Így lesz megfizethető és biztonságos az albérleted
A Habitat for Humanity Magyarországnál több mint 20 éve foglalkozunk lakhatással, és dolgozunk a méltó otthonokért. Javaslatainkkal megoldást kínálunk, mely kijelöli a biztonságos és megfizethető bérlakásszektor felé vezető utat. A bérlők és tulajdonosok jelenleg sok kockázattal néznek szembe az albérleti piacon. A kockázatok csökkentésével és a bérlakáspiaci szereplők biztonságának növelésével kapcsolatos javaslataink többek között a bérleti szerződések, a felmondás időtartamának, valamint a vitarendezés modern törvényi kereteinek megteremtését célozzák. Az albérletárak mérséklődését, a bérleti szektor megfizethetőségét adóösztönzőkkel, a magánbérlakás-kínálat növelését ösztönző szabályokkal, valamint a központi lakásfenntartási támogatás visszaállításával, és a kauciótámogatás bevezetésével szeretnénk elérni.
Javaslataink előnyösek a bérlők és a tulajdonosok számára egyaránt, és könnyen, jelentős beruházás nélkül megvalósíthatóak, hiszen részben beilleszkednek a jelenlegi jogi környezetbe – úgy, hogy közben reagálnak is annak problémás elemeire.
Átlátható albérleti szerződések, nagyobb biztonság
Elsőként a bérleti szerződések keretét, vagyis a szerződések időtartamát érdemes pontosabban meghatározni. Amennyiben a jelenlegi határozott és határozatlan idejű szerződések helyébe rövid távú, 3 évnél rövidebb, illetve hosszú távú, legalább három éves szerződések lépnének, akkor az jelentősen növelné a szektor kiszámíthatóságát, és elsősorban a bérlők biztonságát.
A felmondási idő lakásbérlők számára is kedvező szabályozása
Fontos, hogy a jelenlegi, törvényileg biztosított felmondási időnél kedvezőbb legyen a szabályozás a bérlők számára, hiszen nekik nehezebb új albérletet találniuk, mint a tulajdonosnak új bérlőt. Ezért a rövid, vagyis a három évnél rövidebb idejű szerződések esetén javasoljuk, hogy alapvetően ne legyen mód rendes felmondásra. Amennyiben szeretnék, a felek választhatják a külön megállapodást is, ebben az esetben a tulajdonosnak legalább három hónappal, a bérlőnek másfél hónappal előre kell jeleznie felmondási szándékát. A hosszú távú szerződéseknél adózási eszközökkel tennénk ellenérdekeltté a feleket a korai felmondásra (erről bővebben lásd az adózással kapcsolatos javaslatainkat). A 3 évnél hosszabb szerződések esetén pedig a bérlőknek legalább 3 hónap, a tulajdonosnak pedig 6 hónapos felmondási időt szabnánk.
Pontosan meghatározott kötelezettségek, arányos felelősségvállalás
A rövid távú, három évnél rövidebb szerződésnél a bérbeadó felelne a karbantartásért, illetve a kisebb meghibásodások javításáért (melyek költségével jelenleg is csökkenteni tudja adóalapját). Ez azt is jelentené, hogy a bérbeadó megfelelő használat esetén nem háríthatja az egy éve a lakásban élő bérlőre például egy évtizedes mosógép meghibásodásának költségeit. Javaslatunk szerint a hosszú távú szerződésnél a karbantartás és a felújítás (festés,állagmegóvás) a bérlő felelőssége lenne, míg a meghibásodott berendezések javításáért a bérlő visszamenőslegesen, a már kifizetett bérleti díj maximum 3 százalékának megfelelő összegig anyagi felelősséget vállalna.
Békés vitarendezés és albérleti ügyfélszolgálati rendszer
Annak érdekében, hogy a jelenleginél hatékonyabbá, gyorsabbá és olcsóbbá váljon a lakáskiadással kapcsolatos viták rendezése (például kaució-visszatartás, karbantartási kérdések), javasoljuk, hogy jöjjenek létre lakásbérbeadással kapcsolatos ügyfélszolgálatok, valamint legyen lehetőség elsőfokú nemperes vitarendezésre. A vitarendezés helyet kaphat már létező szolgálatoknál, akár a jogi segítségnyújtó szolgálatoknál is. Így például Békéltető Testületnél, vagy az építmények tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos viták rendezésében a bíróságot elkerülő, gyors döntést hozó Teljesítésigazolási Szakértői Szervnél.
Vonzó, legális, bejelentett lakásbérleti jogviszony
Szükség van olyan ösztönzőkre, melyek vonzóvá teszik a kiadónak és a bérlőnek egyaránt a bérleti szerződés megkötését, illetve a bérleti jogviszony bejelentését. Például nagyban növelné a bérleti szektor átláthatóságát és biztonságát a hosszú távú szerződések földhivatali bejegyzése, ami az üres lakásokkal kapcsolatos nyilvántartásokat is segítené.
Megfizethető albérletek – Adókedvezmények mindenkinek
Adóalap-csökkentés a bérlőknek
Javasoljuk, hogy egy bizonyos jövedelem határig a bérlők lakbérének egésze legyen levonható az adóalapjukból.
Adómentes hosszú távú lakáskiadás
A tulajdonosok esetében az állam adóelengedéssel ösztönözheti a hosszú távú szerződéseket, valamint a bérlakásszektor fehérítését. A felek hosszú távú megállapodása esetén a Habitat szakértői csapata a legalább három éves szerződéseket tartaná ideálisnak. A legalább három éves bérletek teljes adómentessége a jelenleg alacsony adófizetési hajlandóság miatt nem jelentene nagy veszteséget a költségvetés számára. Az adómentesség amellett, hogy hosszú távú szerződések kötésére ösztönözné a feleket, jelentősen hozzájárulna a bérleti szektor „kifehérítéséhez”.
Jövedelemarányos adózás a turisztikai célú lakáskiadásra
Annak érdekében, hogy a turisztikai célra kiadott lakások száma ne növekedjen a lakáscélú bérletek számánál jóval nagyobb ütemben, fontos, hogy a turisztikai célú szoba- és lakáskiadás adózása ne legyen jóval kedvezőbb a lakáskiadásánál. Jelenleg a turisztikai célú lakáskiadás jóval jövedelmezőbb a lakáscélú bérbeadásnál, mégis a turisztikai célú bérletek adójának mértéke a tételes átalányadózást választva elenyészően kicsi. Ezért javasoljunk, hogy a rövid távú, turisztikai szálláshelyszolgáltatás céljából bérbeadott lakások, szobák adóterhe is bevételarányos legyen, 15 százalékos személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel. Erre rakódhatnak rá további, helyi turisztikai, illetve kifejezetten a turisztikai célú lakáskiadást terhelő adók, melyeket a probléma által érintett önkormányzatok a probléma mértékének megfelelő súllyal vethetnének ki.
Adókedvezmény az alacsony árú ingatlanok után
A lakbérek mérséklése érdekében javasoljuk, hogy a rövid távú és alacsony árú bérletek esetén járjon adókedvezmény a bérbeadóknak azokban a nagyvárosokban, ahol nagy a kereslet albérletekre, és így a lakbérek is nagyon magasak. Egy – akár az elérhető online ingatlanközvetítő adatbázisok adatai alapján –
meghatározott zónánkénti négyzetméter alapú lakbérszint alatti lakbér esetén a bérbeadó az eltérés mértékével azonos arányú adóelengedésben, adómentességben részesülhessen. A magasabb lakbérek után pedig lépcsőzetesen növekvő adót fizetnének a bérbeadók a rövid távú szerződések esetén.
Adókedvezmény a gyermekes családok és diákok számára kiadott ingatlanok után
Az albérleti piacon nehéz helyzetben lévők könnyebb bérlakáshoz jutását ösztönözhetné, ha a gyermekes családok, illetve nem szülőhelyükön tanuló egyetemisták számára kiadott lakások után csökkentett adót kellene fizetni, alacsony árú kiadás esetén pedig adómentesség léphetne életbe, rövidebb távú lakáskiadás esetén is.
Szabályozás a lakásokra
Az albérleti díj növelése évente egyszer, maximum az infláció mértékével megegyezően
Jelenleg a lakbér növelésének mértéke nincsen szabályozva a törvényekben. Ezért a bérleti díjak „elszabadulásának” megakadályozása, illetve a bérlő biztonságának növelése érdekében javasoljuk, hogy a szerződés időtartama alatt a lakbért évente maximum az infláció mértékével megegyezően növelhesse a tulajdonos. Amennyiben erre a felek a szerződésben nem utalnak, akkor nem lenne mód emelésre.
Korlátozható turisztikai célú ingatlankiadás
Javasoljuk, hogy azokban a nagyvárosokban és kerületekben, ahol a turisztikai szálláshely célú lakáskiadás jelentős mértékű, a kerületi önkormányzat korlátozhassa a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás időtartamát, például 60 napban.
A turisztikai célra kiadott lakások hasznosítása diáklakásként
A turisztikai célú lakáskiadás által igénybevett ingatlanok visszavezethetők a hosszabb távú bérlakáspiacra, ha például akik vállalják, hogy csak évi 60 napig, a nyári időszakban hasznosítják ingatlanjukat turisztikai célra, a fennmaradó időben pedig diákok számára adják ki megfizethető áron a lakást, adókedvezményben részesülnek. A turisztikai célú ingatlan-bérbeadás adóbevételeiből akár a szociálisan rászoruló, de a kollégiumi helyekre be nem jutott diákok számára nyújtott támogatást is ki lehetne terjeszteni, vagy bevezetni ott, ahol ez még nem létezik. További motivációt jelent a már vázolt jövedelemarányos adózás a turisztikai célú lakáskiadás esetén.
Nagyvárosi kihasználatlan lakások hasznosítása
A bérlakáspiac kínálatának növelése érdekében a negyvenezer fő feletti, illetve a budapesti és annak agglomerációjában lévő városok esetében az alulhasznosított ingatlanok számát csökkenteni kellene, és a jelenleg üres ingatlanokat piaci vagy akár szociális bérlakásként hasznosítani. Amennyiben a pozitív ösztönzők – mint például a biztonságot adó szabályozás és adókedvezmények – nem növelik érdemben az üres lakások bérlakásként való hasznosítását, az ingatlanadó is egyfajta eszköz lehet a lakáskiadás ösztönzésére.
Egy általános ingatlanadó, vagy a bérleti szerződések földhivatali bejegyzése révén létrejövő ingatlanregiszter esetén könnyen kiszűrhetőek lennének a hasznosítás alatt álló (bérbeadott vagy a tulajdonos és haszonélvezők által lakott) lakások, melyek tulajdonosai mentesülnének az ingatlanadó alól.
További ösztönző lehet az üres ingatlanok hasznosítására a helyi építményadó, amely jelenleg is önkormányzati hatáskörben van. Amennyiben az önkormányzat kifejezetten bővíteni kívánja a bérlakáskínálatát, kivethet építményadót az üres lakóingatlanokra, a helyi sajátosságokhoz igazodó szabályok mentén (zónák, ingatlanok minősége, stb). Az üres lakások azonosítása történhet például lakosságnyilvántartás vagy a közműfogyasztás ellenőrzésén keresztül is. Továbbá az önkormányzat felajánlhatja a tulajdonosnak, hogy kibérli tőle a lakást, majd azt bérlakásként hasznosítja. Cserébe a tulajdonos mentesülhetne az építményadó és a jövedelemadó fizetése alól (ez utóbbi ma is érvényes, amennyiben a tulajdonostól az önkormányzat bérli ki a lakást).
Támogatott albérletek
Központi lakásfenntartási támogatás
A lakhatás, így az albérleti szektor megfizethetőségén enyhítene, ha visszavezetnék a központi normatív lakásfenntartási támogatást az alacsony jövedelműek, többek között a bérlők számára is, a korábbinál magasabb összeggel. A támogatás legyen arányos a lakhatási költségekkel és a háztartás egy főre jutó jövedelmével, hogy érdemben kompenzálja a bérlők, illetve a gyermekes családok lakhatási terheit.
Egy megfelelő mértékű lakásfenntartási támogatás esetén a bérleti szektorban élők terhei is csökkenhetnének, és enyhülne a lakásszerzést ösztönző központi támogatások szinte kizárólagossága.
Kauciótámogatás
A bérleti szektorba való belépést megkönnyítendő javasoljuk, hogy az egy bizonyos jövedelmi küszöb alatt élő bérlők számára jöjjön létre a kaució támogatás egy formája, például egy visszatérítendő, 70%-os támogatás formájában.