Mit tehet az önkormányzat a lakhatási válság felszámolásáért?
A rendszerváltás után erősen decentralizálódott az államigazgatás, és számos olyan feladat hárult az önkormányzatokra, melyek megoldásához nem volt elegendő forrásuk. A lakásrendszer kialakításához ugyan megkapták a tanácsi lakásokat, de ezek nagy része már ekkor borzalmas állapotban volt. Hogy állandó pénzügyi problémáikat csökkentsék, tömegével adták el az önkormányzati lakásokat. A privatizáció mértékét jól mutatja, hogy 2017-re az önkormányzati tulajdonú lakások aránya mintegy 18 százalékról 2,5 százalék alá csökkent.
Elvették az önkormányzatok önállóságát
Miután 2010-ben hatalomra került a FIDESZ-KDNP, az államigazgatás központosításával igyekezték megoldani az önkormányzatok gazdasági nehézségeit. Ahelyett, hogy növelték volna az önkormányzatoknak juttatott forrásokat, inkább a feladataikat csökkentették, elvették például az oktatási intézmények fenntartói jogát. Ennek eredményeként jelentősen csökkent az önkormányzatok politikai és pénzügyi mozgástere, viszont a lakhatás továbbra is az ő feladatuk maradt.
Az átfogó lakáspolitika hiánya nemcsak országos szinten jelent problémát, hanem helyi szinten is korlátozza az önkormányzatok mozgásterét, és ez az érdemi lakhatási beavatkozások egyik elsődleges akadálya. Összeszedtük, hogy milyen eszközei maradtak a települési önkormányzatoknak a lakhatás terén.
Növelni kell az önkormányzati lakások számát
A lakhatási válságot jelentősen csökkentené, ha több önkormányzati lakás épülne, ennek azonban pont az ellenkezője történik. 2017 végén már csak 119 ezer önkormányzati tulajdonú lakás volt az országban, pedig nemcsak a vásárlással lehet növelni az önkormányzati lakások számát. Megoldást jelentene erre az állami tulajdonú ingatlanok ingyenes átruházása, valamint egykori iskola- és kórházépületek lakáscélú átalakítása is.
Az önkormányzati tulajdonú telkeket pedig értékesítés helyett bérbe lehetne adni hosszú távra olyan kikötéssel, hogy az ezeken felépülő házakban legyenek megfizethető bérlakások. A közösségi földalapra jó néhány külföldi példát ismerünk, ilyenkor is köztulajdonban marad a telek.
Megadóztatnánk az üresen álló lakásokat
Magyarországon tízből kilenc ember a saját tulajdonú lakásában él. A lakásállomány ilyen típusú tulajdonosi szerkezete a világon mindenütt a lakhatási egyenlőtlenségek növekedéséhez és lakáshiányhoz vezet. A magántulajdon arányának visszaszorításához elsősorban az országos szabályozást kellene megváltoztatni. A tulajdonláson kívüli alternatív lakhatási formák támogatása fontos szerepet játszik a legszegényebb rétegek lakáshoz jutásának segítésében, így a lakhatási szegénység felszámolásában. Több országban például az alkotmány lehetővé teszi a lakások köztulajdonba vételét, amire itthon csak nagyon korlátozottan van lehetőség, mint ahogy az önkormányzatok elővásárlási joga sem valósul meg a gyakorlatban.
Akkor mégis hogyan tudja befolyásolni az elszabadult piaci árakat az önkormányzat? Például ha csökkenti vagy eltörli a telek- és építményadókat a lakáscélú hasznosítás fejében, miközben az üresen tartott, rövid távú lakáskiadásra vagy üzleti tevékenységre használt lakásokat megadóztatja.
Bár a megfizethető és átlátható magánbérleti piac kialakításához mi is megfogalmaztunk jogszabályi változtatás-javaslatokat, a helyi önkormányzatok már most szerepet vállalhatnának szociális lakásügynökségek létrehozásában. Ez azt jelenti, hogy a magántulajdonosok a helyi önkormányzatnak adják bérbe a lakásukat hosszabb távra, amelyet szociálisan rászorulók kapnak meg.
Az önkormányzat ezen felül együttműködési megállapodásokat is köthet nagyobb munkáltatókkal, szakszervezetekkel vagy más szervezetekkel, hogy munkásszállók, albérlőházak vagy kollégiumok jöjjenek létre. Jó példaként említhető például, hogy Kecskeméten bérlőkijelölési jogot adtak el a Mercedes számára a vagyonkezelő tulajdonában lévő felújított lakásokra.
Nem szabad felelőtlenül építkezni
Az elmúlt harminc év nagy tanulsága, hogy a lakásépítés önmagában nem vezet olcsóbb lakhatáshoz. A rendszerváltás után a helyi önkormányzatok sok helyen vontak külterületi földeket belterületbe, és minősítettek lakóövezetté nem lakóövezeti településrészeket, hogy a beköltözők révén több adóbevételhez jussanak. Nem számoltak viszont azzal, hogy a növekvő népesség többletköltséggel jár, hiszen bővíteni kell például az iskolákat. Ezért azt javasoljuk, hogy a települési önkormányzatok használják a jelenleginél bátrabban a településrendezési szerződést, és hárítsák át az ingatlanberuházások önkormányzatot terhelő költségeit a befektetőkre. Ha egy beruházó több új lakást épít, vállalja szerződésben például egy új háziorvosi rendelő kialakítását.
A településfejlesztés során a jelenleginél nagyobb figyelmet kellene fordítani azokra a területekre, ahová a szegényebb lakosság kiszorul. Úgy gondoljuk, a szociális városrehabilitációs forrásokat a legrosszabb lakásviszonyok között élők által lakott területekre kellene koncentrálni, hosszú távon is fenntartható, átfogó szociális programmal összekötve.
Egységes támogatási rendszert javaslunk
Sokat javítana a lakhatási válságon, ha bővítenék a szociális ellátásokat, azaz a lakhatási támogatásokat és intézményi ellátási formákat. Alapvető fontosságú lenne, hogy a helyi önkormányzatok ne önkényes szempontok alapján osszák szét a települési támogatást, hanem normatív módon és egységes szabályozás mellett, érdemben segítsék a tényleges rászorulókat. Jelenleg ugyanis nagy elosztási különbségek vannak a települések között megyék és településtípusok alapján. Míg a nagyobb városokban kevesebb ember nagyobb összeget kap, a hátrányosabb helyzetű községekben többek között kell szétosztani a támogatást, emiatt pedig kevesebb pénzhez jutnak a rászorulók.
A magas ingatlan- és albérletárak miatt sokan szorulnak be az intézményes lakhatási formákba, például átmeneti otthonokba. Javasoljuk, hogy a szociális alapszolgáltatások rendszere és az intézményes lakhatási formákból kivezető utak jobban végig legyenek gondolva a településeken, és minden érintett hozzáférhessen ezekhez a szolgáltatásokhoz.
A szociális támogatások közé sorolhatjuk továbbá azokat az intézkedéseket is, amelyeket a helyi önkormányzat nyújthat kilakoltatások által veszélyeztetett családok számára. 2018-ban több mint 3000 kilakoltatás történt Magyarországon. Javasoljuk ezért, hogy az önkormányzati bérlakásokból való elhelyezés nélküli kilakoltatást önkormányzati rendeletben tiltsák meg. Ez praktikusan azt jelenti, hogy az önkormányzat olyan elhelyezést biztosít a lakását elhagyni kényszerülők számára, ahol a családtagok együtt tudnak maradni. Mindemellett fontos kiemelni, hogy mind szociális, mind pénzügyi szempontból sokkal előnyösebb a háztartásokat abban támogatni, hogy önálló lakhatásban tudjanak maradni.
Összességében tehát úgy látjuk, nagyon korlátozott a települési önkormányzatok mozgástere a lakhatási szegénység enyhítésében. Mint ahogy a fenti javaslataink is mutatják, vannak azért bizonyos megoldási lehetőségek, amihez azonban politikai akaratra is szükség van.
Jó példa
Évek óta üresen álló családi házakat vásárol meg a hajdúdorogi önkormányzat, hogy aztán olyan helyiek használhassák azokat, akik eddig – saját tulajdon híján – piaci alapon béreltek ingatlant. A lassan három éve működő otthonteremtési programban most négy család vesz részt, akik öt év takarékoskodás után megvehetik az ingatlant, amiben laknak. Az önkormányzat pedig az így visszakapott vételárat újabb házak vásárlására fordítaná. Csige Tamás polgármester szerint a Hajdúdoroghoz hasonló kisvárosokban ez használható modell lehet a szociális bérlakások kiváltására, és a lakhatási szegénység mérséklésére.