A magyar magánbérlakás-szektor két fő problémáját a bonyolult és nehezen átlátható jogi szabályozás, így a biztonság hiánya és a kiszámíthatatlanság, valamint a magas albérletárak, azaz a megfizethetőség hiánya jelentik. A Feketelakás 3.0 javaslatcsomag ezeket szeretné orvosolni, hogy egy igazságosabb és átláthatóbb magánbérlakás-piac alakulhasson ki.
1. A problémák háttere
Tulajdonközpontú lakáspolitika
A Habitat for Humanity Magyarország becslései alapján mintegy 3 millió ember él ma hazánkban lakhatási szegénységben, ők azok, akik megfizethetőségi, jogi, területi vagy lakásminőségi problémákkal küzdenek. E problémák oka részben a már évtizedek óta tartó lakástulajdon-központú lakáspolitikában keresendő.
A magántulajdonra épülő lakáspolitikából azonban csak szűkös és jó helyzetben lévő rétegek tudnak profitálni. Ha a biztos és kiszámítható lakhatáshoz vezető egyetlen út a tulajdonszerzés, az mindazokat nehéz helyzetbe hozza, akiknek nincs megfelelő mennyiségű saját tőkéjük és megtakarításuk, ők kiszorulnak a piacról. Egy másik kockázat a „beszorulás”, amikor valaki rossz helyen lévő és alacsony értékű saját tulajdonú ingatlana miatt kénytelen olyan helyen élni, ahol nincsenek megfelelő munkalehetőségek és szolgáltatások, így a lakástulajdon végeredményben gátja lesz a mobilitásnak. Ezenfelül, ha a saját lakástulajdon a fő (vagy egyetlen) lakhatási alternatíva, az rossz lakáskörülményekhez, például túlzsúfoltsághoz is vezethet, illetve tipikusan sok fiatalnak okoz gondot a szülőktől való elköltözés, ami többgenerációs háztartások kialakulását eredményezi.
Azok számára, akik kiszorulnak, beszorulnak, vagy nem megfelelő lakáskörülmények között élnek, egy megfizethető és biztonságos magánbérlakás-szektor, illetve egy, a jelenleginél kiterjesztettebb és szolidárisabb közösségi/állami/önkormányzati lakásszektor nyújthatna alternatívát. A magánbérlakás-szektor és a közösségi lakásszektor fejlesztésére, szakpolitikai támogatására azonban eddig sokkal kevesebb energia és erőforrás jutott a kormányzat részéről, mint a lakástulajdon-szerzés elősegítésére.
Bővülő bérlakásszektor
Bár továbbra is a lakástulajdon a legjellemzőbb tulajdoni forma Magyarországon, a bérleti szektor súlya évről évre növekszik. A magánbérlakásban élők aránya minden korosztályban nőtt az ezredforduló óta, és ez a növekedés különösen magas a fiatalok körében: 2015-re közel minden harmadik háztartás, ahol 35 év alatti a háztartásfő, magánbérlakásba volt bejelentve. Azaz kialakulóban van egy fiatalabb, „bérlői generáció” (generation rent), akik csak a nagyvárosokban találnak munkát, és a lakásprivatizáció keretében nem jutottak olcsón lakáshoz. Bizonytalan a foglalkoztatottságuk, alacsony a jövedelmük, illetve kevés megtakarításuk miatt nem tudnak – vagy a devizahitel-válság után nem mernek – hitelt felvenni és saját lakást vásárolni, ezért a magánbérlakás maradt számukra az egyetlen lehetőség.
A fiatalok mellett a magánbérleti szektor bővüléséhez a külföldi diákok és munkavállalók növekvő száma is hozzájárul. A szektor bővülése ugyanakkor nem hozott magával olyan szükséges reformokat, amelyek ellensúlyozták volna a növekvő kereslet miatt megugró árakat és biztonságosabbá tették volna a lakásbérlést. A lakásbérlés így sokak számára továbbra is csak egy jobb híján felmerülő kényszermegoldás, vagy egy állomás a saját tulajdon megszerzése előtt.
2. Biztonság: Kedvezőtlen szabályozás, bizonytalan lakhatás, elhúzódó viták
A ’90-es évektől kezdve a korábbi, a lakbéremelést és a szerződések felmondását korlátozó intézkedéseket eltörölték, és a lakásbérlést szabályozó új Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) alapvetően a bérlőt és bérbeadót egyenrangú felekként kezeli, így a korábbinál sokkal lazábban szabályozza a lakásbérlést. Ez azonban azért problémás, mert a bérlő sokkal kiszolgáltatottabb helyzetben van, mint a bérbeadó: míg a tulajdonost legrosszabb esetben is csak anyagi kár éri, a bérlőnek a költözés vagy vita esetén átmenetileg bizonytalanná válhat a lakhatása, akár utcára is kerülhet. A lakáskiadás jelenlegi szabályozása emellett a különböző törvényeknek köszönhetően meglehetősen összetett, jogi ismeretek nélkül nehezen érthető, mégsem rendelkezik kellő részletességgel a bérlő és bérbeadó kötelezettségeiről és jogairól.
A Lakástörvény például nem alkalmas arra, hogy világos helyzetet teremtsen a karbantartási kötelezettségekkel kapcsolatban, ezzel szemben megnehezíti a kiszámítható, hosszú távú lakásbérlést a felmondási idők nem megfelelő szabályozásával.
Ugyanakkor a kiadással kapcsolatban még a legpontosabb törvényi szabályozás mellett is könnyen támadhat vitája a bérlőnek és a kiadónak, jogaikat és kötelezettségeiket illetően. A vitarendezésre Magyarországon egyelőre csak a drága és lassú bírósági eljárás áll rendelkezésre, emiatt a bérlő és a bérbeadó egyaránt a viták elkerülésében érdekelt.
Emellett jelentős mértékben elterjedt az adóelkerülés, illetve a szerződés nélküli lakáskiadás, ami ellenőrizhetetlenné teszi a bérleti szektort, a bérlőt pedig még kiszolgáltatottabb helyzetbe hozza. Gyakran már az is a tulajdonos szívességének számít, ha szerződést kínál a bérlőnek, pedig az általa írt szerződésben lehetnek a bérlőt negatívan érintő rendelkezések is.
3. Megfizethetőség: Meredeken emelkedő árak
A megfizethetőség szempontjából a legnagyobb probléma, hogy a lakbérek emelkedése jelentősen meghaladja a keresetek növekedését. A 2011 óta feladott albérlet-hirdetések adatai szerint országosan és a megyeszékhelyeken nyolc év alatt majdnem 90 százalékkal nőttek a lakbérek, míg Budapesten közel 130 százalékkal.
A lakásbérleti díjak gyors emelkedésének számos negatív hatása van a nyilvánvaló problémán túl is. Magával hozza a társbérletek kényszerű terjedését, ami az egyéni, családi életminőség romlását eredményezi. Az alacsonyabb jövedelműek külső, olcsóbb kerületekbe szorulnak, növekszik az utazási idejük. Szintén nő a többgenerációs együttélés aránya, ami akadályozza a fiatalok otthonteremtését, családalapítását. A magas lakásbérleti díj emellett egyéni szinten a munkaerő-piaci mobilitás és a földrajzi mobilitás gátjává is válhat, de társadalmi szinten is megjelenik ez a költség: közvetlenül a munka-termelékenység csökkenésében, közvetve pedig minőségi mutatókban, mint például a légszennyezettség növekedése.
A magas árak és azok gyors emelkedése részben a keresleti, részben a kínálati oldal változásaival magyarázhatóak. A kereslet növekedését a magasabb jövedelemmel rendelkező bérlői csoportok számbeli növekedése – külföldi diákok; az átlagnál jobban kereső, de a növekvő ingatlanárak miatt albérletbe szorult fiatal felnőttek – okozza. A kínálat ugyanakkor jellemzően csökkent – elsősorban Budapesten –, ugyanis a hosszú távú lakáskiadás alternatívájaként megjelenő és egyre népszerűbb rövid távú magánszálláshely-szolgáltatás (pl. Airbnb) bővülése részben a hosszú távra való kiadás piacáról visz el lakásokat.