A bérlakások megfizethetővé tételére számos jogi és pénzügyi szabályozó áll a hatóságok rendelkezésére. Olaszországban összetett adóösztönző intézkedéseket vezettek be, melyek a bérbeadóknak és a bérlőknek is számos kedvezményt nyújtanak. Az adóösztönzők hosszabb távon hozzájárulnak a lakbérek csökkenéséhez és a magánbérlakás-szektor kifehérítéséhez.
Olaszországban a lakások kétharmadában a tulajdonos lakik. Ugyanakkor komoly problémát okoz az országnak, hogy a bérlakásszektorban nagyon magas a feketepiac aránya, minden ötödik bérlakást feketén adnak ki.
Mivel a nagyvárosokban a második világháború utáni évtizedekben nagymértékben drágultak a magánbérlakások, 1978-ban a kormány hatóságilag meghatározott lakbéreket vezetett be. Az alacsony szinten rögzített lakbérek miatt a tulajdonosok kevesebb lakást adtak ki és elhanyagolták a lakások karbantartását is. A szociális bérlakásszektor fejlesztése mellett az elmúlt húsz évben egy új rendszert dolgozott ki a kormány a lakbérek megfizethetőségének javítása érdekében, amelyben már az adóösztönzők játsszák a főszerepet.
Az olasz adórendszer a bérlők támogatása mellett számos kedvezményt biztosít a bérbeadóknak is. A kedvezmény mértéke függ az adózási rendtől („hagyományos” vagy „száraz” adózás) és a kiadás módjától (szabad piaci vagy szabályozott). Mindkét esetben a tulajdonos önként dönthet, hogy melyiket választja.
Hagyományos vagy száraz adózási rend
A lakástulajdonosoknak háromféle adót kell befizetniük bérbeadott ingatlanjaik után: ingatlanadót, regisztrációs adót és a bérleti díj után fizetett személyi jövedelemadót. Ez utóbbi számításánál kétfajta adózási rend közül választhatnak:
- A „hagyományos” adózási rend szerint a bérleti díj hozzáadódik a személyi jövedelemalaphoz, amelynek adókulcsa jövedelmi sávonként változó, általában 23 és 43 százalék között mozog.
- A „száraz” adózás külön adóalapként kezeli a bérleti díjból származó jövedelmet, amelyre vonatkozólag fix adókulcsokat határoz meg. Ennek mértéke a szabad piaci lakások esetében 21, a szabályozott bérleti díjú lakások esetében 19 százalék.
Míg a „hagyományos” adózási rend szerint a regisztrációs adót a bérlő és a bérbeadó közösen fizeti, a „száraz” adózást választóknak a bérleti szerződés megkötése regisztrációs adó- és illetékmentes. A kedvezménynek köszönhetően a „száraz” adózás meglehetősen népszerű lett: három évvel a bevezetése után már a lakáskiadók 50-60 százaléka ezt választotta.
Piaci vagy szabályozott lakbér
Szintén szabadon dönthetnek a bérbeadók arról, hogy szabad piaci áron vagy szabályozott áron adják ki lakásukat. Előbbinél a lakbért a tulajdonos jelöli ki, míg a szabályozott lakbért az önkormányzat, valamint a bérbeadók és bérlők érdekképviseleti szervezete településenként közösen határozza meg.
A szabályozott lakbér jellemzően 10-20 százalékkal alacsonyabb a piaci lakbérnél, de a lakáskiadás mentesül az éves regisztrációs adó (bérleti díj 2 százaléka) alól és az ingatlanadó mellett az adóalap számítása is jóval kedvezőbb. A szabad piaci rendszerben csak 5 százalék vonható le a karbantartás és az amortizáció költségeinek fedezésére, ezzel szemben a szabályozott bérleti díjú bérlakások esetében további 30 százalékkal csökkenthető az adóalap, így a tulajdonosnak valójában csak a bérleti díj 65 százaléka után kell adót fizetnie.
A bérlők mindkét esetben adókedvezményben részesülnek, annak mértéke azonban eltérő. Jövedelemtől függően a szabad piaci bérlakás esetén évi 150-300 euró, a szabályozott árú bérlakás esetén pedig évi 230-460 euró adókedvezményre jogosultak. Emellett további kedvezményt is igénybe vehetnek azok az egyetemisták, akik lakóhelyüktől 100 kilométernél messzebb lévő egyetemen tanulnak, és azok a munkavállalók is adójóváírásban részesülnek, akiknek munkahelyük miatt 100 kilométernél messzebb kell költözniük.
Mint a fentiekből látszik, a szabályozott bérleti díjú magánbérlakások bérlői és bérbeadói több adókedvezményre is jogosultak. Az esetek többségében azonban még így is jobban megéri a tulajdonosoknak szabad piaci áron kiadni lakásukat, melyért akár a szabályozott ár dupláját is elkérhetik. A szabad piaci rendszer továbbra is a legális magánbérlakás-szektor 75 százalékát uralja, ugyanakkor a „száraz adózás” bevezetése jelentősen csökkenti a lakáskiadás adóterheit, ami hosszú távon hozzájárulhat a magánbérlakás-szektor kifehérítéséhez.