Évről évre nehezebb megfizethető lakhatáshoz jutni

A lakhatás megfizethetősége központi kérdés, hiszen a biztonságos, megfelelő minőségű lakhatás a jóllét alapfeltétele. Az ENSZ Emberi Jogi Tanácsa úgy fogalmaz: „A lakhatás az egyének és családok stabilitásának, biztonságának alapja, a szociális, érzelmi és gazdasági életünk központja. Az otthonnak védelmet kellene nyújtania – olyan helyként, ahol békében, biztonságban és méltósággal élhetünk.” A lakhatás biztonsága annak megfizethetőségét is magában foglalja, ahogy a megfizethetőség sem csak hozzáférést jelent valamilyen lakáshoz vagy szálláshelyhez, hanem a megfelelő, minőségi életet biztosító lakáskörülményeket.

Ennek ellenére Magyarországon évről évre, így idén is csökkent mind a lakástulajdonhoz, mind a lakásbérlethez jutás lehetősége a magas albérletárak és az EU-s szinten elszálló lakásárak miatt, amit nem követ a bruttó átlagbérek és reálbérek emelkedése. Ezt a különbséget az alábbi ábra szemlélteti:

A megfizethetőséget érintő legfontosabb problémák közül az egyik a lakástulajdonhoz jutás nehézsége:

• A KSH 2024 I. negyedéves adatai alapján a használt és az újépítésű lakások ára is emelkedett 2024 első negyedévében az előző év azonos időszakához képest: a használt lakásoké 5,3%-kal, az újaké pedig 4,6%-kal. Budapesten egy újépítésű lakás átlagos négyzetméterára 1,5 millió forint, egy használt lakásé pedig 521 ezer forint.
• Ugyanezen adatok alapján a lakásárak Magyarországon már a 2015-ös árszint 298%-áig emelkedtek. Bár a lakásárak egész Európában nőttek ebben az időszakban, sokkal kisebb mértékben, mint Magyarországon: az Európai Unió 27 tagállamában az átlagos árszintemelkedés 2015-höz képest 149% volt, feleakkora, mint Magyarországon az Eurostat 2023-as adatai szerint.
• Az áremelkedés hátterében a lakáseladások és lakáshitelezés növekedése áll. A KSH 2024-es adatai alapján a 2023-as 23%-os visszaesés után 2024 első negyedévében 36%-kal nőtt az eladott lakások száma az előző év azonos időszakához képest. A lakáshitel-állomány 5,7%-kal emelkedett ebben az időszakban, ezen belül az államilag támogatott hitelek száma 6,6%-kal. Az államilag támogatott hitelek esetében jóval nagyobb mértékben nőtt a hitelösszeg az előző évihez képest: 71%-kal, azaz 3,2-szeresére emelkedett, míg az államilag nem támogatott hiteleknél 53%-kal, 2,4-szeresére. Az államilag támogatott hiteleknél az átlagos hitelösszeg 10 millióról 18 millió forintra emelkedett.
• Mivel azonban a lakásvásárláshoz a CSOK és még inkább a CSOK Plusz felvételéhez is szükség van megtakarításra, továbbá minimum két éve fennálló társadalombiztosítási jogviszonyra, bizonyos, hogy a bankhitelek felvételénél felmerülő költségek (pl. kölcsönbírálat, értékbecslés) fedezésére, ezek a támogatások elsősorban azokhoz a háztartásokhoz jutnak el, amelyek enélkül is lakástulajdonhoz juthatnának. Ezzel párhuzamosan viszont az áremelkedés miatt csökken azoknak az embereknek a lakástulajdonhoz való hozzáférése, akik nem rendelkeznek hasonló erőforrásokkal.

Az albérletárak is tovább emelkedtek idén, de ezt nem követte annak a keresletnek az emelkedése, amely számára a jelenlegi árszint mellett megfizethető lehet a lakásbérlet (az Ingatlan.com szakértője szerint):

• A KSH 2024. augusztusi lakbérindexe alapján országosan 9,6, Budapesten pedig 9,8%-kal nőtt a lakások átlagos bérleti díja. Előbbi a 2015-ös árszinthez képest 112, az utóbbi pedig 102%-kal nőtt.
• Az Eurostat felmérése alapján 2023-ban a magyar lakosok 4,7%-a, a gyermekes háztartások 5,9%-a számára jelentett gondot az albérlethez való hozzáférés.
• Az a réteg, amely a lakástulajdonból és a piaci albérletekből is kiszorul, továbbra is élet- és anyagi helyzettől függően szívességi lakhatást, vagy az albérletek alsó szegmensében talál szállást: a piacinál olcsóbb bérleti lehetőségekben vagy munkásszállón. Amennyiben ezek a lehetőségek megszűnnek, az állami normatívából támogatott intézményrendszer szálláslehetőségeit tudják átmeneti jelleggel, maximum két évig igénybe venni: kiskorú gyerekekkel az eredetileg gyermekvédelmi célokat szolgáló anyaotthonokat, családok átmeneti otthonait, a hajléktalanellátáson belül átmeneti szállókat vagy elérhető férőhely-, illetve anyagi erőforrások hiányában az éjjeli menedékhelyeket.
• A lakásbérlet megfizethetőségét célzó állami stratégia és források hiányában nincsenek átfogó intézkedések, amelyek a megfizethetőségi gondokkal küzdő, alacsony jövedelmű háztartások hosszú távú önálló lakhatáshoz jutását céloznák.
• További ok az önkormányzati bérlakásszektor alulfinanszírozottsága, az állami támogatás hiánya és ennek okaként a lakásállomány folyamatos csökkenése. A KSH 2023-as adatai alapján az önkormányzati lakásállomány 2023-ban 101 145 lakásból állt, ebből csak 3043 lakás volt felújított, és 1857 bontandó állapotú. Igaz, hogy 2023-ban 8611 lakást utaltak ki az önkormányzatok, ezekben azonban szerepelnek a már önkormányzati lakásokban élők szerződéshosszabbításai is. Mivel egyre kevesebb önkormányzat vezet nyilvántartást a lakásigénylőkről (összesen 169, míg 2014 előtt több mint 200 ilyen önkormányzat volt), egyre kevésbé látható, hány főnek lenne szüksége önkormányzati lakásra.
• Mivel tavaly még így is 9752 igénylést regisztráltak azoknál az önkormányzatoknál, amelyek vezetnek nyilvántartást, míg a kiutalások száma összesen 8611 volt, az ezekből az adatokból is látható, hogy jóval kevesebben jutnak önkormányzati lakáshoz, mint ahány főnek szüksége lenne rá.

A lakáshoz jutáson túl a lakhatás fenntartásának nehézsége is a megfizethetőségi problémák része. Ha a háztartások rendelkezésre álló jövedelme túl nagy – 40% vagy afölötti – hányadát költik lakhatásra, fennáll az eladósodás, lakásvesztés, elszegényedés kockázata.

• Az EU SILC 2023-as adatfelvétele alapján a háztartások átlagosan bevételeik 24,6%-át költik lakásfenntartási költségekre, és 13% azon háztartások aránya, ahol az elérhető jövedelem több mint 40%-át lakhatásra költik.
• Az Eurostat 2023-as adatai szerint a túlzott lakhatási költségekben érintett, azaz olyan háztartások aránya, amelyek az elérhető nettó jövedelmük több mint 40%-át lakhatásra költik, a legalsó jövedelmi ötödben 29,4%, a másodikban 6,7%, míg a két legfelsőben 2,6, illetve 1%. Tehát minél alacsonyabb a háztartás jövedelme, bevételeinek annál nagyobb hányadát költi lakhatásra.

A megfizethetőséghez szorosan kapcsolódik, hogy milyen minőségű, emberhez méltó körülményeket biztosít az a lakhatási forma, amely az adott háztartás számára megfizethető akár lakástulajdonként, akár albérletként, szálláshelyként. Tehát, szintén megfizethetőségi kérdés, hogy a legalacsonyabb jövedelmi ötöd majdnem fele, 43,3%-a anyagi és szociális deprivációban él az Eurostat 2023-as adatai szerint.

Ahogy a 2. ábra mutatja, a túlzottan magas, a háztartás bevételének 40%-a feletti lakásfenntartási költségek és az anyagi, valamint szociális depriváció is a legalacsonyabb jövedelmű lakosokat érinti leginkább, míg abban nincs számottevő különbség, hogy lakástulajdonosról vagy bérlőről van-e szó. Ezzel szemben a lakásfenntartási költségek jóval magasabbak a piaci alapú lakást bérlők esetében: a bérlők körében 42,5% azok aránya, akik bevételeik több mint 40%-át költik lakhatásra, míg ugyanez az arány a jelzálog- vagy egyéb lakáscélú hitellel rendelkezők között csak 14,7%.

Bizonytalanság és koncepciótlanság: az ukrajnai menekültek lakhatási problémái

A megfizethetőségi problémákban érintettek csoportjai között a 2022. február óta tartó orosz invázió óta az ukrajnai menekültek is megjelentek. Helyzetük, megfizethetőségi gondjaik, valamint az elmúlt két évben indult civil és egyházi kezdeményezések hatására az új megfizethetőséget célzó jó gyakorlatok nem csak az ukrajnai menekülteket, hanem a magyar lakosságot is érintik.

• Az Európai Unió 2022-ben kiterjesztette a menedékes státuszt (temporary protection) az ukrajnai menekültekre. A menedékeseknek az állam köteles segítséget nyújtani – ebbe beletartozik a lakhatás biztosítása is.
• Ennek ellenére a kormány a menedékesek elhelyezéséről szóló 104/2022. (III.12.) Kormányrendelet módosításával 2024. augusztus 21-gyel megszüntette a közösségi szálláshelyeken élők döntő többségének állami támogatását arra hivatkozva, hogy szerintük Ukrajna bizonyos területei nem érintettek a háborúban, így az onnan érkezők, pl. a kárpátaljaiak, kijeviek esetében nem indokolt a támogatás. A Magyar Helsinki Bizottságnak szolgáltatott adatok alapján mindössze a méltányosságot kérők 19%-ának maradt meg a lakhatása a közösségi szálláshelyeken, a kilakoltatott családok legnagyobb részének a Magyar Helsinki Bizottság munkatársa szerint nem ajánlott az állam semmilyen alternatív lakhatást.
• Az ENSZ Menekültügyi Főbiztosságának, a UNHCR 2024. októberi jelentése szerint a menekültek 51%-a támogatás nélkül oldja meg lakhatását, míg 34% egyáltalán nem, 14% pedig részben fizet a lakhatásáért. A jelentés szerint emögött a támogatott lakhatási formák, közösségi szálláshelyek és a lakhatási támogatások beszűkülése áll.
• Nagy a lakhatás bizonytalansága az ukrajnai menekültek körében. A UNHCR 2024-es jelentése szerint a magántulajdonú ingatlant bérlők 30%-ának nincs bérleti szerződése. A megkérdezett menekültek 49%-a mondta azt, hogy hat hónapnál tovább biztosított a lakhatása, 15% pedig azt, hogy nyomás van rajta, hogy hagyja el a szálláshelyét. Ennek oka az esetek majdnem felében a szálláshely bezárása volt, ötödében az, hogy a lakhatási program lezárult, 17%-ban a főbérlő mondta fel a szerződést, 13%-ban bizonytalan volt a lakhatási megoldás hossza, 3%-ban pedig megszűnt a szállás állami támogatása.
• A UNHCR 2024. júniusi felmérése során a válaszadók kiemelték azt is, hogy a magas albérletárak miatt nehezen találnak lakhatást, ráadásul sokan nem szívesen kötnek szerződést menekültekkel. A jelentés azt is kiemelte, hogy a válaszadóka megfizethető lakhatás miatt jellemzően a városok perifériáin, rossz minőségű lakásokba tudtak beköltözni.
• Bár a menedékes státusznak garantálnia kellene a menekült családok lakhatását, a megfizethetőségi problémák az ő esetükben is gyakran vezetnek hajléktalansághoz. Az egyik menekülteket segítő, a BMSZKI által üzemeltetett fővárosi közösségi szálláshely vezető szociális munkása szerint sok ukrajnai menekült, köztük kisgyerekes családok, élnek erdőkben, konténerekben, akik nem feltétlenül láthatóak a szociális ellátórendszer számára.
• A UNHCR 2024. októberi jelentése alapján az ukrajnai menekültek harmada továbbra is másokkal osztozik a szálláshelyen. A válaszadók 28%-a volt elégedetlen a lakhatásával: 46%-uk a privát szféra hiányát, 42% a közösen használt mosdót, zuhanyzót, 22%-uk a főzési és ételtárolási lehetőségek hiányát jelezte problémaként. Ezek a problémák elsősorban a közös szálláshelyeken merültek fel. A menekültek 8%-a tartott attól, hogy téli használatra nem alkalmas helyen lakik (például nincs megfelelő szigetelés, fűtés).
• A BMSZKI szociális munkásával, a Magyar Helsinki Bizottság munkatársával és az Utcáról Lakásba! Egyesület programvezetőjével készített interjúk is megerősítették, hogy a megfizethetőség, a megfizethető lakhatás bizonytalansága és minősége az ukrajnai menekültek esetében is összefüggnek. Az ukrajnai menekültek egy része lakhatási támogatással és/vagy munkajövedelméből ki tudja gazdálkodni egy olcsóbb, kevésbé frekventált helyen lévő lakás bérleti díját a többi megélhetési költség terhére. Másik részük azonban hiába dolgozik, nem tud önálló lakhatást biztosítani magának. Ami közös bennük, az a megfizethető lakhatás bizonytalansága.

Az ukrajnai menekültek lakhatási támogatása jól példázza azt is, milyen politikai és közpolitikai akadályok állnak a megfizethetőséget célzó lakáspolitika útjában, és azt is, hogy ennek ellenére is vannak olyan nemzetközi forrásokból finanszírozott jó gyakorlatok, amelyeket állami és önkormányzati lakáspolitikává alakítva enyhíthetőek lennének a megfizethetőségi gondok.

• Koncepciótlanság: a koncepció nélküli, tűzoltó jellegű szociális segítségnyújtás a rendszerváltás óta jellemző a magyar szociálpolitikára, különösen lakhatási kérdésekben. Az 1990-es hajléktalanellátás is krízisintervencióként kezdődött, amelyből olyan ellátórendszer jött létre, amelyet civil, egyházi és részben önkormányzati szervezetek tartanak fenn – elsősorban közösségi szálláshelyeket nyújtva, – a megfizethető önálló lakhatás állami támogatása nélkül. Hasonló a helyzet a menekültek esetében: a krízisintervenció után a szolidaritást vállaló, alulról szerveződő civil és egyházi szervezetek, önkormányzatok alakították ki saját programjaikat, azokat önkéntes alapon koordinálva egymással. Az állam nem koordinálja a szolgáltatásokat, nem tudatos koncepció mentén alakítja ki azokat. Eközben a szervezetek erőforrásai limitáltak, nem tudnak annyi ügyfélnek segíteni, ahánynak szüksége lenne rá, és ez jelentős munka- és érzelmi terhet ró az ott dolgozókra, ráadásul nem látható előre, meddig lesznek nemzetközi források egy-egy adott programra.
• A megfizethetőségi probléma mint érdemtelenség: a kormány ennek ellenére a lakhatási támogatás megvonásakor is célzott arra, hogy az érdemtelen, állami támogatásból és nem munkából élő menekültektől vonta meg a segítséget – a UNHCR 2024-es felmérése és a szakértői interjúk alapján a menekültek döntő többsége dolgozik. A lakhatási támogatásra érdemes és érdemtelen családok éles politikai szétválasztása régóta része a kormány lakhatási szemléletének és politikai akadálya a megfizethetőséget célzó intézkedéseknek. A családok védelméről szóló 2011. évi CCXI törvény 2. paragrafus 1. pontja szerint: „A családok támogatása a szociális rászorultság alapján működtetett ellátórendszertől elkülönül. Az állam elsősorban a gyermekek felelős felneveléséhez járul hozzá támogatások formájában.” Ahogy arról a 2023-as lakhatási jelentésben is szó volt, ez a szemlélet jelenik meg abban is, hogy a megfizethető lakásbérletet egyáltalán nem, a családok lakástulajdonhoz jutását viszont rászorultságtól függetlenül támogatja a kormány, így az állam legnagyobbrészt a jobb módú családok lakhatására költ.
• Szolidaritásból megfizethetőséget célzó jó gyakorlatok: a szolidaritáson alapuló kezdeményezések előnye viszont, hogy olyan programok indulnak el, és válnak a szociális ellátórendszer részévé, amelyek túlmutatnak a szállórendszeren, az alulról szerveződő egyeztetések pedig segítik az innovatív, a megfizethetőségi problémákhoz igazított lakhatási támogatási formák és az önálló lakhatást célzó, vagy eleve önálló lakhatás mellett nyújtott szociálismunka-modellek kialakulását, elterjedését. Erre példa, hogy az Utcáról Lakásba! Egyesület és a Habitat for Humanity Magyarország szolidáris lakhatás programjából kialakult hosszú távú albérlet-támogatási program. Emellett a szakértői interjúk alapján a program megalkotói más civil és önkormányzati szervezetekkel egyeztetnek további, a szállóból az önálló lakhatás (albérlet-támogatás, lakásügynökség) felé vezető utakról.

Megfizethetőséget célzó megoldási javaslatok

Bár a kormány 2024. októberben elismerte, hogy szükség van annak támogatására, hogy a megfizethető lakhatás minden társadalmi-gazdasági csoport számára elérhető legyen, egyelőre nem születtek a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás budapesti korlátozásán és adóemelésén túl megfizethetőséget célzó lakáspolitikai megoldások. Továbbra sincs olyan lakáspolitikai koncepció, amely rendszerszinten foglalkozna a lakhatás megfizethetőségével.

Az ukrajnai menekültek lakhatási helyzete is azt világítja meg, hogy a lakástulajdonnal nem rendelkező, a lakásbérleti piacon boldogulni kénytelen lakosok számára túlzott anyagi terhet jelent a lakásbérlés, és anyagi kereteik gyakran nem engednek meg megfelelő minőségű lakhatást. Aki nem tudja önállóan vagy munkaadóik, civil, egyházi szervezetek korlátozottan elérhető lakásbérleti támogatásából megoldani a lakhatását, az szállókba vagy sok esetben kizsákmányoló munka- és lakáskörülmények közé szorul. Az ukrajnai menekültekkel szolidaritást vállaló civil, egyházi és önkormányzati programok ugyanakkor azt is megmutatják, hogy az önálló lakhatás elősegítése, közép- és hosszabb távú támogatása az alacsony jövedelmű csoportokban lehetséges, így előremutató kezdeményezésekké válhatnak nem csak az ukrajnai menekültek, hanem minden olyan lakos számára, akinek megfelelő minőségű, megfizethető lakhatási megoldásokra van szüksége.