A 2022-es év fordulópontot jelenthet az állami lakáspolitikában a megélhetési válság kiterjedtebbé válásával és a költségvetési mozgástér szűkülésével. A 2022-ben megalakuló kormányzatban a lakáspolitikai döntéshozatal tovább darabolódott a minisztériumok között. A lakáspolitikai eszközrendszerrel kapcsolatos döntések továbbra is nélkülözik az átlátható és társadalmi párbeszédben folytatott előkészítést, hiányoznak a nyilvános hatásvizsgálatok. A 2022 kora őszére körvonalazódó irány alapján a kormány a középosztály lakhatási problémáinak súlyosbodását kívánja elkerülni, és a számukra elérhető támogatásokat fenntartani. A leginkább rászorulókra célzott eszközök továbbra is hiányoznak, a már meglévő eszközök hozzáférhetősége pedig némiképp szűkült. A megszűnő lakáspolitikai eszközök és az infláció miatt elértéktelenedő, szociális alapon célzott lakhatási támogatások a lakhatási szegénység növekedését vetítik előre a következő években, a megélhetés általánosságban is nehezebbé válásával.
A lakáspolitika változó helye a kormányzatban
A 2022 májusában megalakult, ötödik Orbán-kormányban a lakáspolitika a korábbi ciklusokhoz képest nagyobb önállóságot nyert, viszont a lakhatással kapcsolatos témák, programok, intézkedések tovább aprózódtak a minisztériumok között. A lakáspolitika egységes és stratégiai szemléletű felfogása – amellyel a politika több mint három évtizede adós – továbbra is hiányzik.
A lakáspolitika – a korábbi évekhez képest részleges előrelépésként – önálló főosztályi szintet kapott „Lakáspolitika Fejlesztésért Felelős Főosztályként” (sic!); elsődleges felelőse a gazdaságfejlesztési miniszter (stratégiai szint). A lakáscélú állami támogatások, azaz a lakáspolitika végrehajtása azonban a pénzügyminiszternél maradtak. Emellett az otthonteremtési programban közreműködik a kultúráért és innovációért felelős miniszter, és szintén hozzá tartozik néhány sajátos lakhatási forma, például a felsőoktatási kollégiumok működtetése, valamint az emberkereskedelem és a kapcsolati erőszak áldozatainak segítése (krízislakások, védett házak, kiléptető lakások). A belügyminiszter felel a helyi önkormányzatokért és a szociálpolitikáért, így például a szociális tüzelőanyag-támogatásokért, vagy a tartós és átmeneti lakhatást biztosító szociális intézmények működéséért. Az igazságügyi miniszter kompetenciájába tartozik a társasházakra vonatkozó jogszabályok előkészítése, valamint a Miniszterelnökség hajtja végre a Magyar Falu Programot, amelynek lakhatási programelemei is vannak.
A lakáspolitikáról döntéseket hozó szervezeti egységek a kormányban 2022 májusától
A lakáspolitika stratégia- és koncepcióalkotási szintjének (gazdaságfejlesztési miniszter) elkülönítése a fiskális szemléletű végrehajtástól (pénzügyminiszter) indokolható szervezeti megoldás. Azonban a jelek arra utalnak, hogy a hatásköröket nem sikerült jól elhatárolni egymástól: a Pénzügyminisztérium is ellát koncepcionális feladatokat, míg a stratégiai szemlélet érvényesülését akadályozza, hogy a lakáspolitikához kapcsolódó „kasszakulcs” továbbra is a pénzügyminiszternél van.
A jelenlegi kormányzati ciklusban várhatóan a lakáspolitika pénzügyi logikája marad a domináns, főként az emelkedő kamatok és az infláció miatti finanszírozási kihívások miatt. Kérdés azonban, hogy a családpolitikának, Novák Katalin államfővé való választásával, lesz-e a korábbihoz hasonló, karakteres kormányzati képviselete.
Szakpolitikai változások
A makrogazdasági környezet és a hazai gazdasági folyamatok, az ukrajnai háború, az energiaár-emelkedés, valamint az új kormányzati struktúra egyaránt hatást gyakoroltak a lakáspolitikai eszközrendszerre 2021–2022-ben.
Új lakáspolitikai eszközök
Az Ukrajnában zajló háború miatt Magyarországra menekülők átmeneti ellátását és a szállásadást leginkább magánszemélyek, civil szervezetek – köztük a Habitat is az Utcáról Lakásba! Egyesülettel közösen – önkormányzatok és egyházi/karitatív szervezetek végzik, részben állami költségtérítés mellett. Nincs azonban adat arról, hogy a regisztrált menedékesek közül hánynak biztosítja az állam a szálláslehetőségét, illetve hányan vannak olyanok, akik Magyarországon tartózkodnak, lakhatási segítségre szorulnak, de nem menedékes státuszúak. Emellett az állam a háború kitörése után Magyarországra érkezett ukrán (vagy ukrán-magyar kettős) állampolgárt foglalkoztató munkáltatók számára is biztosít támogatást a lakhatási költségek fedezéséhez.
Fenntartott lakáspolitikai eszközök
A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) továbbra is elérhető, a korábbi feltételek mellett. A falusi CSOK eredetileg 2022. június 30-ig volt igényelhető, ezt meghosszabbították az év végéig. A kereslet iránta továbbra is magas, az összes CSOK-támogatás felét tette ki 2020–2021-ben. A 2023-as költségvetési törvényjavaslat fejezeti indoklása felsorolja a falusi CSOK-ot a lakástámogatások között, ezért várható, hogy 2023-ban is elérhető lesz.
A babaváró támogatás 2022. december 31-ig igényelhető; a 2023-as költségvetési törvényjavaslat szerint a következő évben is fennmarad. A babaváró hitelek jelenleg a lakossági hitelállomány 17%-át adják, bár 2021-ben az igénylések csökkenni kezdtek.
Az otthonfelújítási támogatás szintén 2022. december 31-ig igényelhető, de a 2023-as költségvetés során terveztek a fennmaradásával. Némileg hozzáférhetőbbé vált azzal, hogy 2021 februárjától kamattámogatott otthonfelújítási kölcsön igényelhető; utóbbiból 2021 végéig már 46 milliárd Ft-ot helyeztek ki. Így nem szükséges az előfinanszírozás, illetve az önerő hiánya is áthidalható a hitelképes családok számára. Továbbra is elmarad azonban a támogatás szociális célzása, és az energiahatékonysági kritériumok hiánya miatt a programra költött százmilliárdok energiapolitikai és lakásminőségi szempontból sem hasznosulnak jól. A szegényebb háztartások számára továbbá hátrány, hogy a saját munkavégzés értékét és kizárólag anyagköltséget nem lehet elszámolni, ami a házilagos kivitelezésben végzett felújításokat kizárja a támogatásból.
A 2020 márciusában bevezetett hiteltörlesztési moratórium 2022. december 31-ig tart. A teljes lakossági hitelállomány 5%-a tartozott bele 2022 februárjában, ennek fele (460 milliárd Ft) lakáshitel. Az MNB számításai alapján egy átlagos, moratóriumban levő lakáshiteles számára 1,7 millió Ft többletkiadást jelent a moratóriumban maradás (2020-tól 2022 végéig), ami a futamidőt átlagosan 4 évvel és 10 hónappal növeli. A moratóriumban levő hitelesek megfizethetőségi problémái a moratórium lejárta után várhatóan súlyosbodni fognak.
Az általánosan növekvő kamatkörnyezetre reagálva bevezetett kamatstop 2022. január 1-től a korábban felvett, három év alatti kamatperiódusú jelzáloghitelek kamatát rögzíti, 2021. októberi szinten. Az intézkedés hatálya alá kb. 330 ezer hitelszerződés tartozik, költségeit a bankok viselik. A kamatstop azonban csak időlegesen oldja meg a jelzáloghitelesek problémáit, és a kormány egyelőre nem kínált hosszú távú megoldást a hitelesek e körének, főleg azoknak, akik megfizethetőségi problémákkal küzdenek.
Az újlakás-értékesítés kedvezményes, 5%-os áfakulcsa 2022. december 31-ig lett volna érvényben, ezt 2024. december 31-ig meghosszabbították. A lakhatási szegénységben élők számára a kedvezményes áfakulcs nem segít, hiszen számukra az új építésű lakások nem megfizethetők, a használt lakások árát pedig a kedvezményes újlakásáfa nem befolyásolja érezhetően.
Folytatódtak továbbá a Magyar Falu Program pályázatai, amely szolgálati- és orvosi szolgálati lakások felújítását, illetve építését célozza, 5000 főnél alacsonyabb állandó népességű településeken. Ennek eredményeit és ellentmondásait részletesen is tárgyaljuk a fejezet teljes verziójában.
Változó lakáspolitikai eszközök
Az egyik legfontosabb lakáspolitikai változás a 2022-es évben, hogy a kormány a 2010 utáni kormányzás politikai eszköztárának egyik zászlóshajóját, a rezsicsökkentést módosította 2022 augusztusától. A növekvő világpiaci energiaárak 2021 őszétől már súlyos költségvetési fenntarthatósági problémákat vetítettek előre, ezért a lakossági rezsicsökkentést szűkítette a kormány: a gáz és az áram esetében csak a kijelölt „átlagfogyasztásig” érvényes a rezsicsökkentett ár, az azon felüli fogyasztásra magasabb, „lakossági piaci árat” kell fizetni.
Mivel a beavatkozás sem a háztartásméretet, sem a háztartás energiamixét, sem a rászorultságot nem veszi figyelembe, a lakhatási szegénységben élőket vagy a lakhatási szegénységgel fenyegetett háztartásokat is nagyobb tömegben érintheti. Többek között az árammal fűtő háztartások, vagy a rosszul szigetelt házban élő, egyedülálló kisnyugdíjasok terhei jelentősen emelkedhetnek. A növekvő kereslet miatt, a hatósági ár ellenére, a tűzifát használók is komoly nehézségekkel szembesülhetnek. Erről idei lakhatási jelentésünk első fejezetében, valamint ennek bemutatójáról készült összefoglalónkban további részletek olvashatók.
Emellett, szintén a romló kamatkörnyezet miatt, a kormány csökkentette az államilag támogatott lakáspolitikai eszközökön a folyósító pénzintézetek marzsát és költségtérítését, ezzel mérsékelve az államháztartás terheit. A lakhatás megfizethetősége és hozzáférhetősége szempontjából a legfontosabb változás a piaci és a támogatott lakáshitelek kamata közötti olló kinyílása, ami a támogatott hitelekhez hozzáférő (jómódúbb, többgyerekes, családos) és hozzá nem férő lakosság közötti egyenlőtlenségeket növeli.
Megszűnő lakáspolitikai eszközök és további lakáspolitikai fejlemények
A Nemzeti Eszközkezelő Program lezárása és a kapcsolódó reprivatizáció után, a fennmaradó ingatlanállományt, ingyenes vagyonjuttatásként, 2022. január 1-jével az MR Közösségi Lakásalap Közhasznú Nkft. kapta meg, amely a Magyar Máltai Szeretetszolgálat Alapítvány és a Magyar Református Szeretetszolgálat Alapítvány 50-50%-os tulajdonában van. A Nemzeti Eszközkezelő megszüntetése így a szociális ellátások, és tágabban értelmezve az állami feladatok, kiszervezésének sorába illeszkedik, miközben e feladatok ellátása továbbra is döntő részben közpénzekből történik.
Szintén a lezáruló programok közé soroljuk a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Növekedési Hitelprogramon belüli Zöld Otthon Programját, amelyben nem volt szociális célzás, a jómódúbb háztartások számára biztosított nagyon olcsó „zöld lakáshiteleket”.
2022. május 31-ével megszűnt a koronavírus-veszélyhelyzet kezdetekor bevezetett kilakoltatási és ingatlan-árverési moratórium, és alkalmazni kezdték a 2021. január 1-től megváltozott, ingatlan- és ingóárverést felgyorsító új rendelkezéseket. Ezek, az Utcajogász Egyesület álláspontja szerint, az adósok tisztességes eljáráshoz és jogorvoslathoz való jogát sértik és könnyebben vezethetnek az adósok lakásvesztéséhez. Az is hátrányosan érinti a lakhatási szegénységben élőket, hogy 2021 júliusától megszűnt az értesítési cím. Ez egyrészt azoknak a helyzetét nehezíti meg, akik valós lakóhelyükre valamilyen okból nem tudnak bejelentkezni, másrészt a lakcímnyilvántartás leválása az életvitelszerű ottlakás címéről megnehezíti a közszolgáltatások tervezését és helyi igényekhez való igazítását.
A lakhatással kapcsolatos közpolitikai fejlemény továbbá, hogy még nem fogadták el a 2021–2027 közötti uniós támogatások felhasználásáról szóló, az Európai Bizottság és Magyarország közötti partnerségi megállapodást, illetve a Helyreállítási és Rezilienciaépítési Eszköz (Helyreállítási Alap) felhasználásáról szóló tervet. Ezért ezek, a lakhatási szegénység mérséklését is szolgáló források egyelőre nem érkeznek Magyarország számára. Az állami forrásból előre megfinanszírozott, de az innen fedezni tervezett napelemes és fűtéselektrifikációs lakossági pályázat pedig nem szolgálja az energiahatékonyságot. Sőt, a villamosenergiával való fűtés a növekvő rezsiárak miatt súlyosbodó megfizethetőségi problémákhoz is vezethet.
Költségvetési kiadások
A lakásügyhöz kapcsolódó kormányzati kiadásokat továbbra is az átláthatatlanság jellemzi: a kiadásokat a szűkszavú dokumentáció miatt nehéz összesíteni, a költségvetést pedig év közben a kormány saját hatáskörben módosítja.
A „Lakástámogatások” költségvetési cím továbbra is a legfontosabb lakáspolitikai eszközöket gyűjti egybe. 2021-ben folyó áron 376,5 milliárd Ft kiadást számoltak el lakástámogatásként, amely a 2010 utáni Orbán-kormányok éveinek legmagasabb összege, és reálértéken 1990 és 2005 után harmadik lakásügyi kiadási csúcsot eredményezett. Ez elsősorban a 2021-től igényelhető otthonfelújítási támogatásnak, a meglevő konstrukciók bővítésének, valamint az árfolyam- és referenciahozam-szintek megváltozásának köszönhető.
A 2022-es adatok a kiadások nem várt növekedéséről tanúskodnak, miközben reálértéken csökkennek ezek az összegek. Július végéig már 317,3 milliárd Ft kiadást mutattak ki a lakástámogatások költségvetési soron, amely az éves előirányzat 83,1%-a.
2023-ra a „Lakástámogatások” költségvetési cím 491,2 milliárd Ft kiadást tartalmaz, ez az összeg viszont változatlan eszközrendszer esetén alultervezettnek tűnik. Az ide tartozó nagyobb tételek (az otthonfelújítási támogatás és a CSOK, valamint a melléjük felvehető hitelek kamattámogatása; a lakástakarékpénztári befizetések állami kiegészítése; a saját építésű lakás esetén járó adó-visszatérítési támogatás; és a gyermekes családok jelzáloghitel-tartozásának elengedése) egyike sem célzott rászorultsági alapon. Így a lakáscélú költségvetési kiadások 2023-ra lényegében egydimenzióssá válnak, a lakástulajdonhoz kapcsolódó, szociálisan nem célzott támogatások dominanciájával, amelyek a kiadások 93%-át (648 milliárd Ft) teszik ki. Szociálisan célzott lakástámogatásokra szinte láthatatlan összeget fordít a központi költségvetés 2023-ban.
A Rezsivédelmi Alap a 2022-es költségvetésben önálló fejezetet kapott, és a 2023-as költségvetésben is megjelenik. Ebből az alapból 2022-ben 700 milliárd Ft, 2023-ban 670 milliárd Ft kiadást tervez a kormány. A kommunikáció szerint ez szolgálja a rezsicsökkentés megvédését, azaz része lehetne a „lakhatási energiaköltségek támogatása” kiadáscsoportnak az összesítésünkben. Ugyanakkor nem ismert, hogy milyen módon költik majd el ezeket az összegeket, és várhatóan a tervezett keret nem lesz elegendő a rezsicsökkentés fenntartására, még a nyáron meghirdetett szűkített változatban sem.