A lakhatással kapcsolatos ügyek jelenleg széttagoltak, több minisztérium között oszlanak meg, ez megnehezíti az átfogó lakáspolitikát és reformokat, a lakásbérlés területe pedig különösen átláthatatlan. Ezért a magánbérleti szektor intézményi reformját javasoljuk, egy átfogó, új intézmény, a Lakásbérleti Központ létrehozását. Ennek célja, hogy átláthatóvá tegye a lakásbérlést és -kiadást, egyszerűsítse a bérbeadók és a bérlők dolgát, és hatékonyan érvényesítse az egyes, biztonságot növelő intézkedéseket. A biztonságos magánbérleti piac létrehozásához szükségesnek látjuk a jelenleg hatályos Lakástörvény felülvizsgálatát, a lakásbérletek kötelező regisztrációját, adózási ösztönzők és kaucióvédelem bevezetését, és a vitarendezés hatékonyabbá tételét. Az intézményi reformnak hála az egyes részterületeket érintő beavatkozások is hatékonyabban tudnak érvényesülni.
1. Intézményi reform: Lakásbérleti Központ
A magánbérlakás-szektor szabályozása egységes, átlátható szabályozása érdekében javasoljuk egy önálló hatóság, a Lakásbérleti Központ létrehozását, amely az alábbi funkciókat foglalná magába:
- Szerződésregiszter
- Kaucióvédelem és kauciótámogatás biztosítása
- Adókedvezmények koordinációja
- Mediáció, vitarendezés
- Bérlői és bérbeadói jogok kommunikációja
A Lakásbérleti Központ koncepciója külföldi mintákon alapul, de a magyar jogszabályi és intézményi környezethez alkalmazkodik, illetve ösztönző és szankcionáló elemek kombinációját tartalmazza. Ezért ez egy integrált, egységes rendszer, az egyes javaslatok önálló megvalósítását nem támogatnánk.
A lakásbérlet regisztrációja és azonosító szám kiváltása
Nagyban növelné a bérleti szektor átláthatóságát és biztonságát a hosszú távú lakásbérletek kötelező regisztrációja, és a lakáskiadás azonosító számhoz kötése, ahogy az a rövid távú lakáskiadásnál ez már működik. Ez az intézkedés piacfehérítő hatással is bírna, pontos statisztikai adatokat szolgáltatna, valamint alapja lehet más rendszereknek (pl. kaucióvédelem, adókedvezmények).
A kötelező regisztrációhoz szükséges szerződésregisztert a Lakásbérleti Központ működtetné, és a beruházási költségek csökkentéséhez a már létező infrastruktúrák (kormányablakok, ügyfélkapu) használatát javasoljuk. A lakásbérlet regisztrációjával a bérbeadó hozzáférne egy online felülethez, amelyen a lakással kapcsolatos ügyeit (pl. adókedvezmények igénybevétele) tudná intézni. Erre a felületre a bérlőnek is lenne rálátási joga, ezzel biztosítva a feltöltött adatok valódiságát.
A szerződésregiszter adatbázisának alapját egy lakásonként egyszer kiváltott és évente 5.000 Ft ellenében megújítandó azonosító szám képezné. Ezt az azonosító számot kötelező lenne feltüntetni a lakások mellett a hirdetési portálokon, ami alapján a potenciális bérlők ellenőrizhetnék a lakást egy nyilvános adatbázisban, így további garanciákat kapnak a biztonságos lakásbérlésre.
Kaucióvédelem és kauciótámogatás
A kaució jelenlegi formájában visszaélésekre ad lehetőséget, mivel a kaucióvisszatartás mértéke kizárólag a bérbeadó mérlegelésétől és tisztességességétől függ. Ezért javasoljuk egy kötelező kaucióvédelmi rendszer létrehozását, ahova a szerződés regisztrációját követően a bérbeadónak el kell helyeznie a bérlőtől átvett kauciót. A kaució kezelése és visszaigénylése is a Lakásbérleti Központ online felületén keresztül történne, és a hatóság előírhatja azt is, hogy maximum hány havi kaució vehető át a bérlőtől.
Létezik ugyanakkor a bérlőknek egy olyan csoportja, amelynek bár van elegendő jövedelme ahhoz, hogy a magánbérleti piacon lakást béreljen, nincs annyi félretett pénze, hogy az átlagos kéthavi kauciót nehézségek nélkül ki tudja fizetni, mégis körükben alacsony a nemfizetés, az eladósodás és az ebből fakadó lakásvesztés kockázata. Ebbe a csoportba tartoznak például a diákok és a diplomás pályakezdők, akik számára javasoljuk egy új támogatási forma, a kauciótámogatás bevezetését. A támogatás keretében egy 0% THM-es kölcsönt vehetnének fel egy maximális összeghatárig (pl. 250 ezer forintig), amelyet meghatározott időn belül, havi részletekben kellene törleszteniük. A támogatás megvalósítását első lépésben a Diákhitel Központ tudná koordinálni.
Adókedvezmények
A Lakásbérleti Központ a bérbeadókat regisztrációra ösztönző szolgáltatásokat is nyújtana, ezek közé tartozik az adókedvezmények biztosítása. Az kedvezmények célja, hogy ösztönözze a kisgyermekes háztartásoknak való kiadást, és azt, hogy mindkét fél sok évre tudjon tervezni lakáskiadáskor és –bérléskor. Az azonosító számnak köszönhetően a lakhatási és más célú ingatlankiadásból származó jövedelmek elkülöníthetőek lennének, amelyek most együtt szerepelnek az adóbevallásban.
Javaslataink szerint az alábbi esetekben járna adókedvezmény a bérbeadónak, amit éves SZJA bevallásában vehetne igénybe:
- teljes adómentesség a kiadásból származó jövedelemre, ha kisgyerekes háztartásnak adja ki lakását a bérbeadó;
- teljes adómentesség a kiadásból származó jövedelemre, ha legalább 5 éves, határozatlan idejű szerződések számára;
- 50%-os adókedvezményt (7,5% SZJA) pedig a legalább 3 éves határozatlan idejű szerződések számára;
- teljes adómentesség a kiadásból származó jövedelemre, ha a lakást egy szociális lakásügynökség számára adják bérbe.
Az adókedvezményekkel célunk az is, hogy a bérbeadókat a határozatlan idejű szerződések felé tereljük, mivel a felmondási idők megfelelő szabályozásával együtt a határozatlan idejű szerződés alkalmas lehet a kiszámítható hosszan tartó bérleti viszonyok megalapozására. Az adókedvezmény igénybevétele ugyanazon az online platformon történne, mint a lakásbérlet regisztrációja, további adatok és igazolások feltöltésének segítségével. A határozatlan idejű szerződések után járó adókedvezményeket adóalanyonként és szerződésenként is maximalizálná a hatóság, hogy a drága ingatlanokat vagy sok lakást bérbeadók ne kapjanak aránytalanul sok támogatást.
Mediáció és lakásbérleti per
A lakáskiadásból adódó viták jellemzően kis összegről szólnak, azonban a vitarendezés egyetlen hivatalos útja a költséges peres eljárás. Annak érdekében, hogy a jelenleginél hatékonyabbá, gyorsabbá és olcsóbbá váljon a lakáskiadással kapcsolatos viták rendezése, javasoljuk egy külön pertípus, a lakásbérleti per létrehozását a Polgári Perrendtartás hetedik részében a Különleges eljárások címe alatt. Javasoljuk továbbá, hogy a lakásbérleti per megindításának előfeltétele legyen egy közvetítői (mediációs) eljárás lefolytatása, melyet a Lakásbérleti Központ biztosít, és melynek eredménytelensége esetén lehet csak peres eljárást indítani. A mediációs eljárás igénybevétele és a lakásbérleti per elindítása csak a regisztrált bérbeadók számára legyen elérhető, ugyanakkor minden bérlő igénybe vehesse, ezzel is ösztönözve a szerződésregisztrációt.
Mediációhoz kötni a lakásbérleti per elindítását már önmagában gyorsítaná a folyamatot és tehermentesítené a bíróságot, mivel az ügyek nagy része remélhetőleg ebben a fázisban megoldódna, és nem is jutna el a peres szakaszba. A külön pertípus előnye pedig az lenne, hogy a jogalkotó a különleges eljárás esetében előírhat bizonyos pergyorsító és perköltségeket mérséklő szabályokat, amelyekre például a sajtóperek esetén láthatunk mintákat.
Kommunikáció
Mindezek mellett a Lakásbérleti Központ feladata lenne a felek tájékoztatása, illetve a bérlői és bérbeadói jogok és kötelezettségek kommunikációja. Ennek részeként a Lakásbérleti Központ egy szerződésmintát is javasolhatna a bérbeadók számára, ennek mintája lehet akár a Habitat for Humanity Magyarország szerződésmintája.
2. A Lakástörvény reformja
Mivel a bérlő kiszolgáltatottabb helyzetben van, mint a bérbeadó, és nem teljesen egyenrangú felek megállapodásáról beszélünk, a Lakástörvény módosítását javasoljuk: a felmondási idő szigorítását, valamint a bérlői és kiadói jogok és kötelezettségek pontosabb meghatározását.
Szigorúbb felmondási idők
A jelenlegi szabályozás hiányossága, hogy kizárólag a határozatlan idejű szerződésekről rendelkezik, itt ahhoz képest, hogy határozatlan időre szóló szerződésről van szó, nagyon rövid felmondási időt (1,5-2 hónap) határoz meg, és nem tesz különbséget a bérlő és a bérbeadó között. Ezért javasoljuk, hogy a határozatlan idejű szerződések esetében az alábbi szabályozás lépjen életbe:
- a bérlő a szerződést a hónap 15. napjáig a felmondás napjától számított 60. napra mondhatja fel (2–2,5 hónap);
- a bérbeadó pedig a szerződést a hónap 15. napjáig a felmondás napjától számított 150. napra mondhatja fel (5–5,5 hónap).
A határozott idejű szerződések esetében azt javasoljuk, hogy alapvetően ne legyen mód a rendes felmondásra, csak abban az esetben, ha a felek ezt külön beleírják a szerződésbe. Amennyiben a felek a szerződésben megegyeznek a rendes felmondás esetéről, javasoljuk, hogy rugalmas, a szerződés
időtartamától függő törvényi minimumokat írjanak elő a Lakástörvényben, amelytől csak a bérlő javára lehet eltérni:
- a bérlő számára a felmondási idő a szerződés időtartamának 1/12 része (1 éves szerződésnél
1 hónap); - a bérbeadó számára a felmondási idő a szerződés időtartamának 1/6 része (1 éves szerződésnél 2 hónap).
Ez a konstrukció ösztönözné a bérbeadókat, hogy egy bizonyos szerződési időtartam felett a határozatlan idejű szerződést válasszák.
Bérlői és kiadói kötelezettségek tisztázása
A jelenlegi szabályozás a felek megállapodására bízza a lakás felújításával, karbantartásával, illetve a berendezések pótlásával és cseréjével kapcsolatos kérdéseket. Megállapodás hiányában ugyanakkor a felújítást, karbantartást (pl. elromlott WC tartály, redőny javíttatása, kiégett villanykörte cseréje, falak festése) a bérlő, a berendezések pótlását cseréjét (pl. épület felújítása, ablakok vagy bojler cseréje) pedig a bérbeadó kötelességének tekinti. Ez alól kivétel, ha a bérlő magatartása miatt keletkezik a kár, ebben az esetben a pótlás és a csere is rá hárul. A törvényi szabályozás legnagyobb hátránya, hogy nem teremt világos helyzetet a felek között: mi tartozik bele a bérlőre háruló rendeltetésszerű használathoz szükséges karbantartás kategóriájába?
A tisztább felelősségmegosztás érdekében egy új megközelítést javaslunk, amely a lakás eredeti (kiadáskori) értékének fenntartása felől közelíti meg a kérdést. Ezért javasoljuk, hogy minden, a lakás értékének fenntartására vagy növelésére, illetve a lakás rendeltetésszerű használatának biztosítására szolgáló munkálat elvégzése legyen bérbeadói kötelezettség. Ez a rendeltetésszerű használat biztosítása mellett azt jelenti, hogy a bérbeadó vállalja, hogy a lakás eredeti állapotát fenntartja, illetve helyreállítja, amennyiben rendeltetésszerű használat mellett keletkezett amortizációról van szó. Emellett javasoljuk egy leltár létrehozását szerződéskötéskor.