A lakhatási költségek jelentős tételt képeznek a magyar háztartások havi kiadásai között, és minél alacsonyabb jövedelmű egy háztartás, ezek annál nagyobb hányadot tesznek ki. Ez a nagy anyagi teher, – amit a háztartásoknak mindenképp vállalniuk kell, hiszen lakniuk kell valahol – gyakran azzal jár, hogy más kiadásokat megvágnak, romlik az életszínvonaluk, és/vagy adósságokat halmoznak fel.

A lakhatási költségekkel összefüggő elszegényedés azonban nem feltétlenül jelenti, hogy a háztartások látható hátralékokat kezdenek el felhalmozni. A banki hitelek esetében a 90 napon túli, a közműdíjak esetében pedig a 60 napon túli hátralékokat rögzítő statisztikákat szokták a leggyakrabban idézni. Emellett sokkal többen vannak, akik fizetőképességük határán billegnek. A rendelkezésünkre álló felmérések alapján a lakhatási költségek kigazdálkodása a háztartások többsége számára prioritást jelent, akár a romló életszínvonal és más kiadások drasztikus megvágása árán is. A háztartások megélhetési nehézségeit jelző, rövid ideig tartó elmaradások az MNB, illetve a MEKH adatai alapján is gyakoriak. Kérdőíves felmérések szerint (például TÁRKI Háztartási Monitor) a konkrét hátralékok felhalmozásánál jóval gyakoribb, hogy a háztartások különböző spórolási stratégiákat kezdenek el alkalmazni, például kevesebbet költenek alapvető élelmiszerekre vagy elektronikai cikkekre.

Mind az eladósodásnak, mind a lakhatás érdekében való aránytalan spórolásnak káros társadalmi és gazdasági hatásai vannak: növelik a társadalmi egyenlőtlenségeket, visszavetik a háztartások életszínvonalát és fogyasztását, valamint, ha végrehajtóhoz kerül a tartozás, megnehezítik a legális munkavállalást. Ezért olyan lakhatási megoldásokra van szükség, amelyek tartósan megfizethetőek az alacsonyabb jövedelmű háztartások számára is.

A lakhatási költségek miatti eladósodás vagy elszegényedés történhet egyrészt a lakáshoz jutás, másrészt pedig a lakás fenntartása kapcsán. Ebben a fejezetben az ezekhez kapcsolódó költségek megfizethetőségét tárgyaljuk.

Lakáshitelek

A lakáshoz jutásnak Magyarországon elsődleges módja a lakásvásárlás. A lakásárak az elmúlt években jelentősen emelkedtek, ami különösen Budapesten jelent problémát, hiszen a jövedelmek növekedésének aránya itt lényegesen elmarad a lakásárak növekedésének ütemétől. Ezért egyre kevesebben tudják maguknak megengedni a saját tulajdonú lakást.

A vásárlók főbb forrásai a lakásvásárláshoz egyrészt korábbi lakásuk eladása, a családi segítség, valamint egyre jelentősebb tényező a hitelfelvétel is. Ez mutatja a saját tulajdonú lakáshoz való hozzájutás egyenlőtlenségeit is, hiszen akinek nincs lakása, melynek árát be tudná forgatni, vagy nem kap a családjától jelentősebb támogatást, az sokkal nehezebb helyzetben van. Az emelkedő lakásárak miatt a hitelösszegek is jellemzően egyre magasabbak, de a 2008-as válság utáni szigorúbb hitelezési szabályok miatt csak azok tudnak nagyobb összegű hitelt felvenni, akiknek viszonylag magas és stabil jövedelmük van. Így az MNB értékelése szerint jelenleg a lakáshitelezés nem kockázatos. Ugyanakkor, még ha nem is esik valaki késedelembe, a hitelfelvétel hosszú évekre megköti a kezét azzal kapcsolatban, hogy milyen munkát végez és hol él; illetve kényszerűen csökkentheti egyéb kiadásait is. Ez a helyzet még bedőlés nélkül is jelenthet túlzott eladósodást.

Személyi kölcsönök és egyéb hitelek

Az újonnan kihelyezett személyi kölcsönök száma meredekebben nő, mint a lakáshiteleké. 2019. IV. negyedévében több mint háromszor annyi új személyi kölcsön szerződés jött létre, mint amennyi új lakáshitel-szerződés. Ez részben köszönhető a 2019-ben bevezetett babaváró hitelnek is, de már azelőtt is nagyon hasonló tendencia volt látható.

Az MNB felmérése szerint gyakori a személyi kölcsönök lakáscélú felhasználása (például olcsóbb ingatlanok vételárára, az önerő kipótlására, felújítási költségekre, kaució kifizetésére). Azaz feltehetően olyanok is választják ezt az opciót, akik nem kapnak lakáshitelt, vagy egyszerűbb ügyintézésre, gyorsabb átfutási időre van szükségük. Azonban míg a 90 napon túli késedelmes jelzáloghitelek 85 százaléka eredetileg a 2008-as válság előtt felvett devizahitel volt, addig a nemteljesítő személyi kölcsönök 76 százaléka 2016 után folyósított hitel. Emellett a késedelmes személyi kölcsönök közel kétharmada nembanki pénzügyi vállalatoknál (ilyen például a Provident vagy a Cofidis) van. Azaz a személyi kölcsönök a válság utáni hitelezés új, potenciálisan kockázatos szegmensét jelenthetik.

A személyi kölcsönökben való eladósodás azért is kockázatos, mert gyakran jövedelmet pótol ki, és nem vagyonfelhalmozást szolgál – ami azt jelenti, hogy a háztartások a későbbi jövedelmükkel utólag folyamatosan próbálják ezeket a kiadásokat „utolérni”. A személyi kölcsönöket használhatják például váratlan kiadások fedezésére (például egészségügyi probléma, beiskolázás), illetve számos lakhatással kapcsolatos folyó költséget (például rezsihátralék kifizetése) is fedeznek belőle. Így a személyi kölcsönökben való eladósodás is gyakran kötődik a lakhatás megfizethetetlenségéhez. Ehhez ráadásul nagyobb arányban férnek hozzá az alacsonyabb jövedelmű háztartások is, ezért az ő esetükben felülreprezentált ez a hiteltípus.

Ez azért probléma, mert drasztikus a különbség a szegényebb és gazdagabb háztartások között abban, hogy mennyire leterhelő egy hitel, így az mekkora kockázatot jelent. Míg az alsó jövedelmi ötödben a hitellel rendelkező háztartások jövedelmük közel 40 százalékát fordítják a hitelek törlesztésére, addig ugyanez az arány a leggazdagabb 10 százalék körében csak 6 százalék. További kockázati tényező, hogy az alacsonyabb jövedelmű háztartások körében bizonytalanabbak a foglalkoztatás keretei, a kiszámíthatatlan munkaerőpiaci helyzetek általában elsősorban őket sújtják.

Bérleti díjak

A lakáshoz jutás másik fő csatornája a magánbérleti szektor, amelynek megfizethetőségi problémáival a Habitat Feketelakás 3.0 javaslatcsomagja részletesen is foglalkozik. Ennek a piacnak a problémái is elsősorban az elmúlt évtizedben meredeken emelkedő árakból adódnak, valamint abból, hogy átfogó szabályozás híján ez a szektor nem elég kiszámítható.

A különböző jogcímeken bejelentett háztartások közül a magánbérleményben élők költik a legtöbbet a lakhatásukra, ami csökkenti a megélhetésre fordítható forrásokat, és a lakbérrel való megcsúszáshoz, hátralékok felhalmozódásához vezethet. További probléma, hogy lakásbérlésekor jellemzően legalább kéthavi bérleti díjnak megfelelő összeget ki kell fizetni, amit az alacsonyabb jövedelmű bérlők előfordul, hogy hitelből fedeznek. A „kaució” egyik speciális fajtája emellett az önkormányzati lakásokra való pályázásnál a felújítási kötelezettség, amelynek költségeit a leendő bérlők közül sokan szintén csak kölcsönnel vagy eladósodással tudnak vállalni.

Rezsi és közüzemi díjak

A megfizethetőségi problémák és az eladósodás egyik fontos tényezőit jelentik a közüzemi díjak. A közüzemi díjhátralékokat szolgáltatótípusonként tartják számon, ezért nehéz összesíteni, de hozzávetőlegesen a magyar háztartások hatoda rendelkezik valamilyen közüzemi tartozással. A fent említetteknek megfelelően, sok háztartás rendelkezik 60 napnál (sőt, 30 napnál) kevesebb fizetési hátralékkal. Ezek a kis csúszások azt jelezhetik, hogy a közműdíjak fizetése terhet jelent a család költségvetése számára. Sőt, akkor is pénzügyi nyomást jelenthetnek a közüzemi díjak, ha az adott háztartás nem esik késedelembe.

A díjhátralékok következménye rövid távon a szolgáltatás kikapcsolása, ami jelentős életszínvonal-csökkenést okoz, középtávon pedig, ha a tartozás behajtása végrehajtóhoz kerül, a tartozás késedelmi díjakkal emelt összegének automatikus levonása a jövedelemből. Legrosszabb esetben pedig akár egy díjtartozás is vezethet lakásvesztéshez.

Lakásvesztés

A megfizethetőségi problémák végső következménye a lakásvesztés. Magyarországon évente hozzávetőlegesen 3 ezer kilakoltatás történik, viszont ennél jóval magasabb számot tesz ki az összes eladósodás miatti lakásvesztés, mivel sokan inkább saját maguk értékesítik lakásukat és költöznek el.

Az MBVK honlapján közzétett árverési hirdetmények szerint a kilakoltatások sokszor kis tételű, 5 millió forint alatti adósságok miatt történnek. Továbbá jellemző, hogy egy-egy adósnak sok különböző típusú tartozása van (például személyi kölcsön, közüzemi díjtartozás, egyéb számlatartozás), adósságcsapdába kerül. Ezek a tartozások a végrehajtási eljárásban „sorba vannak állítva”, és az árverésből befolyó pénzből fokozatosan egyenlítik ki őket. Az esetek 60 százalékában azonban az ingatlan értéke nem fedezi a teljes tartozás összegét, ilyenkor az adós jövedelméből később is vonják a hátralékokat.

A koronavírus-járvány hatásai a megfizethetőségre és az eladósodásra

2020 augusztusi felmérések alapján a koronavírus-járvány miatt a munkavállalók közel harmadának csökkent a jövedelme, ugyanakkor a magyar háztartások csupán felének van két hónapra elegendő tartaléka. A járvány által okozott gazdasági nehézségek viszont ennél jóval tovább húzódnak majd, ezért várhatóan nőni fog a háztartások eladósodásának kockázata. Egyrészt valószínűleg hátralékokat fognak felhalmozni, másrészt pedig a hitellel rendelkező háztartásoknak nehézségeik lesznek a törlesztőrészletek fizetésével. A hitelfizetés problémáit rövid távon kezeli, vagy legalább mérsékli, a hiteltörlesztési moratórium, viszont ennek 2020 decemberi (illetve azok esetében, akikre vonatkozik a hosszabbítás; 2021 júniusi) vége után valószínűleg rövidesen jelentkezni fognak a törlesztési nehézségek.

Emellett főként egyes belső budapesti kerületekben csökkentek a bérleti díjak a rövid távú szálláshelyek átmeneti visszaáramlásával a klasszikus bérleti piacra. A lakhatás megfizethetőségére ez pozitív hatással volt, azonban szabályozói beavatkozás nélkül ez csak átmeneti változást jelent.