Hazánkban jelenleg csak a lakosság tíz százaléka lakik albérletben, a megfizethető és biztonságos bérlakásszektor azonban sokkal több ember lakhatási problémáján tudna javítani. A jelenlegi intézményi, szabályozási és ellenőrzési feltételek mellett a tulajdonos számára kockázatos kiadni a lakását, a bérlőnek pedig nem nyújt hosszabb távon megfizethető és biztos lakhatást a magánbérleti szektor. Főleg a nagyvárosokban nagymértékben drágultak az albérletárak az elmúlt években, a további emelkedést pedig állami beavatkozás nélkül aligha lehet megfékezni. A lakáspiac szereplői segítségért kiáltanak, itt az ideje, hogy együtt a megoldás útjára lépjünk!
Itthon otthon – körkép
Magyarországon a lakosság jelentős része nem rendelkezik megfizethető, méltó és biztos lakhatással.
Csaknem 840 ezer ember küzd súlyos problémákkal olyan háztartásokban, ahol a bevételek több mint 40%-át teszik ki a lakhatási költségek. Emellett százezres nagyságrendű azoknak a száma is, akiknek biztonságos lakhatását nem védik megfelelő jogi garanciák.
Aki korlátozott anyagi lehetőségei miatt nehezen tud megfelelő helyen saját tulajdonú lakást vásárolni, több módon is rossz helyzetbe kerülhet. Vagy lakást bérel nagyon drágán, és a jövedelme nagy részét kifizeti albérletre, vagy lakást vesz hitelre, amivel azt a kockázatot vállalja, hogy ha nem fizeti a törlesztőrészleteket, és így elveszítheti lakhatását. Emellett van olyan is, akinek a saját tulajdonú vagy bérelt lakása korlátozott anyagi lehetősége miatt rossz állapotú: a szükségesnél kisebb, vagy olyan településen található, ahol nincs megfelelő munkalehetőség.
A lakhatási problémákat a saját tulajdonú lakások vásárlásának támogatásával aligha lehet megoldani, mert visszatérhetünk az alapproblémához: a saját tőke, a megtakarítás hiányához. Az állami támogatások is jellemzően csak azok számára elérhetőek, akiknek folyamatos munkaviszonya és kellő mennyiségű jövedelme van ahhoz, hogy elő tudják teremteni a támogatás igénybevételéhez szükséges önrészt. Ördögi kör.
A lakások túlnyomó többsége jelenleg magánkézben van, az önkormányzatok az ország lakásállományának mindössze 2,8 százalékával gazdálkodnak, és ennek is csak egy kis részét adják ki szociális alapon. A nonprofit lakástársasaságok más külföldi országokkal (pl. Hollandia, Anglia) ellentétben Magyarországon még jelentek meg, így szinte kizárólag piaci áron lehet magánbérláshoz jutni.
Kedvezőtlen szabályozás, bizonytalan lakhatás
A kilencvenes évek elején a korábbi állami szociális lakásokat eladták a bérlőknek, a lakbéremelést és a szerződések felmondását korlátozó intézkedéseket pedig eltörölték. A lakás ettől kezdve piaci áru lett, és a lakásbérlést a törvények a korábbinál felületesebben szabályozzák, alapvetően a bérlő és bérbeadó, mint egyenrangú felek szabad megállapodására bízzák azt. Ez azonban azért problémás, mert a bérlő sokkal kiszolgáltatottabb helyzetben van. Míg a lakását bérbeadó tulajdonost legrosszabb esetben is csak anyagi kár éri, a bérlőnek a költözés esetén átmenetileg bizonytalanná válik lakhatása, és változtatnia kell életvitelén.
A lakáskiadás jelenlegi szabályozása a különböző törvényeknek köszönhetően meglehetősen összetett, jogi ismeretek nélkül nehezen érthető, mégse rendelkezik kellő részletességgel a bérlő és bérbeadó kötelezettségeiről és jogairól.
Az egyik fő probléma, hogy a leginkább elterjedt, piaci árú, határozott idejű, rövid távú kiadás esetében túl nagy költség hárul a bérlőre. Ilyenkor ugyanis előfordulhat, hogy egy évtizedek alatt lelakott berendezés kicserélésének, javításának költségeit a rövid ideig ott lakó bérlőnek kell megfizetnie.
További probléma, hogy Lakástörvény megnehezíti a kiszámítható, hosszú távú lakásbérlést. A határozott idejű szerződések esetében a felmondási időről a felek szabadon dönthetnek, a határozatlan idejű szerződések esetében pedig a törvény minimum másfél hónapban szabja meg a felmondási időt. Ilyen rövid felmondási idő mellett azonban a bérlő lakhatása meglehetősen bizonytalan, és a tulajdonos se számolhat a kiadásból származó tartós bevétellel, így jelenlegi formájában nem biztosít megfelelő jogi keretet a hosszú távú lakásbérlésnek.
Elhúzódó viták, szerződés nélküli albérlet
A kiadással kapcsolatban még a legpontosabb törvényi szabályozás mellett is könnyen támadhat vitája a bérlőnek és a kiadónak, jogaikat és kötelezettségeiket illetően. Jelentősen csökkenthető lenne az elhúzódó nézeteltérések száma a bérlők és kiadók jobb tájékoztatásával, valamint a vitarendezés nem bírósági formáinak kialakításával. Ezek a viták általában kis összegű követelésekről szólnak, ezért sok országban külön hatóságok, bérlakás- vagy lakbérbíróságok döntenek róluk első fokon. Hazánkban egyelőre maradt a hosszú és költséges bírósági eljárás (a polgári per elindítása már önmagában minimum 15 ezer forint, de az ügyvédi és egyéb költségekkel együtt a teljes perköltség könnyen milliós nagyságrendű is lehet, és akár évekig is elhúzódhat).
A drága és lassú bírósági vitarendezés miatt tehát a bérlő és a bérbeadó egyaránt a viták elkerülésében érdekelt.
A kockázatot elkerülő lépések (pl. közjegyző előtt tett bérlői nyilatkozat) a lakáskiadás költségeként jelennek meg, növelik a bérleti díjat. Sok esetben pedig a tulajdonos kockázatainak elkerülését szolgáló lépések (mint például a szerződés nélküli bérbeadás) a bérlő lakhatásának biztonságát rontják.
További problémát jelent, hogy jelentős mértékben elterjedt az adóelkerülés, illetve a szerződés nélküli lakáskiadás, ami ellenőrizhetetlenné teszi a bérleti szektort. Gyakran már az is a tulajdonos szívességének számít, ha szerződést kínál a bérlőnek, pedig az általa írt szerződésben lehetnek a bérlőt negatívan érintő rendelkezések is. A szerződés nélküli informális bérleti viszony még rosszabb, ugyanis ebben az esetben a bérlőnek semmilyen jogcíme nincs a lakás használatára, így bármikor kilakoltatható.
Meredeken emelkedő árak
Mivel a magánlakások jelentős részének kiadása informálisan zajlik, a lakbérek mértékére vonatkozó pontos és összehasonlítható hivatalos statisztikai adatok nem állnak rendelkezésre.
Új albérlők, nyomás alatt a lakbérek
A gazdasági szempontból vonzó városokban az utóbbi években az árak szempontjából több negatív hatás is egyszerre jelentkezett. Egyrészt megjelent a piacon az a generáció, akik csak a nagyvárosokban találnak munkát, és a lakásprivatizáció keretében nem jutottak olcsón lakáshoz. Bizonytalan foglalkoztatottságuk, alacsony jövedelmük, illetve kevés megtakarításuk miatt nem tudnak – vagy a devizahitelválság után nem mernek – hitelt felvenni és saját lakást vásárolni, ezért a magánbérlakás maradt számukra az egyetlen lehetőség.
Emellett az elmúlt években folyamatosan nőtt a külföldi diákok és a turisták száma, akik magasabb bérleti díjakat is ki tudnak fizetni. Ez valószínűleg szintén nagymértékben hozzájárul a lakbérek drágulásához. Az áremelkedéseket magyarázó további lényeges trend az internetes szállásmegosztás elterjedése, és ennek nyomán a turistaszállásként hasznosított lakások számának növekedése.
Tovább szűkíti a kínálatot, hogy sok lakást irodaként hasznosítanak, de jelentős az üresen álló ingatlanok száma is.
A kínálat érdemi növelése állami szerepvállalás nélkül nem megy, mint ahogy az egyre emelkedő árak megfékezése, a magánbérlakás-piacról kiszoruló háztartások támogatása is az állam feladata lenne.
Oldjuk meg együtt, csatlakozz a Habitat javaslataihoz!
Megoldási javaslatainkat a bérlakásszektor rendezésére a Feketelakás 2.0 kampány keretében itt tudod megismerni. Ha pedig részletesebben is olvasnál a bérlakásszektor jelenlegi problémáiról, a tavaly megjelent A megfizethető bérlakásszektor felé című kötetünket ezen a linken éred el. Ha Te is egyetértesz velünk: ebben a cipőben jársz vagy ismersz valakit, akinek segíthetnek javaslataink, szólj neki is, írjátok alá együtt a kezdeményezésünket és csatlakozzatok közösségünkhöz a Facebookon!