Éves lakhatási jelentés 2022

Fordulópont a lakhatás megfizethetőségének alakulásában

Szerző: Csepregi Dóra Fanni (Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont).

A szerkesztés 2022. október 5-én lezárult.

Az alábbiakban a fejezet kivonata olvasható, a teljes fejezet erről a linkről letölthető.

Az elmúlt években a lakhatás megfizethetősége egyre többeknek okoz nehézséget, és ennek megfelelően egyre inkább a közbeszéd részévé válik. A lakások megfizethetőségének számos, egymással kölcsönhatásban lévő fokmérője van, amelyek együttesét érdemes vizsgálni. Ezek közé tartozik lakásvásárlás és a -bérlés megfizethetősége, a lakhatás költségeinek mértéke, a háztartások eladósodottsága és energiaszegénységnek való kitettsége, a kilakoltatások száma, valamint a mindezekre irányuló lakhatási szakpolitikák jellemzői.

A magyar kormányzati politika a rendszerváltás óta hajlamos elsősorban a felső- és középosztály lakásvásárlását támogatni, míg a megfizethetőség többi aspektusát, melyek inkább az alsóbb társadalmi osztályokat érintik, továbbra is figyelmen kívül hagyja.

A lakhatás megfizethetősége terén 2022 nyarán fordulóponthoz érkeztünk. A háztartások lakhatási költségeire jelentős hatást gyakorló gazdasági- és energiaválság, valamint Oroszország Ukrajna elleni háborúja elhúzódni látszik; a hitelezési feltételek visszarendeződése a közeljövőben nem várható; az építőipari árakra pedig a kiszámíthatatlan és rendkívül gyors emelkedés jellemző. Mindemellett a koronavírus-járvány miatt elrendelt moratórium lejártával, 2022. június 15-től, újra megindultak az ingatlan-árverések és a kilakoltatások.

A lakásvásárlás megfizethetősége

A lakhatáshoz való hozzáférés elsődleges módja Magyarországon a lakásvásárlás. A 2020-as adatok szerint a háztartások 86%-a rendelkezik lakóingatlannal, a legalacsonyabb két jövedelmi tized kivételével pedig a többi társadalmi rétegben 90% felett van a saját lakásban élők aránya. A magántulajdon ilyen mértékű dominanciája számos okra visszavezethető, amelyeket részletesebben is tárgyal a Habitat 2021. évi Lakhatási jelentésének 30 évet áttekintő fejezete.

Magyarországon a régiós és európai átlagot tekintve is kiemelkedően gyorsan drágultak az ingatlanok. Míg hazánkban, 2021-ben az előző év azonos időszakához képest 5,9%-ról 13,4%-ra emelkedett a lakásárak éves növekedési üteme (reál értékeket számolva), addig a többi visegrádi ország átlaga 6%-ról csupán 9,6%-ra emelkedett. Ennek a drágulásnak vannak általános, és Magyarországra specifikus okai is. Az általános okok közé tartozik a financializáció folyamata. Ennek egyik tünete, hogy Magyarországon is nőtt a befektetési célú lakásvásárlás aránya a piacon, ezzel 2020. évi Lakhatási jelentésünkben is foglalkoztunk. Mivel a befektetők a leginkább jövedelmező térségekben vásárolnak, ez a lakáspiac polarizálódásához, a területi egyenlőtlenségek növekedéséhez, valamint a vagyoni és jövedelmi különbségek kiélesedéséhez vezet.

Az áremelkedés Magyarországra jellemző specifikus okai közül ki kell emelni a kormány lakástámogatási politikáját. Ennek keretében a lakásvásárláshoz adott közvetlen támogatásokkal, valamint támogatott hitelekkel – amelyeket jelentésünk Költségvetés c. fejezetében mutatunk be részletesen – az elmúlt években a kormány hozzájárult az árak emelkedéséhez. Hosszú távon gondolkodó állami lakáspolitikával fékezni lehetne a lakásár-emelkedést és a befektetési szempontok érvényesülését a lakáspiacon. Emellett pedig a támogatott hitelekhez csupán egy szűk réteg fér hozzá, és így a megfizethetőbb lakhatáshoz való hozzájutást széles körben nem segítik.

A lakásvásárlás megfizethetőségét a reáljövedelmek és a lakásárak változásának összevetésével is vizsgálhatjuk. Az MNB adatai szerint Magyarországon 2015 óta folyamatos növekedés figyelhető meg a nominális lakásárakat tekintve is, 2021-ben azonban ez a tendencia is rekordértéket ért el. 2021 negyedik negyedévében az egy évvel azelőtti árakhoz képest országosan 21,4%-kal emelkedtek a lakásárak. Ugyanez a növekedés 2019 és 2020 között még csak 8,9%-os volt. A nagymértékű lakásár-robbanás miatt az MNB becslése alapján országos átlagban történelmi csúcspontra, 18%-ra emelkedett a lakásárak túlértékeltsége. Tehát a lakásárak ennyivel nagyobb mértékben növekedtek, mint a háztartások rendelkezésre álló jövedelme.

Ezért a lakosság – elérhető nonprofit bérlakások hiányában – többnyire kétféle úton próbál lakhatáshoz jutni: hitelek felvételével vagy a magánbérleti piacon való albérletkereséssel.

Lakáshitelek és személyi kölcsönök: a túlzott eladósodás veszélye

A lakásárak emelkedése miatt egyre szűkül az a társadalmi réteg, akik önerőből tudnak ingatlant vásárolni. Egyre jelentősebb a hitelfelvétel, és a hitelösszegek is rendre növekednek. A 2008-as válság utáni szigorúbb hitelezési szabályok hatásárára ugyanakkor a társadalom alsóbb osztályai számára kevésbé hozzáférhetőek a banki hitelek; e csoportok körében gyakoribb a kisebb összegű, egyszerűbb és gyorsabb elbírálású személyi kölcsönök felvétele, jellemzően nem-banki pénzügyi szereplőktől. Szintén egyre jellemzőbb – különösen a babaváró hitelek esetében – a személyi kölcsönök lakáscélú felhasználása.

A hitelfelvételekkel kapcsolatos jövedelmi különbség az MNB adataiban is megmutatkozik. A hitelintézetek által újonnan kibocsátott lakáshitelek és személyi kölcsönök adósai között sokkal nagyobb arányban vannak jelen a magasabb jövedelműek: a 2021-ben lakáshitelt felvevők 60%-a, a hitelintézetek által folyósított személyi kölcsönt felvevők fele a legfelső jövedelmi ötödbe tartozik. Ezzel ellentétes tendencia figyelhető meg a pénzügyi vállalkozások által folyósított személyi kölcsönök adósai között, ahol a legalacsonyabb jövedelmi ötöd felülreprezentált.

A megfizethetőség és hozzáférhetőség szempontjából kiemelt figyelmet igényel a piaci és a támogatott lakáshitelek kamata közötti olló kinyílása, ami a jegybanki alapkamat rohamos növekedésével még jelentősebb különbséggé válik. Ez tovább növeli a támogatott hitelekhez hozzájutó (többnyire tehetősebb, többgyermekes családok) és a támogatott hitelekből kiszoruló lakosság közötti egyenlőtlenségeket.

A hitelfelvétel is a háztartások adósságspirálba kerülésének okai közé tartozik. A rohamos mértékű kamatemelés (ami a kamatstop kivezetése után közvetlenül érinti azokat, akiknek változó kamatozású hitele van), illetve a koronavírus-járvány miatt elrendelt hiteltörlesztési moratórium vége is kiemelt kockázatot jelent a túlzott eladósodás szempontjából; még akkor is, ha egy háztartás nem esik közvetlenül törlesztési késedelembe. A potenciálisan adósságcsapdába kerülő emberek köre tehát jóval szélesebb, és bővülhet a jövőben. Az emelkedő közműdíjak, a folyószámla-hitelek, személyi kölcsönök, telefontársaságok és internetszolgáltatók felé való, kisebb összegű tartozások törlesztése is gondot jelenthet a jelenlegi inflációs, bizonytalan gazdasági helyzetben. Mivel a szociális ellátórendszer semmilyen érdemi segítséget nem biztosít piaci tartozások esetében, az adósságok a lakhatás elvesztésével is járhatnak. Ezek a folyamatok célzott támogatások, valamint az elhelyezés nélküli kilakoltatás tilalmának hiányában a társadalom széles rétegeinek eladósodásához, végsősoron pedig emberek kilakoltatásához és utcára kerüléséhez vezethetnek.

A magánbérleti piac megfizethetősége

A lakásállomány körülbelül egytizedét teszi ki a magánbérleti szektor, ami jogi értelemben rendkívül szabályozatlan és a jövedelmekhez képest kevésbé megfizethető. A magánbérleményben élők száma folyamatosan emelkedik, különösen a fiatalok körében. A KSH adatai szerint 2015-ben a fiatal, 35 év alatti háztartások 30%-a (Budapesten 38%-a) élt magánbérleményben, míg ez az arány a teljes lakosság körében csupán 8% volt.

A szabályozatlan környezet a bérbeadót ellenösztönzi a hosszú távú lakáskiadásban, ez pedig még inkább szűkíti a bérleti piac kínálatát. Ezzel a problémával, valamint a magánbérleti piac kiszámíthatóbbá és biztonságosabbá tételével a Habitat 2020-ban, a Feketelakás 3.0 javaslatcsomagjában is foglalkozott.

A koronavírus-járvány 2020-ban átmeneti visszaesést eredményezett a lakásbérleti árakban, azonban hosszú távon nem szorította vissza a növekedést: 2021 februárjától újra töretlenül emelkednek a piaci lakásbérleti díjak. A KSH adatai szerint 2022 januárjában, az előző év első hónapjához képest országosan 15,1%-os Budapesten 15,7%-os növekedés volt kimutatható. Ez a helyzet a nyilvánvaló, közvetlen megfizethetőségi gondok mellett további problémákat is felvet.

A rohamosan emelkedő, 2022 október elején már 13%-os jegybanki alapkamat a banki kamatokat is felhajtja, így várhatóan kevesebben fognak tudni hitelt felvenni a következő időszakban. Más alternatíva hiányában ez is keresletnövekedést, így nagyobb nyomást, és potenciálisan további áremelkedést jelent majd a bérleti piacon.

A felsőbb társadalmi rétegek, akiknek arányaiban több ingatlantulajdonuk van, nyernek a lakáspiaci árak, így ingatlanuk értékének növekedésével. A lakáspiacon teret nyerő pénzpiaci logika következtében egyre drágább a lakhatás megteremtése, és egyre nő a társadalmi osztályok közötti egyenlőtlenség a lakhatás megfizethetőségének terén. A magántulajdon nélküli lakosság ördögi körbe jut: elérhető szociális bérlakások hiányában a nagyon szűk kínálattal, ám tág kereslettel jellemezhető magánbérlakás-szektorba szorul, amely az alacsony jövedelmi szint miatt nem megfizethető e háztartások számára, és továbblépési lehetőséget sem mutat.

Közüzemi díjak

A közüzemi díjak szintén a megfizethetőségi problémák és az eladósodás fontos eredői. A legszegényebb háztartások jövedelmük 22%-át költik lakásfenntartásra és háztartási energiára, míg a legmagasabb jövedelmi ötödbe tartozók csupán bevételeik 17%-át fordítják erre a célra. Ehhez még további lakáscélra fordított költségek is (például a hiteltartozások) hozzáadódnak.

A közüzemi díjhátralékokat a különböző szolgáltatók külön tartják nyilván, emiatt nehéz általános képet kapni. Az Eurostat adatai alapján azonban 2021-ben a magyar háztartások körülbelül 10%-át érintette a közüzemi díjhátralékok felhalmozása, ugyanakkor ez az arány 27%-ot is elér a szegénységi küszöb alatt élők körében. Ez azt is jelenti, hogy annak ellenére, hogy a 2013-ban bevezetett rezsicsökkentés összességében mérsékelte a háztartások kiadásait, még teljeskörű hatálya idején is majdnem minden harmadik, szegénységi küszöb alatt élő háztartás rendelkezett hátralékkal.

A rezsicsökkentés 2022. augusztus 1-től érvényes, új szabályozása értelmében a lakossági kedvezményes tarifa csak egy meghatározott fogyasztásig érvényesül, ezt meghaladva „lakossági piaci árat” kell fizetni. Az elmúlt évek adatai, valamint a Habitat HKÉF-adatokonMagyarországon a Központi Statisztikai Hivatal végzi a háztartások életkörülményeit vizsgáló európai Háztartási költségvetési és életkörülmény adatfelvételt (HKÉF). alapuló számításai alapján a háztartások közel felét fogja érinteni a kedvezményes árkategóriából való kiesés. A rezsiár-emelkedés nagy vesztesei így egyrészt a családi házakban élők lesznek, különösen azok, akik régebbi, az energiahatékonysági szempontoknak nem megfelelő házakban élnek. Emellett pedig az új, piaci ár által érintett, szegényebb háztartásoknak nem lesz miből előteremteni a többletforrást.

A szilárd tüzelés kizárólagos használata eddig is a legszegényebb rétegek körében volt leginkább jellemző. Ők kimaradtak a rezsicsökkentésből, hiszen a tűzifára nem volt igényelhető a támogatás. Ezek a háztartások most is kiemelten hátrányos helyzetbe kerülnek a hirtelen megugró tűzifa-kereslet miatt. Ezzel a témával részletesen 2022. évi Lakhatási jelentésünk első fejezete is foglalkozik.

Ezek alapján jól látható, hogy várhatóan tovább növekedik azon háztartások köre, akik érdemi, célzott beavatkozások hiányában nem fogják tudni lakhatási költségeiket fedezni, és életminőségük romlása, valamint lakhatásuk elvesztése fenyegeti őket.

Javaslatok

Azért, hogy a válság terhét ne a háztartások viseljék, központilag támogatott, a társadalom széles rétegeire célzott, megfizethető bérlakásállomány-bővítésére van szükség. Ehhez olyan új intézmények létrehozása szükséges, melyek hosszú távon, a piaci ingadozásoktól minél függetlenebb módon kezelnek és fejlesztenek lakásokat. Erre példák a lakástársaságok, lakásügynökségek vagy lakásszövetkezetek.

A lakhatás megfizethetősége jelentősen javulhatna a lakhatási szervezetek közös munkájával összeállított Lakhatási Minimum vonatkozó pontjainak bevezetésével:

  • A jelenleginél jóval kiterjedtebb köztulajdonú és támogatott bérlakásszektorra van szükség, ideértve a szociális lakásügynökségek vagy nonprofit lakástársaságok által kezelt lakásokat is. Az önkormányzatokat ösztönözni és támogatni kell a hasonló programok bevezetésében, az államnak pedig központi kezelésű programot kell indítania. A bővülő, megfizethető bérlakásszektort hosszú távon is nonprofit formában kell megtartani, illetve általános szabályként a lakhatásra fordított közösségi költés hosszú távon szolgálja a nonprofit bérlakás szektor megerősödését.
  • Az önkormányzati bérlakások elosztási szempontjairól szóló keretszabályozásnak biztosítania kell, hogy a támogatott bérlakásokban valóban arra rászorulók lakhassanak, és a lakbérek arányosak legyenek a családok fizetési lehetőségeivel.
  • Szükséges a nonprofit bérlakásszektor szabályozási környezetének kedvezővé tétele: az adózás, biztosítás és közfinanszírozás szabályai biztosítsanak kedvező feltételeket a lakásügynökségek, lakásszövetkezetek, lakástársaságok és más nonprofit alapon működő, megfizethető lakhatást biztosító kezdeményezések számára.
  • Az eladósodás és a kilakoltatások megakadályozására, – amelyek a rezsihátralékok és a nemteljesítő hitelek miatt várhatóan egyre több háztartást érintenek majd, – haladéktalanul be kell vezetni a központi költségvetésből finanszírozott normatív lakásfenntartási támogatást és egy a helyi szociális ellátórendszerre építő normatív adósságkezelési szolgáltatást.