkózását célozza, a lakhatási modellprogramokat elsősorban a Magyar Máltai Szeretetszolgálat (MMSZ) koordinálja. A programot Király Györggyel, az MMSZ szakterületi vezetőjével készült szakértői interjú alapján elemezte a jelentés. A program három fő irányvonala:

• Szociálisbérlakás-állomány kialakítása: Eredetileg 2000 lakást terveztek, de végül néhány száz valósulhat meg. A bérlakásokat maximum 5 évre adják ki, a bérlőket intenzív szociális munkával segítik az adósságkezelésben és a továbblépésben. A lakásállományt az átadás utáni 20 évben szociális bérlakásokként kell üzemeltetni.
• Állami támogatások elérhetővé tétele: Segítik a szegény háztartásokat a CSOK/Falusi CSOK és Babaváró támogatások igénylésében, melyeket jellemzően használt ingatlan vásárlására és korszerűsítésére fordítanak.
• Tetőkommandó: Kisebb összegű, gyors felújítások biztosítása a legrosszabb állapotú ingatlanokban élő családoknak, a krízishelyzetek kezelésére.

Miközben pozitív fejlemény, hogy több száz bérlakás lesz elérhető olyan kistelepüléseken, ahol alig érhető el önkormányzati bérlakás, fontos kiemelni, hogy néhány száz ingatlan nagyon kevés háztartás lakhatási helyzetén tud változtatni, miközben jóval több a rászoruló. Az sem tisztázott a programban, hogy a beköltöző családoknak milyen továbblépési utakat tudnának szociális munkával biztosítani.

Az MR Közösségi Lakásalap programjai

Az MR Közösségi Lakásalapot a megszűnt Nemzeti Eszközkezelő (NET) Zrt. kb. 6400 ingatlanból álló állományának átvételére hozta létre a kormány 2021-ben, karitatív szervezetek (Magyar Máltai Szeretetszolgálat, Magyar Református Szeretetszolgálat) fenntartásában.

• A cél a piacinál kedvezőbb bérleti díjú lakásbérleti lehetőség biztosítása olyan háztartásoknak, akik rendszeres, de alacsony jövedelemmel rendelkeznek.
• Előnyt élveznek a közszférában dolgozók és a gyermeket nevelő családok.
• A bérleti díjak a piacinál alacsonyabbak, de az elvárt minimum jövedelem viszonylag magas lehet.
• A Lakásalap 2025-ben elindította a LÉPJ Gyermekvédelmi Otthonteremtési Programot is, amely a gyermekvédelmi rendszerből kikerülő fiataloknak nyújt kedvezményes bérleti lehetőséget, ingatlanvásárlási célokkal.

Nem teljesen világos azonban, hogy ha a Lakásalap által biztosított bérlakásokra nagy szükség van, miért privatizálták a jóval nagyobb bérlakás-állománnyal rendelkező NET Zrt. lakásainak döntő többségét. Emellett az sem tűnik indokoltnak, hogy az állam a szociális bérlakásszektort érintő támogatásokat csak a Lakásalapot működtető két karitatív szervezet számára nyitotta meg, holott más civil és önkormányzati szereplők támogatása is fontos lenne egy nagyobb szektor kiépítéséhez.

Megfizethető lakásbérletre irányuló állami intézkedések 2025-ben

• Rövidtávú lakáskiadás korlátozása: A kormány két évre felfüggesztette Budapesten a rövid távú lakáskiadási engedélyek kiadását, és négyszeresére emelték az átalányadót. Ez nem korlátozta, inkább előrehozta az Airbnb kínálat bővülését, és a befolyó adóforrások felhasználásáról nincs rendelkezés megfizethetőségi célokra.
• Munkáltatói lakhatási támogatás: A kormány munkáltatói adókedvezménnyel biztosítana havi 150 ezer forintos támogatást 35 év alatti fiatalok bérleti díjára vagy hiteltörlesztésére. A Bankmonitor elemzése szerint viszont az adminisztrációs terhek és a 28%-os adóteher miatt nem népszerű az intézkedés. Tehát nem valószínű, hogy érdemben enyhíti a fiatal munkavállalók megfizethetőségi gondjait.
• Lakhatási Tőkeprogram: A kormány 300 milliárd forint tőketámogatást tett elérhetővé lakóingatlanok, bérlakások és kollégiumok építésére piaci szereplőknek. Ezt azonban nem valószínű, hogy megfizethető lakhatásra fordítják: a pályázatok 80%-át eladásra kínált lakóingatlanokra adták be.

Ezen intézkedések átfogó állami lakhatási stratégia, koncepció nélkül születtek, nem világos, milyen megfizethetőségi célokat tűznek ki, milyen eredményeket várnak ezektől az eszközöktől. Ennek megfelelően egyelőre nem világos, hogyan segítenék a lakásbérlet megfizethetőségét.