Hozzáférhetőség és megfizethetőség

Turai Eszter

Helyzetkép

A lakhatási szegénységről jellemzően a hajléktalanság vagy egy cigánytelep vályogházai jutnak eszünkbe, pedig ma Magyarországon sokkal több társadalmi réteget érint ez a probléma. E fejezetben kétféle módon közelítünk ahhoz a kérdéshez, hogy a háztartások mennyi pénzt fordítanak lakhatásuk biztosítására: áttekintjük, hogy milyen tényezők nehezítik a megfelelő lakhatáshoz való hozzájutást (hozzáférhetőség), illetve a lakhatás stabil fenntartását (megfizethetőség). Ez a két probléma különbözőképp érint különböző társadalmi rétegeket: például lehet, hogy egy idős ember, aki a rendszerváltás előtt számára kirendelt önkormányzati bérlakásban él, sosem félt a lakhatása elveszítésétől, de hónapról hónapra nehézséget jelent neki a rezsi kifizetése; míg az unokája gond nélkül kifizeti a rezsijét, viszont nem valószínű, hogy a következő évtizedben saját lakáshoz jut. Mivel a hozzáférhetőségi és megfizethetőségi problémák fontos tényezője a lakások tulajdonosi szerkezete, ezért külön-külön elemezzük a magántulajdonban, magánbérletben és önkormányzati bérletben élők problémáit. Összességében elmondhatjuk, hogy a magántulajdonban lévő lakások dominanciája miatt az elmúlt évek lakáspiaci fellendülése tovább rontotta a hozzáférhetőségi problémákat. Mivel sokan hitelek segítségével jutnak csak magántulajdonhoz, így a megfizethetőségi problémák esélyét nagyban növeli a hitelfelvétel. Az utóbbi évek tendenciája, hogy stabilan nő a magánbérletek hivatalos aránya, és valószínűleg a valóságban ez a növekedés még gyorsabb. Emiatt különösen problémás a magánbérleti szektorban tapasztalható bérlői kiszolgáltatottság. Az önkormányzati bérlakásállomány továbbra is csökken, és országosan 16 360 lakásigénylőt tartanak nyilván (KSH 2018c), miközben egyre nehezebb szociális alapon lakáshoz jutni. A KSH adatai alapján az elmúlt két évben például 23%-kal csökkent a szociális alapon kiadott önkormányzati bérlakások száma: 2017-ben már csak az összes önkormányzati bérlakás 46%-a, nagyjából 50 000 lakás volt bérelhető szociális alapon (KSH 2018c).

Hozzáférhetőség

Ma Magyarországon az emberek túlnyomó többsége (kb. 90%-a) saját lakásban (vagy hozzátartozója lakásában) él. Ennek fő oka az, hogy a rendszerváltás után az állami bérlakásokat nagyon alacsony áron privatizálták a lakóknak, valamint hogy a későbbi állami lakáspolitikák és az olcsó lakáshitelek a saját tulajdonú ingatlanhoz jutást támogatták.

Ha ilyen mértékben a tulajdonszerzéstől függ a kiszámítható lakhatás, az sokakat hoz rendkívül nehéz helyzetbe. A lakáspiacon más piacokhoz képest rugalmatlan a kínálat: például attól, hogy többen szeretnének egy adott városban lakást venni, még nem épülnek hirtelen tömegesen új lakások, és egyéni élethelyzetek változásához kötött, hogy eladó használt lakások kerülnek-e a piacra. Mindeközben nagyon kevés bérelhető lakás van, amely a mobilitást, a változó élethelyzetekhez való alkalmazkodást tenné lehetővé. Akik nem jutnak saját tulajdonú lakáshoz, azoknak a mai magyar lakáspiacon nagyon kevés lehetőségük van, így sokszor kiszolgáltatott helyzetben vannak. A lakáspiac rugalmatlansága jól mutatja, hogy ebben a szektorban miért volna szükséges a nagyobb mértékű állami részvétel – különösen, hogy egy alapvető szükséglet kielégítéséről van szó.

Megfizethetőség

Ahogy Hegedüs József és Somogyi Eszter összegzik tanulmányukban (Hegedüs, Somogyi 2018), a megfizethetőségi problémák sokféleképpen jelentkezhetnek, amelyeket a háztartások lakhatási költségekkel való stratégiái is befolyásolnak: elfogadnak-e egy rossz állapotú, de olcsóbb lakást, vagy inkább a havi jövedelmük jelentős részét kifizetik a lakhatásukra. Az alábbi ábrán megnézheti, hogy Ön a hasonló jövedelmi helyzetben lévőkhöz, illetve a társadalom egészéhez képest mennyit költ a lakhatására.

Ma Magyarországon a lakosság közel harmada, 1,3 millió háztartás küzd lakhatási megfizethetőségi problémával, a társadalom legalacsonyabb jövedelmű 10%-ának pedig több mint a kétharmada érintett. Az érintettség jelentheti azt, hogy egy háztartásban a lakhatási kiadásokon felül minimális jövedelem marad egyéb kiadásokra; azt, hogy a háztartás a jövedelme több mint 40%-át lakhatásra költi; és azt is, hogy a család a lakás minősége (túlzsúfoltság, penészes falak, sötétség stb.) miatt nem él megfelelő körülmények között (Hegedüs, Somogyi 2018).

A lakásminőségi problémákról a lakásminőségről szóló fejezetben írunk részletesebben. A lakásproblémák az átlagnál súlyosabban terhelik a gyermeküket egyedül nevelő szülőket (jellemzően anyákat) és azokat a háztartásokat, ahol a nukleáris család mellett más hozzátartozó (pl. nagyszülő) is lakik. A roma lakosságnak a többségi társadalomhoz képest sokkal rosszabbak a lakáskörülményei: egy 2011-es felmérés szerint (Teller 2011) 21%-uknak nem volt hozzáférése vezetékes vízhez, 32%-uk lakásában pedig nem volt WC. Ugyanezek az arányok a teljes lakosság körében 2%, illetve 6% voltak. A megfizethetőségi problémák a legsúlyosabb esetekben hajléktalanná váláshoz vezethetnek, vagy akár ahhoz, hogy emberek a saját otthonukban fagynak meg.

A lakosság átlagosan a jövedelme 18%-át fordítja lakhatási költségekre (KSH 2017a). Mind a saját lakásban, mind az albérletben élők körében jelen van az a probléma, hogy anyagi okból nem tudják a lakók melegen tartani az otthonukat. A magyarországi lakások állapotából fakadóan még a szegénységi küszöb felett élők 5,7%-ának is nehézséget okoz kifűteni a lakását, míg az összlakosságon belül 6,9% ez az arány (Eurostat 2018). Például könnyen előfordulhat, hogy egy jómódú fiatal megengedheti magának, hogy Budapest belvárosában béreljen lakást, amelyet ugyanakkor lehetetlen rendesen felfűteni a rossz nyílászárók miatt.

Ezzel összefüggő megfizethetőségi probléma a rezsiköltségek fizetésének a nehézsége. A 2010–2014-es kormányzati ciklus kiemelt témája volt a rezsicsökkentés, ami javította a megfizethetőségi statisztikákat. Azóta kiderült, hogy a rezsicsökkentés végül valószínűleg a piaciaknál magasabb rezsiárakhoz vezetett, ráadásul az intézkedés arányosan nagyobb megtakarítást eredményezett a társadalom felső jövedelmi csoportjainak, mint a szegényebbeknek (Hegedüs, Somogyi 2018). Hatásosabb lenne egy átfogó, szociális alapú lakásfenntartási támogatási rendszer, jelenleg ugyanis lakásfenntartásra csak nagyon szűk költségvetési források állnak rendelkezésre. Az energiaszegénységgel és a rezsiköltségekkel önálló fejezetben foglalkozunk.

Hozzáférhetőség és megfizethetőség használati jogcímek szerint

A lakáshoz jutás és a lakásfenntartás költségei nagymértékben összefüggenek azzal, hogy ki milyen jogcímen lakik az otthonában: saját lakásban, magánbérletben (azaz albérletben) vagy önkormányzati bérlakásban él. Ezen kívül egyre többen vannak azok, akik a három „formális” jogcím szerinti kategóriában nem szerepelnek – vagyis nem jutnak sem tulajdonhoz, sem hivatalos albérlethez, sem önkormányzati lakáshoz. Ők más módokon oldják meg a lakhatásukat – ezzel a kérdéssel önálló fejezetben foglalkozunk.

A lakáshoz jutásnak és a lakás megfizethetőségének főbb problémáit mutatja be jogcím szerinti bontásban az alábbi táblázat.

Jellegzetes hozzáférhetőségi és megfizethetőségi problémák a lakás használati jogcíme szerint

Magántulajdon

Mivel a magántulajdon látszólag az egyetlen kiszámítható lakhatási forma ma Magyarországon, illetve mivel bérelt lakásban élni sokszor kockázatos és drága, sokan aránytalanul nagy áldozatokat hoznak annak érdekében, hogy lakástulajdonhoz jussanak (például nagymértékű eladósodás vagy az összes családi megtakarítás feláldozása).

A lakosság jelentős része számára még egy rossz minőségű vagy rossz elhelyezkedésű lakás vásárlása is nagy anyagi áldozatokat követel, ha egyáltalán lehetséges. Akik előző lakásuk eladása után költöznek tovább, legnagyobbrészt az eladásból finanszírozzák az új ingatlant. Akik első saját lakásukat vásárolják, négy fő forrásra támaszkodnak: megtakarításokra, állami támogatásra, örökségre és egyéb családi segítségre, valamint hitelfelvételre (Székely 2018). Magyarországon a jelentősebb lakáscélú megtakarítás gyakorlatilag luxusnak számít, a magyarok több mint felének egyáltalán nincs félretett pénze, megtakarításaink összege pedig még a szomszédos országokhoz képest is alacsony. Az állami támogatásokkal – köztük a más támogatásokhoz képest óriási állami forrásokat mozgósító családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) – a jobb módúak járnak jól, és a legtöbb, lakhatási problémával küzdő csoport számára ezek nem nyújtanak valódi megoldást (Elek, Szikra 2018). Hogy miért nem, azt a költségvetési kiadásokról szóló fejezetben részletesebben leírjuk. A családi segítségnyújtás szintén a jobb módú rétegek számára ad nagyobb mozgásteret – a hozzátartozók támogatására azután kezdtek nagyobb mértékben támaszkodni, hogy a 2008-as válság után nehezebb lett hitelhez jutni (Székely 2018).

A hitelképesség alapfeltétele a bejelentett, legalább a minimálbért elérő fizetés, az ingatlanár legalább 20-40%-ának megfelelő önerő és legalább 4-5 millió forint értékű ingatlanfedezet – magyarul ennél olcsóbb ingatlanra nem lehet hitelt felvenni. Azok, akik nem bejelentetten dolgoznak, egyáltalán nem jutnak hitelhez, ahogy nagy eséllyel azok sem, akik határozott idejű szerződéssel dolgoznak. A hitelfelvételi lehetőségek nemcsak a jövedelemtől függenek, de az ingatlanvásárlás helyszínétől: a kisebb településeken és szegényebb országrészeken nem vagy csak rosszabb feltételekkel adnak hitelt a bankok (Pósfai 2018). További nehezítő tényező a Magyarországon a régió országaihoz képest is magas kamatszint (Aczél et al. 2016), illetve a Kelet-Európában Nyugat-Európához képest (az adós szempontjából) jellemzően kedvezőtlenebb hitelfeltételek (például a változó kamatozás és a rövidebb futamidő) (Pósfai, Gál, Nagy 2017, Pósfai 2018).

Ha egy háztartás abban a szerencsés helyzetben van, hogy lakáshitelhez jut, akkor hónapról hónapra elő kell teremtenie a törlesztőrészletet. Ma Magyarországon a jelzáloghitellel rendelkező háztartások átlagosan a jövedelmük körülbelül 34%-át fizetik ki a lakhatási költségekre (KSH 2017b), ennek több mint a fele a törlesztőrészlet. A (jelenleg is legelterjedtebb) változó kamatozású hitelek törlesztőrészlete kiszámíthatatlanul változó kiadást jelent a pénzügyi teher mellett. Az utóbbi tíz évben egyre kevesebben tudnak saját tulajdonú lakáshoz jutni.

Sokan a fent részletezett okok miatt nem jutnak hozzá hitelhez. Akit nem tud a családja több millió forinttal támogatni, annak gyakorlatilag csak a lakásbérlés jön szóba. Az áremelkedés szintén sokakat kiszorított a lakáspiacról, hiszen az utóbbi években a lakásárak gyorsabban növekedtek, mint a jövedelmek. Sokan olyan helyre szeretnének költözni, ahol drágábbak az ingatlanok annál, mint amit megengedhetnek maguknak. Itt nem arra kell gondolni, hogy valaki mindenáron egy villanegyedben szeretne élni, hanem például arra a tipikus helyzetre, amikor valaki nem talál munkát a lakóhelye közelében, ezért költözik egy kisebb településről nagyvárosba. A lakásárak és a jövedelmek településtípusok szerinti különbségeit, ezek változását mutatja be az alábbi ábra.