A Habitat lakhatási jelentését bemutató eseményen elhangzott első három felszólalás leirata.
Lakhatási közpolitikák és a lakhatás megfizethetősége az elmúlt három évtizedben címmel mutatta be a Habitat tizedik Éves lakhatási jelentésének utolsó fejezetét 2021. november 9-én. A bemutató eseményre hat lakhatással foglalkozó szakértőt kértünk fel, hogy az elmúlt három évtizedet értékelve – a szerzők következtetései és javaslatai mellett – ők is fogalmazzanak meg ajánlásokat a jövő lakáspolitikájának különböző területeire vonatkozóan.
Hegedüs József (Városkutatás Kft.) és Kováts Bence (Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont) a lakhatás strukturális, makro szintű kérdéseit tárgyalta, Szatmári Andrea (Utcajogász) az önkormányzati bérlakások kiadásáról, illetve ennek jogi hátteréről beszélt, László Johanna (Esély Labor Egyesület, Habitat) a szociális munkások perspektíváját mutatta be, Kovács Vera (Utcáról Lakásba! Egyesület) a szociális lakásügynökségek szerepét hangsúlyozta, Feldmár Nóra (Habitat) pedig az energiaszegénység csökkentésére tett javaslatokat.
Az elhangzott ajánlások leiratai – a felszólalás sorrendjében – az alábbi bejegyzésben olvashatóak
—
Hegedüs József (Városkutatás Kft.)
Strukturális lakhatáspolitikai kérdések I.
Három alapvető gondolatot emelnék ki, amit fontos lenne a jövőbeni munka során fókuszba helyezni.
Az első a beágyazottság problémája. A mai lakhatási válság legfontosabb oka a társadalmi egyenlőtlenségek elmélyülése. Az egyenlőtlenségeket a hatalmi és politikai viszonyok, és a gazdasági előnyök és hátrányok elosztása teremti meg. A lakáspolitikának fontos szerepe van abban, hogy ezek az egyenlőtlenségek felerősödnek vagy gyengülnek, de illúzió azt várni, hogy az progresszív csoportok által elfogadhatatlan egyenlőtlenségeket a lakásrendszeren belül orvosolni lehet. A rendszerváltás után olyan mértékű munkanélküliség alakult ki, ami szinte kezelhetetlen volt. Se a lakhatási válság kulcs a lakásköltségeknek 10-ről 20 százalékra való emelkedése volt, ez agyonvágta az alsó osztályt. Teljesen más társadalmi szerkezet alakult ki, mint amire számítottunk, aminek egy fontos eleme bizonytalan helyzetű középosztály kialakulása. Progresszív lakáspolitikának a mai vagyoni és jövedelmi egyenlőtlenségekből (szegénység, hajléktalanság, stb.), ennek térbeli (regionális és településen belüli) elemeinek megértéséből és az előbb említett bizonytalan munkaerőpiaci és gazdasági helyzetű középosztály létéből kell kiindulnia. A lakáspolitikában az állam szerepének növekedését ezek a társadalmi tények indokolják, amit jól illusztrál, hogy a fiatalok közötti lakhatási egyenlőtlenségek ma már jobban függnek az intergenerációs transzferektől, mint a jövedelmi különbségektől.
Másodszor, azt emelném ki, hogy az én és a velem szorosan együtt dolgozok megközelítése sok szempontból weberi szociológiára épül, míg a most felnőtt „kritikai városszociológia”, aminek, Jelinek Csaba és Cifrusz Márton (a bemutatott fejezet szerzői – a szerk.) jeles képviselői, inkább a globális trendekből (globalizáció, financializáció, centrum-periféria, félperiféria stb.) vezetik le a rendszer ellentmondásait. Én, elismerve a makró trendeknek szerepét, a helyi érdekviszonyoknak, intézményeknek és társadalmi csoportok törekvéseinek, és ebből kialakult interakcióknak sokkal nagyobb szerepet szántam az elemzésben. Ez a „soft globalizációs” megközelítés a lakáspolitikai kurzusok, lakáspolitikai beavatkozások megítélésében a közvetítő rendszerekre helyezi a hangsúlyt, arra hogy a folyamatok milyen intézményrendszeren keresztül és milyen érdekek mentén játszódnak le. Következésképpen, bármilyen javaslattal élünk a jövőre nézve, a közvetítő mechanizmusok kulcsszerepet játszanak a program sikerében. A lakáspolitikai retorika és a valóság elválik egymástól. Számos intézkedés hatását a szerzők nem tudták (vagy részben nem is akarták) előre jelezni, tehát aminek előre nem látható hatásai voltak. A szocpol, az áfa, a fél-szocpol, a falusi CSOK – ezek mind olyan intézkedések, amelyek nem úgy működtek, ahogy a döntéshozók eredetileg gondolták. (Csak egy példa az 1994-ben bevezetett szocpol emelést az ÁFA-kompenzációnak szánta az akkori pénzügyminisztériumi apparátus, nem várták, hogy elszállnak az adatok. Vagy a középosztályt segítő lakástakarékok fontos szerepet játszottak az társasházak és panelépületek felújításában, ahol inkább az alsó-középosztályba tartozó családok éltek.) Más oldalról pedig, sok olyan intézkedés van, aminek vagy semmilyen hatása sem volt vagy bedőlt, például a NOK, a Nemzeti Otthonteremtési Kedvezmény, vagy a 2004-es lakbértámogatás, vagy a félbemaradt orbáni Ócsai állami bérlakásépítési program.
Harmadrészt, a lényeg, ha hosszabb távon gondolkodunk lakáspolitikában, akkor oly módon kell közösségi forrásokat lakásrendszerbe bevonni, hogy a pénz maradjon benne a rendszerben, és ne lehessen kivenni („tőkésíteni a támogatást”), sem a kedvezményezetteknek, sem a közvetítő mechanizmusban szerepet játszó szervezeteknek. A közpénzeknek ez az leszivárgása (és most nem a korrupcióra gondolok), az egyik legnagyobb problémája a támogatási rendszernek.
—
Kováts Bence (Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont)
Strukturális lakhatáspolitikai kérdések II.
Megpróbálom a lehetetlent, és arról beszélnék, hogy mik azok a konkrét intézkedések, beavatkozási területek, amelyeken a következő 30 évben az államnak dolgozni kellene.
Először is felvetnék néhány szempontot, milyen környezetre számíthatunk a következő 30 évben, mert egyetértek Hegedüs Józseffel abban, hogy nagyon fontos, milyen környezetben működik a lakáspolitika.
- Közgazdászok előrejelzései alapján az egyenlőtlenségek növekedni fognak, Magyarországon belül is. Ezzel mindenképpen kezdenie kell valamit a lakáspolitikának.
- Az ingatlan mint befektetési jószág szerepe erősödni fog. Mindeközben nyilván az ezzel kapcsolatos társadalmi ellenállás is nőni fog, és nem mindegy, hogy Magyarország ebbe hogyan csatlakozik majd be. Úgy tudom, készül például egy ENSZ-jelentés is arról, mit lehetne tenni a lakásfinancializáció, a lakás mint pénzügyi befektetési eszköz szerepének a csökkentésére.
- Hosszú távon energiaár-emelkedéssel kell számolnunk. A klímaváltozás egyre radikálisabb módon nyilvánul meg, és kizártnak tartom, hogy ez ne jelenjen meg energiaárak emelkedésének formájában is.
- A lakhatás megfizethetősége már nem feltétlenül csak a városokban és a közvetlen közelükben okoz problémát. Sokkal szélesebb lesz az a városokhoz közeli gyűrű, ahol a megfizethetőség romlani fog. Hiszen a távmunka elterjedésével, ami inkább a magas jövedelmű rétegeket érinti, egyre kevésbé lesz fontos, hogy a városokban vagy hozzájuk nagyon közel lakjanak az emberek. Ez pont azokat állítja nagyobb nehézségek elé, akik jelenleg azzal próbálják a megfizethetőséget kompenzálni, hogy inkább hosszabb ideig ingáznak.
Rátérve arra, hogy mit kéne tenni:
- A legfontosabb a lakáshitelezés szabályozása. A lakásárak emelkedésével és a lakhatás megfizethetőségének romlásával ez nagyon komoly szerepet játszik. Hozzátenném, hogy ebben Magyarország nem áll annyira rosszul. Kicsit tanult az ország a devizahitelezés problémájából, Magyarország rendelkezik az EU-ban GDP-arányosan az egyik legkevesebb kihelyezett lakáshitellel. Nyilván az egy másik kérdés, hogy az államilag támogatott lakáshitelekkel az állam most valójában magára vállalta a kockázatot a háztartások helyett. Ezen a téren biztos, hogy lenne még tennivaló.
- Nagyon kevés szó esik az ingatlanspekuláció korlátozásáról. Itt elsősorban arra gondolok, hogyha a lakás mint befektetés nincs korlátozva valamilyen módon, az a megfizethetőség elég jelentős romlásához fog vezetni. Magyarországon jelenleg ez nincs kezelve. Ha valaki vásárol egy – vagy akár öt-hat – lakást, kizárólag befektetési céllal, akkor megteheti, hogy akár tízmilliókat veszi ki belőle az áremelkedésre appellálva pár évvel később, és ezért még adót sem kell fizetnie.
- Nonprofit közösségi lakásszektor bővítése. – Ezt nem annyira kell magyarázni, bárki, aki az elmúlt 140 évben a lakhatás kérdésével foglalkozott, ezt hangsúlyozta. Annak érdekében, hogy ne a piaci hitelekhez és a szülőkhöz kelljen fordulni, ne függjenek annyian az intergenerációs transzfereknek való kitettségtől – a szülői támogatásoktól, – ahhoz ez egy nagyon jó eszköz. Fontos kiemelni, hogy ez a piaci árakra is tud hatni: ha kiterjedt nonprofit lakásszektor van, és ez széles körben hozzáférhető a középosztály számára is, akkor ez versenytársként a piaci lakásárakat is csökkentheti.
- Támogatások igazságosságának javítása. Nyilvánvalóan nagyon igazságtalan a mostani lakástámogatási rendszer, ahol akár nagyon magas jövedelemmel is milliókat lehet kapni lakásvásárlásra. Azonban annyiban megkérdőjelezném azt az állítást, ami a fejezetben sokszor szerepel, hogy a szociálisan célzott támogatások a jók. Pénzbeli támogatásokra ez igaz. Azonban például egy közösségi bérlakásszektornál a tapasztalat azt mutatja, hogy ahol a középosztály és az alsóbb rétegek számára egyaránt hozzáférhető valami, az teremt mögötte egy olyan társadalmi bázist, ami hosszú távon is fenntarthatóvá teszi az egészet. Kérdés, hogy magyar viszonylatban ez mennyire igaz, de mondjuk Hollandiában, Svédországban ez egyértelmű szerepet játszott az ottani kiterjedt szektor felépítésében.
- A területi szemléletet nagyon fontos erősíteni. A szakemberek nagyon hajlamosak városi problémaként tekinteni a lakhatásra. Ez sokszor felmerül, amikor a CSOK-ról beszélünk: hogy valójában az ingatlanfejlesztők és az építési vállalkozók nyernek rajta. Ez teljesen igaz Budapesten, viszont nem igaz a kis falvakban, kis városokban, ahol túlkínálat van lakásokból. Akárhogy is alakul a lakáspolitika a jövőben, ezeket a lakásvásárlási támogatásokat, kamattámogatott hiteleket érdemes lenne azoknak fenntartani, – és rájuk célozva valahogyan leszűkíteni, – akik ezt ténylegesen nagy segítségként tudják igénybe venni.
—
Szatmári Andrea (Utcajogász)
Önkormányzati bérlakások kiadása
Három jogszabályt, illetve jogi területet emelnék ki, amelyeken biztosan változásra van szükség.
Egyrészt – ahogy az előadásban is hallottuk – a Lakástörvényt sürgősen módosítani kell. Ezen belül is az önkormányzati rendeletekre vonatkozó részét emelném ki. A Lakástörvény ugyanis olyan szinten nyitva hagyja a lehetőséget az önkormányzatok számára, hogy gyakorlatilag olyan rendeletet írjanak, amilyet akarnak, hogy végeredményben elfogadhatatlanul eltérő szabályok vonatkoznak az egyes önkormányzatoknál a lakásokra. Akkorák a különbségek, hogy tulajdonképpen egy területi alapú diszkriminációról is beszélhetünk a lakosok között. Mert attól függően, hogy valakinek melyik kerületbe vagy városba sikerült születnie, egészen más lehetőségei vannak arra, hogy önkormányzati bérlakáshoz jusson.
A második jogszabály, – vagy jogszabály-csomag – is ehhez kapcsolódik: az önkormányzatok rendeletalkotására vonatkozó szabályozás. Lehet, hogy ez furcsán fog hangzani, de az önkormányzatoknak túlságosan nagy az autonómiája ezen a területen. Nemcsak a Lakástörvény felhatalmazása alapján, hanem minden más területen akár törvénysértő rendeleteket is tudnak alkotni. Ha egy törvényességi felügyeleti eljárás során a Kúriáig eljut valamelyik önkormányzat rendelete, és ott kimondásra kerül egy szakaszról, hogy az törvénysértő, akkor ennek hatással kellene lennie más önkormányzatok azonos rendelkezéseire is. Ez most nincs így. Például az Alkotmánybíróság és a Kúria is kimondta fővárosi kerület önkormányzati rendelete kapcsán, hogy tilos előzetes közjegyzői okiratba foglalt kötelezettséget vállaltatni az önkormányzati lakások bérlőivel, erre nincs felhatalmazás a Lakástörvényben. Ehhez képest csak a fővárosban majdnem a kerületi önkormányzatok fele alkalmazza ezt a módszert. Ezen önkormányzatok esetében még évekig hatályban tudnak maradni ezek a rendeletek.
Az önkormányzatok lakásgazdálkodása ráadásul egy Janus-arcú dolog. Mert egyrészt tekinthetjük a szociális feladatai részének, ha abból indulunk ki, hogy a hajléktalanság megelőzése az önkormányzatok feladata. Másfelől viszont a vagyongazdálkodásukra is szigorú jogszabályok vonatkoznak: az önkormányzatoknak kötelessége a vagyont jól hasznosítani. Előbbiből az következik, hogy alacsony legyen az önkormányzati lakások lakbére, a másikból pedig épp ellenkezőleg, az, hogy magas.
A harmadik ilyen nagy csomag a végrehajtási törvény, illetve ebben kifejezetten a lakáskiürítés foganatosítása, azaz a kilakoltatás. Az is probléma, – a fentiekre visszautalva, – hogy sok önkormányzat közjegyzővel okiratba foglaltatja, hogyha megszűnik a szerződés, a bérlőket gyorsított eljárásban ki lehet lakoltatni. Azonban azt kiemelném, hogy a Lakástörvényhez hasonlóan a végrehajtási törvényt is állandóan módosítják, most például két módosítás is folyamatban van, egymástól teljesen függetlenül. Ezek egyike azt tartalmazza, hogy a NET Zrt.-s lakásokra vonatkozóan bele fog kerülni a törvénybe, hogy ezeknek a lakásoknak a bérlőit, ha megszűnik a szerződés, az önkényes lakásfoglalókra vonatkozó szabályok szerint lehet kilakoltatni. Ez azt jelenti, hogy az ezen lakásokat kezelő karitatív szervezetek – teljesen abszurd módon – nem kötelesek a jogi eljárást végigvinni, ahol esetleg a bérlő jogorvoslattal élne, például mert vitatja, hogy megszűnt a szerződés. Ehelyett néhány hét alatt ki lehet lakoltatni a bérlőt.
A végrehajtási törvény továbbá borzalmasan bonyolult. Az Utcajogásznál évek óta elemezzük, viszont még mindig találunk benne újabb kérdéses vagy egymásnak ellentmondó részleteket. Az átlagos állampolgár teljesen kiszolgáltatott ennek a törvénynek. Nemcsak azért, mert nem érti a szabályt, hanem azért is, mert amit érteni lehet, az kifejezetten a végrehajtást kérőknek kedvez. Például a kilakoltatás előtt állóknak mindig csak nagyon rövid határidők állnak rendelkezésre – 8 nap, 15 nap –, miközben a másik oldalon például a fizetési meghagyás végrehajtás útján való érvényesítésére 10 év van. Tehát iszonyatosan lejt a pálya a végrehajtást kérők felé. Ezt mindenképpen a tisztességesebb eljárás irányába kell elmozdítani.
Még egy gondolatot hozzátennék. A rendszer kialakítását tekintve az embernek könnyen az az intuíciója alakul ki, hogy minden szabályozás és lakáspolitikai koncepció inkább a tulajdonosok és építtetők érdekeit képviseli. A lakhatással foglalkozó civilek által javasoltak egész egyszerűen nem jelennek meg – mindenki boldoguljon, ahogy tud. Ezért nagyon erőteljes elvi fordulatra lenne szükség, hogy a szociális szempontok érvényesülni tudjanak.
—
László Johanna, Kovács Vera és Feldmár Nóra felszólalásai ebben a blogbejegyzésben olvashatóak.
[Borítókép és fotók: Járdány Bence @Habitat for Humanity Magyarország]
