A lakhatási szegénység egyik legfontosabb dimenziója a megfizethetőség, amit abban lehet mérni, hogy a háztartások képesek-e megfizetni egy társadalmilag elfogadható („megfelelő”) lakás költségeit, úgy, hogy közben a lakásköltségek nem jelentenek olyan nagy terhet, ami kockáztatja a családok mindennapi megélhetését. Lakásköltség lehet egy lakás bérleti díja, a lakáshitel törlesztőrészlete, az energia és más rezsiköltségek, de ugyanígy a karbantartás és a javítás költségei is. Nemzetközileg elismert mutató, hogy egy háztartás lakhatása akkor megfizethető, ha ezek a költségek nem haladják meg a háztartás kiadásainak 30-40 százalékát.
Ma Magyarországon a megfizethetőségi problémák a legszegényebb embereket állítják a legnagyobb kihívás elé: ők azok, akik leginkább kitettek a rossz lakókörülmények közt töltött mindennapoknak, sőt akár a lakhatásuk elvesztésének is. Azonban nem ők az egyetlenek, akiket a probléma érint: a lakhatási válság mélyülésével az alsó középosztály, sőt a középosztály tagjai is érintettek a megfizethetőség különböző problémáiban.
Megfizethetőségi problémák következményei: adósság, árnövekedés és kilakoltatások
Az Eurostat 2018-as adatai szerint Magyarországon a háztartások közel 10 százalékának a lakhatással kapcsolatos kiadásai meghaladják a nettó jövedelmük 40 százalékát, azaz minden tizedik háztartás súlyos megfizethetőségi problémákkal küzd. Ezzel az aránnyal utolsók között vagyunk a kelet-európai országok közt.
Az albérletárak növekedése
A jofogas.hu adatai szerint 2011-hez képest majdnem 90 százalékkal emelkedtek az albérletárak országosan. Budapest esetében ez az arány majdnem 130 százalékos emelkedés 2011-hez képest, miközben a bérek nem emelkedtek ekkora ütemben. Ha például egy 40 négyzetméteres lakás átlagos bérleti díját hasonlítjuk az átlagbérek változásához, akkor azt látjuk, hogy míg a kiadási ár majdnem megduplázódott 2011 óta, addig a bérek csak kb. 35 százalékkal nőttek 2017-ig.
Az albérletárak növekedésének okai összetettek: a növekvő kereslet, a válság miatt korábban elhalasztott beruházások realizálása, a bérek emelkedése, növekvő hitelkihelyezések, a CSOK feltételeinek változásai és kiterjesztése, új szereplők megjelenése az ingatlanpiacon (külföldiek, rövidtávú lakáskiadók és befektetők), végül pedig a pénzügyi környezet változásai (alacsony kamat- és hozamszint mellett relatív magas ingatlanhozamok), és nem utolsósorban a magánbérleti piac nem megfelelő szabályozása.
Közműhátralékok
A megfizethetőségi problémák közműhátralékok felhalmozódásához is vezethetnek. Az EU tagállamainak átlagához (7%) képest majdnem kétszerese azoknak a hazai háztartásoknak az aránya (13,9%), amelyeknek közüzemi hátraléka volt 2017-ben. Ez az arány pedig még magasabb, ha a szegénységben élőket nézzük: 2018-ban Magyarországon majdnem minden harmadik szegénységi küszöb alatt élő háztartás rendelkezett közműhátralékkal.
A Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatal adatszolgáltatása szerint a földgáztartozások száma csökkent az előző évekhez képest. A hárommilliót meghaladó lakossági felhasználó közül 2018-ban földgáztartozással összesen 386 ezer háztartás rendelkezett, ebből 96 ezren 60 napon túli, azaz a szolgáltatás kikapcsolásával fenyegető tartozással. Közel 29 ezer háztartásban kapcsolták ki a gázt. Távhőt 659 ezer háztartás használt, közel negyedüknek volt tartozása. 73 ezer háztartás tartozása meghaladta a 60 napot, a szolgáltatás kikapcsolása 4600 esetben történt meg. A több mint 5 millió lakossági villamosenergia-előfizető 18 százaléka maradt el a befizetéssel 2018-ban. 534 ezer háztartást fenyegetett az áram kikapcsolása 60 napon túli tartozás miatt; végül 16 ezer háztartásban kapcsolták ki az áramot. Összesen tehát csak az áramfogyasztást tekintve több mint egymillió ember, azaz a teljes lakosság tizede billeg annak a határán, hogy tartozásai miatt kikapcsolják az áramszolgáltatást az otthonában.
Lakossági hitelek és kilakoltatások
2019 első negyedévében a lakossági hitelállomány – késedelemmel nem rendelkező – teljes volumene bruttó 5 556 milliárd forint volt, míg az egy éven túli fizetési késedelemmel rendelkező lakossági hitelek volumene bruttó 211 milliárd. A nem teljesítő hiteltartozások nagymértékben hozzájárulnak a megfizethetőségi problémákhoz, adott esetben pedig akár lakásvesztéshez is vezethetnek.
A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2018-ban 6 227 kényszerértékesítés történt az adós nem teljesítésének következtében. A bankok és követeléskezelők végül 2 785 ingatlant árvereztek el. A bedőlt jelzáloghitelesek megsegítését célzó intézkedések nem váltották be a hozzájuk fűzött reményeket, mind a NET Zrt., mind a családi csődvédelem a jelentkezők töredékén tudott csak segíteni. A Magyar Bírósági Végrehajtói Kar adatai szerint 2018-ban összesen 3 212 kilakoltatás történt hazánkban, annak ellenére, hogy a kilakoltatási moratóriumot a szokásoshoz képest egy hónappal, májusig meghosszabbították.
Az ingatlanpiaci boom és drágulás eltérő hatásai
Magyarországon 2013 óta folyamatosan növekednek mind az eladott, mind a kiadott ingatlanok árai. A jofogas.hu adatai szerint 2011 és 2019 között a portálon meghirdetett eladó lakások kínálati árai minden méretkategóriában megduplázódtak, a legnagyobb alapterületű lakások esetében pedig megháromszorozódtak.
Ebből a növekedésből azonban a társadalom különböző rétegei és az ország különböző területei rendkívül egyenlőtlenül profitálnak. A kevesebb vagyonnal és alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők nemcsak, hogy nem profitálnak ebből a növekedésből, de jövedelmük egyre nagyobb részét lesznek kénytelenek emiatt vagy albérletre, vagy lakáshitel-törlesztésre költeni. Az állami lakáspolitika pedig tovább növeli ezeket az egyenlőtlenségeket azzal, hogy a megfizethető lakhatás elősegítése helyett hitelfelvételre, tehát további eladósodásra motivál; akik pedig ehhez nem férnek hozzá, azoknak semmilyen egyéb támogatást nem nyújt.
Társadalmi rétegek és ingatlanár-emelkedés
Bár hazánkban igen magas a saját tulajdonú ingatlanban élők aránya, azonban ez nem jelenti azt, hogy mindenki jól jár az ingatlanár-emelkedéssel. A pályakezdő fiatalok, a családi okok miatt szétköltözni kényszerülők és a másik városokban munkát vállalók mind olyan élethelyzetű csoportok, akiket kifejezetten hátrányosan érint az áremelkedés. Ha pedig a jövedelmek szerinti bontást nézzük, akkor abból is jól látszik, hogy a legalacsonyabb két kategóriában élnek a legkisebb arányban saját tulajdonban, így őket még jobban sújtja az ingatlanpiac drágulása.
Egy másik kutatás alapján, ami nem jövedelem, hanem vagyon szerint osztja fel a társadalmat különböző csoportokra, még aggasztóbb tendenciát látunk. Az MNB 2017-es vagyonfelméréséből kiderül, hogy a legalsó csoport csupán kevesebb mint harmada rendelkezik saját lakással vagy házzal, míg a legfelső öt kategóriában ez az arány 90 százalék fölötti, a legfelső háromban pedig már átlagosan 97%.
A kutatásból az is kiderült, hogy az alsóbb kategóriákban egyben a legnagyobb az adósságteher az ingatlanszerzés érdekében. A legalsó csoportba tartozók 26 százaléka rendelkezett lakéshitellel és 34 százaléka egyéb hitellel, míg ez az arány a legfelső tizedeknél nem érte el a 20 százalékot.
Külföldiek magyarországi lakásbefektetései
A külföldiek magyarországi lakásvásárlásáról 2017-es adatokkal rendelkezünkKSH, 2018. 2017-ben összesen 7 371 lakást vásároltak külföldi állampolgárok, a teljes lakáspiaci forgalom mintegy 5 százalékát foglalva el ezzel. Szembetűnő, hogy a fővárosban eladott lakásoknak viszont mintegy 9 százaléka került külföldi tulajdonba, átlagosan 36,3 millió forintos árért, ami jóval felette van a magyarok által vásárol lakások átlagárának (23,4 millió Ft). Az Airbnb, illetve általában a befektetési célú lakásvásárlás szintén hozzájárul a piac kettéválásához, amelynek egyenes következménye, hogy az alacsonyabb jövedelmű, kevésbé vagyonos rétegek kiszorulnak a főváros belső kerületeiből, legyenek akár potenciális lakásvásárlók vagy albérlők.
Javaslatok
Javasoljuk a lakástulajdon-szerzés támogatása mellett a lakásbérlés támogatását is, amely az alacsony jövedelmű családoknak megoldást nyújthatna az adósságcsapda elkerülésére, illetve növelhetné a munkaerő mobilitását is. A magánbérlet támogatása albérleti támogatásokon vagy lakásügynökségek felállítával, az üres lakások kiadásának ösztönzése átláthatóbb szabályozással, illetve a bérlők és lakást kiadók jogainak megerősítésével mind ebbe az irányba mutathatnának. Emellett adókedvezményekkel nem csak a saját tulajdonú, hanem akár szociális bérlakások építését is ösztönözhetné az állam.
Úgy gondoljuk, hogy a felelős lakáspolitika nem szólhat kizárólag azokról a csoportokról, amelyek rendelkeznek elég tőkével a lakástulajdon-szerzésre. Azoknak is meg kell adni a megtakarítás és az otthonteremtés lehetőségét, akik ettől az ideáltól messze vannak. Például a fiatalok számára meg kell adni a lehetőséget, hogy megtakarításaik legyenek, és azt később akár lakásvásárlásba forgassák, illetve javasoljuk az alternatív lakhatási formák, mint például a közösségi lakhatás támogatását, és a szociális bérlakásrendszer mennyiségi és minőségi fejlesztését.
Továbbá felelősségteljesebb állami hitelpolitikára is szükség lenne, amely a hitelezést nem a fő lakáspolitikai eszközként kezeli. Úgy gondoljuk, hogy ennek kevés kritikával illetett támogatására fordított állami erőforrásokat a kevésbé tehetős rászoruló rétegek lakhatásának támogatására, illetve az eladósodás megelőzésére kellene fordítani.