Annak érdekében, hogy csökkenjenek az albérletárak elsősorban kínálatnövelő intézkedések bevezetését javasoljuk. Ezek az albérletpiac átláthatóságát és kiszámíthatóságát növelő beavatkozásokkal együtt megfizethetőbbé tehetik a magánbérlakás-szektort.
A rövid távú szálláshely-szolgáltatás korlátozása
A rövid távú szálláshely-szolgáltatás (pl. Airbnb) utóbbi években tapasztalt robbanásszerű növekedése az egyik fő oka a hosszú távú bérleti piacon, vagyis a klasszikus albérleteknél tapasztalható gyors árnövekedésnek. Ez lakásokat von el a hosszú távú lakáskiadás piacáról, ráadásul a keresletet a hazainál magasabb jövedelemmel rendelkező turisták adják, ezért ez a piac potenciálisan magasabb árat és nagyobb profitot biztosít a szolgáltatók számára.
Ezért javasoljuk a rövid távú szálláshely-szolgáltatás észszerű korlátozását és piaci szabályozását, amely arra ösztönözheti a lakáskiadókat, hogy visszalépjenek a hagyományos albérletek piacára.
Ennek eszközei:
- A központi adózási szabályok módosítása, hogy az Airbnb-jellegű lakóingatlan-hasznosítás jelenlegi, kedvező adókörnyezete megszűnjön, és annak helyébe a magyarországi vállalkozásokat általában érintő, átlagos adóterhelést biztosító adózási környezet lépjen.
- A helyi adózási szabályok módosítása, hogy az egyes önkormányzatoknak nagyobb mozgástere keletkezzen a helyi adók kivetése során.
- A rövid távú szálláshely-szolgáltatási tevékenység mennyiségi korlátozása személyenként, évente 120 vendégéjszakában.
- A magyar kormány kössön megállapodásokat a rövid távú szálláshely-szolgáltatási tevékenységet közvetítő online platformokkal, hogy az önkormányzatok szükség esetén ellenőrizhessék az ott hirdetők adatait, és összevethessék ezeket a kiadott engedélyekkel.
A nem hasznosított, valamint a nem lakhatási céllal hasznosított lakóingatlanok adóztatása
A lakhatási válság csökkentésének egy másik eszköze lehet az üres lakások és a nem lakhatási céllal hasznosított lakóingatlanok bevonása a lakáspiacra. A statisztikák szerint jelenleg több százezer üresen álló lakóingatlan található Magyarországon, illetve nagyon sok lakóingatlant nem lakáscéllal hasznosít a tulajdonosa. Ezek egy része állapotuk vagy területi elhelyezkedésük miatt nem vezethető vissza a piacra, de közülük számos ingatlan a megfelelő ösztönző hatására azonnal megjelenhetne a lakáspiaci kínálatban, mérsékelve a piaci árat és elősegítve a megfizethető lakhatást.
Az üres lakások és a nem lakhatási célú lakóingatlan-hasznosítás adófizetési kötelezettséggel terhelésének elvi alapja az a gondolat, hogy a lakóingatlan alapvető célja és funkciója a lakhatási cél szolgálata. Minden egyéb hasznosítás szuverén tulajdonosi döntés eredménye, ám ez esetben a tulajdonos döntése súlyosan ellentétes egy kiemelt társadalmi céllal (lakhatás biztosítása), amely alapot ad a más típusú hasznosítás ellenösztönzésére.
Javasoljuk ezért központi adóként egy úgynevezett lakhatási hozzájárulás kivetését, amelyet minden lakóingatlan-tulajdonosnak – tehát nem csak magánszemélyeknek – fizetnie kell, amennyiben lakóingatlanát nem lakhatási céllal hasznosítja. A lakhatási hozzájárulás nem a központi költségvetésbe folyna be, hanem egy erre a célra létrehozott Lakhatási Alapba (lásd lejjebb). A hozzájárulás fizetése alól területi alapon vagy az önkormányzat hatáskörében egyedi mentesség adható, bizonyos feltételek teljesülése esetén. Az intézkedés kiegészítéseként javasoljuk, hogy a lakhatási célú hasznosítás ösztönzése érdekében az önkormányzatok se építményadóval, se kommunális adóval ne terheljék a lakhatási céllal hasznosított lakóingatlanokat.
Bérlakásépítés, felújítás, a közösségi lakásszektor lakásállományának fejlesztése
A magyarországi lakhatási válság egyik ismérve a közösségi lakásállomány alacsony szintje. A bérlakásépítés gyakorlatilag a 2008 és 2016 között szünetelt Magyarországon, az önkormányzatok nem rendelkeztek saját forrásokkal, amit bérlakásépítésre fordíthattak volna, központi források pedig jellemzően nem voltak számukra elérhetőek. Így ma az önkormányzati bérlakásállomány szintje nem teszi lehetővé, hogy az önkormányzatok hatásos lakáspolitikát folytassanak.
Ez azonban nemcsak a szociális lakhatást érinti, hanem a piaci lakásbérleti viszonyokat is. Az alacsonyabb jövedelmű, szegény társadalmi rétegek számára biztosított megfelelő önkormányzati szociális bérlakások ezeket a csoportokat kivonják a lakásbérleti piac alsó szegmenséből (csökkenő kereslet). Ennek következtében ebben a szegmensben árcsökkenés lép fel, ami lehetővé teszi a piac középrészéről a beáramlást, így egy általánosan tapasztalható árcsökkenést.
Javaslatunk ezért egy központi Lakhatási Alap (LA) létrehozására irányul, amely önálló, elkülönített alapként működik az államháztartáson belül, és a lakhatási hozzájárulás adó befizetéséből rendelkezik bevétellel. A Lakhatási Alap célja a források biztosítása elsősorban az önkormányzatok számára új szociális bérlakások építéséhez, a meglévő szociális bérlakás-állomány felújításához. Az Alap kiegészítő feladata lehet a magántulajdonú lakásállományt érintő állagjavító beruházások támogatása, különös tekintettel az energiahatékonyságot javító beruházásokra.
Hosszú ideje hasznosítás nélküli lakóingatlanok hasznosítása
Ha a lakhatás biztosítását alapvető értéknek és feladatnak tekintjük, a lakóingatlanok hosszú távú nem hasznosítása közösségi szempontból kiemelten problémás tulajdonosi döntés. Pedig a hosszú távú nem hasznosítás hátterében gyakran nem üzleti megfontolás áll (pl. az örökösök nem tudják hasznosítani az ingatlant), az üresen álló ingatlanok ugyanakkor néhány év után potenciális veszélyforrássá válhatnak.
Részben a lakhatás, mint közjó, részben a hosszú távú lakónélküliség okozta problémák miatt javasoljuk olyan jogszabályi környezet megteremtését, amely lehetővé teszi, hogy az önkormányzatok a helyi igényeket figyelembe véve rendeletet alkothassanak egyes hosszú ideje üresen álló (minimum 10 év) lakóingatlanok hasznosításáról. A lakóingatlan tulajdonjoga változatlan maradna, a használati jog azonban az önkormányzathoz kerülne, amelyet saját hatáskörben ingyenesen átadhat a területen működő Szociális Lakásügynökségnek (SZOL). A hasznosításból származó nettó árbevételt, azaz az amortizációs és működtetéshez kapcsolódó költségek levonása után fennmaradó összeget, a törvényes tulajdonos kapná meg.
Az intézkedés eredményeképpen csökkenne a hosszú ideje üresen álló lakóingatlanok száma, növekedne az önkormányzatok lakáspolitikai mozgástere és a szociális lakhatásra felhasználható lakóingatlanok száma, hosszú távon pedig gyarapodhat az önkormányzati lakásvagyon. Fontos ugyanakkor, hogy nem kívánjuk kötelezettséggé tenni a hasznosítást az önkormányzatok számára, de jogszabályban rögzítenénk, hogy az önkormányzatok lakásgazdálkodásból származó bevételeiket ne fordíthassák nem lakhatási célok finanszírozására.
Nonprofit szereplők: Szociális Lakásügynökség és szociális lakásvállalat
A javaslatcsomagban két olyan koncepciót mutatunk be, amelyek arra vonatkozóan készültek, hogyan tudná egyéb nonprofit szereplők jelenléte növelni a megfizethető bérlakások kínálatát az önkormányzati bérlakásgazdálkodás mellett: az Utcáról Lakásba! Egyesület Szociális Lakásügynökség (SZOL) modelljét és a Városkutatás Kft. modelljét, amely a SZOL-t egy tágabb szociális lakásvállalaton belül képzeli el.
Javaslataink között szerepel ezért a Szociális Lakásügynökségek felállását könnyebbé tévő jogszabályi környezet megteremtése. A Szociális Lakásügynökség (SZOL) részben vagy teljesen önkormányzati tulajdonban lévő nonprofit gazdasági társaságként működve ügynökként lépne be a bérlakáspiacra. Az intézményi háttér garanciát biztosítana a lakáskiadónak, így a piaccal szemben „bizalmatlan” potenciális bérbeadók lakásaival bővülne a kínálat. Emellett a SZOL olyanok számára tudna megfizethető lakhatást biztosítani, akik nem tudnak egy piaci albérletet megfizetni, azonban többet tudnak lakhatásra szánni, mint az önkormányzati szociális alapú bérleti díj.
Kollégiumi férőhelyek bővítése
A felsőoktatásban tanulmányokat kezdő, nem az adott településről származó diákok elhelyezése évtizedes probléma, amely a rendszerváltás óta fokozottan jelentkezik, mivel a kollégiumi férőhelyek nem bővültek a felvett hallgatók számával arányosan. Az elmúlt évtizedben a problémát tovább súlyosbította a külföldi hallgatók számának intenzív növekedése a hazai felsőoktatásban. Miközben 2008 és 2017 között megduplázódott a Magyarországon tanuló külföldiek száma, ez a tendencia pedig folytatódni látszik, az egyetemek, főiskolák nem gondoskodtak megfelelő mértékben új férőhelyek létrehozásáról a kollégiumokban. Az Országos Kollégiumfejlesztési Stratégia (OKS) is inkább a kollégiumi férőhelyek felújításával, mint a számuk növelésével kívánja orvosolni az egyetemisták lakhatási problémáit.
Miközben egyetértünk a kormány által megfogalmazott felújítási és bővítési célokkal, javasoljuk a bővítési célokra fordítandó források növelését (zárt rendszer esetén akár a felújítási összeg rovására), mert véleményünk szerint a jelenlegi lakáspiaci helyzetben az új férőhelyek létesítése és ezáltal a lakásbérleti piacra nehezedő keresleti nyomás érdemi csökkentése prioritást élvez a meglévő helyek komfortfokozatának növelésével szemben. Emellett fontos lenne, hogy a külföldi hallgatók ne szoríthassák ki a hazai hallgatókat a kollégiumokból. Ezért javasoljuk olyan szabályozás bevezetését, amely előírja minden felsőoktatási intézmény számára, hogy ha a külföldi hallgatók aránya a teljes hallgatói létszámban meghaladja a 20%-ot, akkor az intézmény kötelessége a beiratkozott külföldi hallgatók legalább fele számára a kollégiumi elhelyezés biztosítása úgy, hogy közben nem csökkenhet a hazai hallgatók számára rendelkezésre álló kollégiumi férőhelyek száma.
További kiegészítő javaslatok
A fentiek mellett az alábbi kínálatnövelő intézkedéseket javasolnánk, ám volumenükben ezek kisebbek és/vagy egy szűkebb területen jelentkezne hatásuk:
- A kedvezményes lakásáfa-kulcs fenntartását (5%), amennyiben a megrendelő/vásárló önkormányzat, szociális lakásügynökség vagy lakásszövetkezet.
- Állami kamattámogatási hitelrendszer kidolgozását a bérlői lakásszövetkezetek, szociális lakásügynökségek és egyéb nonprofit intézményi szereplők számára.
- A nonprofit szereplők számára a hosszú távú szálláshely szolgáltatás – a tevékenység közérdekűségére való tekintettel – mint szolgáltatási tevékenység áfakötelezettség alóli mentességét.
- Olyan támogatási program kidolgozását, amely elősegítheti vállalati bérlakás-állomány létrejöttét, és megteremti annak a lehetőségét, hogy a vállalatok bérlakások építésével biztosíthassák dolgozóik lakhatását.
- A központi normatív lakásfenntartási támogatás bevezetését (visszavezetését) a különböző önkormányzati rendszerek helyett.
- Megfontolásra ajánljuk a befektetési célú lakóingatlan-vásárlások mennyiségi stabilizálását, azonban más eszköz keresését javasolnánk a befektetések korlátozása helyett.
